2013年的土地市场狂热，注定要史上留名。

  9月5日这天，上海、杭州、苏州年内地王纪录同时刷新。上午，上海217.7亿“总价地王”刚刚落地，下午，杭州华家池地块以136.73亿元成为当地新的“总价地王”，苏州金鸡湖地王以15150元/平米的价格刷新当地楼面价记录。

  而一天前的9月4日，融创集团在北京拿下全国新单价地王，高达7.31万元/平方米的楼面地价震惊业内。

  至此，业内方惊觉此前5-8月的广州、深圳地王频出不过是小前奏，真正的高潮在北京和上海。

  与此同时，宏观经济正走在复苏路上。各项宏观指标均指向良好，增强了开发商人士的乐观预期。

  房企重金储地离不开金融机构高杠杆的支持。然数据显示，经历了6月份的“钱荒”后，金融机构去杠杆之势持续，对房地产资金来源影响重大的开发贷和按揭贷都在收缩；外围QE退出预期加强，热钱正流出新兴市场，香港楼市已先行下跌。

  一家大型地产商人士对本报记者说，在房产税即将推出、土地出让制度或发生变革的背景下，楼市的未来变得非常不确定。

  预期分化的“地王”

  9月5日早上，上海市区仅剩的黄金地块之一“徐家汇中心项目”出让，底价175.26亿。

  参与举牌的有九龙仓-恒基联合体和新鸿基旗下的威万投资两家。经半小时激烈竞价，新鸿基豪掷217.7亿夺标，高出起始价约42亿元，楼板价3.73万元/平方米，溢价率约为24.2%。

  当天下午，备受瞩目的杭州“最后一块黄金地块”——华家池地块进入现场竞拍，最终，57、58、59三个地块分别由绿地以56.2亿、世茂以36.7亿、杭州本土企业滨江集团以43.83亿拍得，三地块共吸金136.7亿，诞生了杭州新的总价地王。

  同日，在杭州挥金的世茂又以23.1亿元、24.15亿元相继拿下苏州金鸡湖7号、6号地块，7号地块楼面价高达15150元/平米，拿下当地楼面单价地王。

  “目前房地产市场火热，大部分城市房价都在上涨，全国经济形势复苏，‘国五条’的影响日益淡化，政策调控处于空窗期，房企融资渠道拓宽，销售业绩向好，这些因素导致开发商对未来的预期狂热。”中原地产市场总监张大伟对本报记者表示。

  新一届政府上台后，对房地产未有打压，近期又释放了“促进房地产业平稳健康发展”的信息，业内普遍认为这对行业是利好，整体预期偏向乐观。

  对于近期频繁出现的地王，业内人士认为需区别看待。上海徐家汇地王是商业地块，新鸿基赌的是中国消费市场和区域、产业升级的机会；而融创、滨江等拿下的地块，则是住宅地块，赌的是未来房价继续上涨。

  “徐家汇地块单价并不高，但因为其60%为商业性质，要求持有经营，地块总价200多亿，总投资要400亿，其中可销售回收250亿，另外150亿是资金沉淀，这对绝大部分开发商来说开发难度大、资金周转率不高。”一位大型房企人士评价说。

  事实上，绝大部分主流开发商都回避了徐家汇地王项目的竞拍，新鸿基此次的竞争对手只有九龙仓-恒基联合体，后者均是香港房企中财务稳健、以持有物业经营见长的公司。

  而对于一些以住宅开发为主的房企来说，其追求的是高土地价值、高利润。世茂、滨江是在豪宅产品开发上有所建树的公司，此次两家公司所拿地块，单价均超过其他房企测算范围，也是在赌未来房价大涨。

  张大伟认为，地王频出对市场非理性发展有明显的推动，按近期地王价格，房价要在目前价格基础上涨50%，才能满足地王入市时盈利。

  “现在一线城市拿了地王，百分百都要做豪宅，豪宅和普通商品房不可同日而语，其价格并不由成本决定。”广州本地一家银行高管对本报记者说，开发商赌的就是这些有钱人会继续买房，而且是买豪宅。

