2012年，楼市从年初跌入谷底再到年末出现的“翘尾”行情，可谓经历了“冰火两重天”。在这一年间，地方政策的松动数度推升楼市成交量，官方则多次重申严格调控平稳市场预期。在地方与中央的政策博弈，开发商与购房者的心理较量之下，全国楼市在不断震荡中走向平稳。2013年将至，住建部再次强调以限购限贷为主的楼市调控政策将继续实施，此前，国土部也发声“严管地王”，在政策高压之下，明年楼市将走向何方？带着这个问题，中新网房产频道将从楼市政策、成交走势、房企动向及土地市场等多个角度为您勾勒出新一年里的楼市轮廓。

   跨入新的一年，楼市在经历了2012年年末“翘尾”行情之后，2013年被寄予更多期望。据了解，开发商多看好今年楼市，积极拿地储备“粮草”的同时，也将新一年的销售目标上调。此外，业内认为，在房地产调控不放松的背景下，房企大军越来越表现出强者愈强，弱者愈弱的格局，房企业绩分化现象不断加剧。同时，品牌房企开始抓紧在土地市场圈地补仓。

   房企业绩飘红 招商地产多城促销引质疑

   刚刚过去的2012年，“回暖”成为楼市首要关键词，而年末出现的“翘尾”行情似乎更有些出人意料。开发商在赚得“盆满钵满”之后，纷纷上调了今年的销售目标。

   此前，多家媒体报道称保利、中海、招商、绿城、世茂、融创等房企已提前完成全年销售任务，而此前独坐千亿销售额“宝座”的万科也不再孤单，千亿销售榜单再添新军。据京华时报报道，万科去年前10个月累计实现销售金额1100.2亿元；中海地产前10月实现销售额1006.8亿港元，不仅提前完成全年目标，按平均销售速度，中海进入千亿军团已成定局；同时，保利和绿地也正高歌猛进，向千亿俱乐部挺进。

   新年伊始，开发商为2013年制定了怎样的销售目标尚不得而知。不过，虽然很多房企尚未透露新一年的销售计划，但是从某些报道和采访中还是能看到一些蛛丝马迹。新京报近日报道称，北京万科希望销售额增速保持在略高于GDP增速的水平。龙湖则希望能在增加土地储备的基础上实现销售的上升。珠江地产在今年超过30亿的基础上，珠江在京销售将瞄准50亿的目标。融创中国营销总监李公杰在接受中新网房产频道采访时表示：“对融创来讲，2012年是比较圆满的一年，去年11月份已经完成提升销售指标后的销售额。”在谈到明年的销售目标时，李公杰并未透露具体数据，但是表示“增长是肯定的。”

   值得一提的是，已经完成全年销售目标的招商地产，却在2012年年底多个城市展开促销活动。每日经济新闻报道称：“不断攀升的存货和不断下降的存货周转率，正让招商地产陷入净资产收益率偏低的困境。”中新网房产频道联系招商北京相关负责人，对方称促销是总部的决定而并未做任何解释。

   房企业绩出现分化 专家称2013年分化或加剧

   同时注意到，千亿房企大军扩容，一些中小房企却被远远甩在后边，甚至有出现掉队的危险。有媒体声音称：“调控下，房地产行业两极分化格局越演越烈。”去年4月份杭州金星地产与锦绣天地公司申请破产，拉开了房地产领域并购、出让的序幕。中原地产研究部总监张大伟称，已经公布三季度季报的房企呈现明显两极分化，万科招商等企业整体上涨，小部分中小型房企依然亏损。

   新京报近期援引一位地产分析师的表述称：“强者越强、弱者越弱，这是市场规律的表现，而楼市调控加剧了房企的分化。对于大房企来说，有着几百个项目，有不同的开发周期，不同时期都有收入，可以平衡企业的业绩，风险也相对分散，企业发展也相对稳定。而中小企业项目较少，受调控影响比较大，业绩不稳定。”然而，就在大型房企之中，也存在着业绩的分化不均的现象。

   宋延庆对中新网房产频道表示，近两三年来，房地产开发企业业绩分化表现出不断加剧的趋势。“一方面，销售额的增速分化较大。如华润增速达到40%-50%以上，而有些企业则表现出负增长，比如SOHO中国在去年上半年及2011年都在负增长。”宋延庆说，“营业能力的分化比销售额的分化还要明显，如中海近两年来一直是万科净利润率的两倍以上。”在谈到2013年房企格局的形式时，宋延庆表示，今年市场整体会好于去年，今年的房企分化还会进一步加剧。

   品牌房企拿地备战2013 融创回应激进拿地说

   在2012年市场销售表现良好的情况下，开发商资金链不再趋紧，拿地积极性普通提高。据伟业我爱我家市场研究院监控的27家品牌房企中，有万科、首开、保利等8家房企2012年在北京获取住宅用地，共计16宗土地，累计规划建筑面积269.7万平米，仅占全年成交总量的31.3%。而去年这27家品牌房企只有3家在北京拿地，累计规划建筑面积203.5万平米，仅占全年成交总量的26.6%。

   大型房企纷纷拿地补仓，其中前期受负债危机困扰的绿城也大手笔拿地，引来业界关注。据中新网房产频道了解，仅在2012年11月13日和14日两天，绿城就在天津、大连高价拿地。证券日报从接近绿城的业内人士出获悉：“绿城以卖地、卖股权以及引进九龙仓作为第二大股东等方式已度过了生存危机，已经彻底‘活’过来了。”

   同时，每日经济新闻曾报道融创激进拿地寻求新机会，并称截至2012年6月底，融创的净负债比率为93%，但公司并未就此停止拿地，并在2012年下半年，融创以单独或合作方式在上海、北京多次拿地。针对融创激进拿地的质疑，李公杰表示，“融创拿任何一块地，都是在保障现金安全的情况下才出手。”对于2013年房企在土地市场的表现，伟业我爱我家市场研究院认为，品牌房企将延续去年的拿地态势，诸如万科、龙湖、金地等企业在京的土地储备量日渐萎缩，虽然北京拿地成本高，但从投资风险的角度考虑，楼市需求旺盛的一线城市依然是企业首选。