正文目录

　　一、2013年一二线城市市场全面复苏，中房指数已连续上涨15个月

　　1、全国：房地产住宅投资明显回升，商品住宅新开工全面回暖、销售面积持续走高

　　2、城市：一二线城市表现全面好于去年，三、四线城市正逐步分化

　　3、项目：中高档项目销售情况明显走好，刚需涨价后热度有所降低

　　4、房价：中房网指数连涨15个月，目前已高于调控前峰值8%

　　5、土地：土地市场热度一路飙升，一线城市中心城区地块集中入市推高地价

　　二、短期预测：政策面不会出现全局性加压，全国交易量将保持稳中有增

　　1、政策：新一届领导班子执政理念转变，短期内中央层面全局性加压不会出现

　　2、市场：全年商品房交易量有望突破12亿，两大因素决定一二线城市交易量保持平稳

　　3、项目：中高档项目受政策影响有风险，刚需产品依托市场需求有机会

　　4、房价：未来房价走势将先涨后稳，局部地区受政策影响中高档产品涨幅将有所放缓

　　三、长期预测：行业长效机制逐步建立，房地产行业迎来体制再造的新时代

　　1、房地产企业再融资开闸信号强烈，政府不遗余力推进供应端释放

　　2、兜底中低收入人群住房需求，十二五期间大力推进保障房建设

　　3、试水农用地流转体制改革，进一步释放经营性用地供应规模

　　4、打压投资投机补充地方税源，房产税的大力推进被寄予厚望

　　导语

　　本轮调控至今已经走过了3个年头，从2010年调控启动，到2011年调控全面加压，再到2012年的喊话调控，直到今天，国家层面领导班子的履新又为调控带来新的转机，一种以顶层设计为核心，以促供应为重点的全新的调控思路正在初现端倪。毫无疑问，政策面的变化在相当的程度上决定了房地产行业发展的轨迹，如果说过去十年以抑制为核心的调控造就了房地产行业高房价和高收益的黄金十年，那么这种全新的以促进供应为核心的调控思路将造就怎样一个新的十年？从这样的思考出发，我们希望通过对2013年已经过去的三个季度的梳理，看看在这种全新的调控思路下，房地产行业究竟经历了怎样的变化，它又将引领我们这个行业走向何方。

　　一、2013年一二线城市市场全面复苏，中房网指数已连续上涨15个月

　　步入2013年以来，市场继续延续2012年年底的高涨趋势，一二线城市市场全面复苏，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。究其原因，主要是2010年调控以来，市场成交量连续16个月处于低位运行，需求大量被积压下来；时至去年年初，市场大环境开始松动，前期积累下来的需求开始集中释放。2013年在相对宽松的宏观环境下，一二线城市延续了去年的热销趋势，市场全面复苏，表现良好。

　　1、全国：房地产住宅投资明显回升，商品住宅新开工全面回暖、销售面积持续走高

　　虽然7、8月处于传统淡季，但是纵观2013年三季度的市场成交量，市场销售量全面走高，基本与今年一季度持平，高于二季度的销售量，且明显高于去年同期水平。

　　从房地产开发投资来看，2013年1-8月中投资额达52120亿元，较去年同期增长19.30%，同比增速基本在20%左右徘徊，在经济企稳回升、房地产调控政策松绑的背景下，行业信心逐步回升，房地产行业开发投资力度明显加大。

　　商品住宅新开工方面，2013年1-8月，全国商品房新开工面积93713万平方米，同比增长3.26%。从2013年前8月商品住宅新开工面积同比增幅来看，已经完全走出去年的下跌区域，但较前期水平还相差甚远，仍处于历史较低水平。商品住宅新开工面积的增加，稍许缓和了房地产市场的供需矛盾。

　　根据统计局最新发布的数据，2013年1-8月全国商品房销售面积为63407亿平方米，较去年同期增长24.36%。究其原因，同比增幅变化如此之大有两大因素：一方面，2012年全国市场的回暖始于二季度，一季度商品住宅的地位成交拉低了2012年1-8月的总体水平；另一方面，今年以来，房地产市场火爆，一季度市场的末班车效应使得交易量不断刷新成交纪录，多数城市月度成交量达到3年以来最高水平，二季度“国五条”政策落空，市场继续延续高涨趋势，三季度各大城市地王频出，广州、深圳等部分城市预售证松绑，在一定程度上也促进了商品住宅的成交。

　　2、城市：一二线城市表现全面好于去年，三线城市正逐步分化

　　2012年在行业政策逐渐好转的背景下，积压的需求逐渐达到释放，市场交易量全面回升，而2013年1-9月市场维持了这一上涨趋势，成交同比增幅超过20%。纵观今年前9月的成交量，大多数一二线城市市场回暖，三季度虽然由于天气炎热等原因处于传统淡季，但是今年三季度的表现远远好于去年，各大城市地王频出，推高了当地房地产市场的热度。从数据来看，今年1-9月，一线城市的同比涨幅达到17%，而二线城市的同比涨幅也达到了22%。

　　一二线城市方面，从总体来看，1-9月一线城市商品住宅成交量同比去年增长17%，二线城市同比增长22%，除了广州、北京和成都三个城市同比增幅在10%以内，其余城市全部保持了10%以上的高位增长，应该说，一二线城市前三季度市场普遍高涨。这里要特别提一下北京，尽管1-9月北京商品住宅成交面积同比增速仅为4%，但是这并不意味着北京的市场热度不如其他的一二城市高：一方面，从供求比来看，供不应求的情况已经在北京持续了11个月，供求矛盾异常明显；另一方面，北京1-9月成交面积达915万平方米，照此计算，全年成交量至少将在1200万平方米以上，这对于北京市场来说将同样是相对高位，增速仅4%是去年同期高点所致。

　　三线城市方面，2013年典型三线城市1-9月成交量同比上涨16%，整体成交走势与一、二线步调基本一致。3月份赶末班车效应同样出现在大多数三线城市，月度成交量达近年新高。“末班车效应”淡化后，市场逐渐回归理性，二季度成交量虽然较3月有所回落，但仍保持在历史高位，三季度虽然处于传统淡季，成交量略低于二季度，但是依然维持在较高的水平。

　　值得注意的是，三线城市正逐步分化为两类：一类是，房地产市场恰好处于快速发展期的三线城市，这类城市今年继续保持稳步发展步调，从2013年1-9月城市市场成交量来看，洛阳、北海等城市较去年同期市场规模增长都在50%以上，晋江同比增长了64%之多。另一类是个别投资过热的城市，这类城市由于前几年开发过剩，今年风险快速积蓄。惠州、常州等城市1-9月商品住宅成交面积基本与去年同期持平。