  “地王”钱袋之忧

  开发商的豪赌，少不了金融机构的撑腰。

  上海新地王的创造者是香港新鸿基以现金流强劲著称。拿下杭州华家池三地块的绿地、世茂、滨江也是香港上市公司，其中绿地上月末刚刚在香港借壳上市。

  但上述房企的资金实力并不在一个级别。本报记者查询年报显示，新鸿基资金杠杆很低，其资金成本常年仅为3%-5%左右，而滨江、融创的资金成本都较高，部分项目的融资成本在10%以上。

  兴业银行杭州分行一则预公告显示，其7月时曾向总行请示设立一款总额最高达89亿元的股权投资基金私人银行理财产品，专项用于滨江集团一起投资杭州华家池的项目。

  “一旦拿下华家池地块，这款产品就有可能出现在市场。”杭州金融界人士透露，这款产品的年化收益率肯定在10%以上。

  而据接近融创集团的人士称，融创亦有进行多款信托和固定收益债的融资，这些产品的投资回报率一般也超过10%。

  “开发商的豪气一览无余，但其实风险已在积聚。”深圳一家房地产私募基金人士对本报记者说，“看不懂这些开发商的行为，面对中国宏观经济收缩甚至拐点，这种豪赌是很有风险的。”

  而部分金融机构的做法正在推高这种风险。上述大型开发商人士透露，目前不少银行正在尝试以前很少做的房地产信托、资管、基金类产品。一是因为这类产品比银行传统贷款收益高不少；二是因为利率市场化的加速到来，促使金融机构对其盈利结构进行改革。

  但这类新进入者，并不具有房地产开发相关融资、风险管理的经验，而选择与其合作的开发商，往往也是拿不到便宜资金的非央企、非大型房企的中小型民营房企。

  “高价拿地的开发商同样是高杠杆、高成本资金运作，这要求他们必须按照合约规定时间完成销售，回笼资金，而未来的售价又绝对不会便宜，一旦达不到这两点，则必须刚性兑付，届时必会对其资金链产生严重影响。”前述房企人士说。

  土地狂热成强弩之末？

  房企扎堆一线城市拿地，制造出一个又一个地王。与之形成鲜明对比的是，李嘉诚近日却频繁抛售上海、广州等内地物业。有业内人士指出，这是看空国内市场的反周期操作。

  在张大伟看来，李嘉诚此前在香港和内地的投资很少有失误。他此番抛售内地物业，或是看空内地市场，因为他发现了其中的风险。

  按以往的经验，地王频出的时刻，就是风险高企之时，市场将迎来调整，土地市场局部顶点已经到来。

  张大伟举例说，2007年曾出现过一波地王潮，此后即经历一系列调整。当前发展商拿下的地王，一旦入市，新房售价必然比周边地区高30%-40%，面临着十分严峻的销售压力。并且，它们的现金流状况是否足以支撑如此高的地价款是未知数。

  多位接受本报记者采访的业内人士表示，若土地市场再继续这么火爆下去，可能会面临失控，国家决策层或将出手。

  张大伟也指出“失控”的危险。“这一波地王的诞生将带动楼市继续上扬，9、10月份各大城市，尤其是一线城市的房价将继续上涨。届时，新一轮调控政策将会推出，以防房地产市场出现失控局面。”

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，假如明年经济是往上走，通胀也会起来，则明年的货币政策比今年还要略紧一点，这对楼市有负面影响，可能会出现一个降温的过程。

  前述大型开发商人士则对本报记者表示，目前高价拿地的房企，其判断依据是在楼市短期行政化调控弱化、长效机制尚未建立的空档期，住宅价格会平稳上涨，但这个空档期有多长，谁也不知道。而这种高价拿地，对房价将产生刺激作用，则加速了房地产周期化拐点的到来。

  未来，长效机制的政策组合中，或将包括房产税、土地出让金制度改革以及金融体制改革，这些政策一旦明晰，将改变市场的预期。