上半年土地市场量缩价涨

  业内人士：一线城市房价上涨动力较足

  国家统计局15日发布1-6月全国房地产市场运行情况。数据显示，1-6月份，房地产开发企业土地购置面积15721万平方米，同比下降10.4%，同期的土地成交价款3699亿元，增长7.5%。地价上涨态势明显。

  业内人士认为，尽管从整体数据来看，全国商品房待售面积有所增加。但随着供应端各项指标尚未完全改善，以及土地市场价格信号的影响，未来热点城市的供需形势仍堪忧，房价上涨动力较足。

  下半年楼市成交量仍将平稳增长

  国家统计局发布的数据显示，上半年全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%，增速比1-5月份回落0.3个百分点，这也是该指标连续两个月出现回落。中原地产市场研究部总监张大伟认为，房地产投资冲高回落，主要原因是一季度冲高的成交量透支市场需求，叠加信贷政策收紧影响了投资继续放大。

  尽管房地产投资增速回落，但其余几个指标已有所改善。数据显示，1-6月份，房地产开发企业住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。上述指标增速均比此前有所回升，意味着短期内整体市场供应无虞。数据还显示，6月末，全国商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米。

  上半年，房屋施工面积与房屋新开工面积等两个指标始终维持平稳低速增长，说明房企对后市持看稳的态度，这也预示下半年楼市成交仍将持续平稳增长。

  从成交量数据来看，尽管有“新国五条”的影响因素，但上半年楼市成交量仍达到近几年来的最好水平。数据显示，1-6月，全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%；商品房销售额33376亿元，增长43.2%。

  对于下半年市场走势，中国指数研究院的分析认为，下半年仍将是重点城市的推盘高峰，全年增长无忧。在推盘力度加大的带动下，多数城市下半年成交量仍将好于去年同期。

  土地市场发展存长期隐患

  1-6月份，房地产开发企业土地购置面积15721万平方米，同比下降10.4%；土地成交价款3699亿元，增长7.5%，增速提高3.8个百分点。“量缩价涨”无疑已成土地市场的主旋律。

  中国指数研究院的监测显示，上半年，全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨36.6%，溢价率为14.5%。其中，二季度住宅、商办用地溢价率均为近两年最高值。从5月开始，北京、上海开始出现多轮竞价、高溢价等现象，并催生数宗单价和总价“地王”。

  值得注意的是，土地市场的高溢价更多体现在一线城市和部分二线城市。由于多数二三线城市的高库存，区域土地市场仍然偏冷。上述机构的观点称，二季度全国十大城市住宅用地楼面均价与百城平均水平差距进一步扩大，溢价率则持续高于百城平均水平。

  高和资本董事长苏鑫表示，“地王”大多出现在北京、上海等一线城市，而且竞买者多为品牌开发商。这背后暗含着两层信息：一是各大房企总体看好房地产未来的市场前景；二是同时也看到房地产行业的风险不断累积，开始思考避险。

  房企考虑避险更多是看到政府当前的调控方向——将资金从房地产市场推向实体经济中，这可能导致房地产业出现一定程度的“钱荒”。在这种情况下，苏鑫认为，未来土地价格将继续呈现“跷跷板现象”，即核心城市土地价格继续高歌猛进，部分二三线城市则趋冷。受此影响，房价也可能呈现“跷跷板现象”，即核心城市的商办物业价格将再次明显上涨，而供应量巨大的二三线城市价格将出现下滑。

  土地市场的另一隐患可能影响到长期的房价走势。自去年2月以来，房地产企业购地面积已连续17个月为负增长，尽管近期情况已有所改观，但市场的长期供应无疑已经受到影响。多家机构认为，从长期来看，土地稀缺的局面还将存在，房价仍有上涨动力。