限购为主，限贷为辅，调控规格较高

　　解读

　　在“国五条”出台9天后，其细则也终于来了。1日傍晚，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》强调， 对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；对二手房的个调税，从严按差额的20%征收。

　　专家评价，细则很全面，但没有超越以往的调控方向和模式，以限购为主，限贷为辅。此次以国办名义下发，而非部委分头行动，调控规格较高。分析认为，细则对楼市有较大利空，预计影响三季度房价。

　　限购升级

　　针对房价上涨快城市

　　“细则新意颇多，标志着调控实质性升级，”上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]归纳出非常重要的、具有新意的三条：1、限购进一步升级，明确了统一标准；2、二手房的个调税，由交易总额的1-2%，从严按差额的20%征收；3、少数高房价城市，将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。另外，以国办名义下发，而非部委分头行动，规格较高。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟表示，细则表现出通过金融手段来打击楼市特征，主要针对房价过快上涨的城市，意味着并非涉及全国，区域性影响大。

　　抑制房价

　　市场成交量将下降

　　杨红旭表示，此次国五条细则出台动作有点大，对市场的影响是利空的，预计今年二季度开始成交量会受影响，二季度房价涨幅有所回落，下半年个别月份出现环比下跌；二手房降温幅度超过一手房；一二线城市降温幅度超三四线。

　　财政部财政科学研究所所长贾康表示，该细则具有对冲房价上升的作用，在房价得到抑制的同时，长期来看市场成交量将适度收缩。

　　暨南大学教授、中国城市规划学会会员胡刚分析，今年是房地产政策转折年，两会后，住宅地产政策会进一步趋紧，房价进入下行周期。

　　北大公共经济研究中心研究员韩世同表示，二套房贷的收紧，会增加广州市民购买第二套房的难度，因此成交量会有所下降。但对广州房价的影响并不 大，能够起到一定的稳定作用。“若从长期来说，对开发商资金或许有影响，但届时整个中国经济都会受到影响，所以调控的效果是不会太好的。”韩世同指出。

　　张宏伟表示，从今年市场来看，开发商很难从价格提升上来获取高额利润，跑量依然是最主要的措施。

　　细则落地难

　　广州或收紧购房资格

　　此前有消息传出提高二套首付至7成，但“国五条”细则并未涉及具体数据，张宏伟表示，这是为各地政府落地措施留出一定的空间。但他预计，短期内地方政府执行细则落地较难。

　　对于细则将如何在广州落地？韩世同预测，此前恢复的收紧广州购房资格的相关规定或许会执行，不过某些政策还有待细化。

　　“例如补足税单可购房的政策，应该细化，有些人是在广州工作多年，属于补交劳保可以取得购房资格。但其中也存在违规行为，所以劳保部门、房管局等都应该对堵补税漏洞的工作细化处理。”韩世同解释道。

　　总体而言，韩世同认为广州新政将以强调执行、收紧原有政策为主，可能不会出台新的政策。

　　卖房征20%个税

　　卖方或将税收转嫁买方

　　细则特别提到，出售自有住房按转让所得20%计征个税。

　　对此，中介人士将卖房所得税政策做了前后对比：卖房所得税征收之前有三种方式：提供完整准确房屋原值凭证的按20%税率征收；未提供的由当地税务机关实行核定征税；个人转让自用5年以上且家庭唯一生活用房的免征个人所得税。

　　中介人士表示，按照此次“国五条”细则规定，意味着二手房的个调税，将由以前交易总额的1-2%，一律从严按差额的20%征收。

　　韩世同认为，关于买房征20%税这个政策，是把双刃剑，利的是可以加重卖房的负担，调节二手房市场；弊的是广州目前二手房交易的繁荣会受到影响，同时，卖方很可能会将税收转嫁给买方，让购房者承受更高的房价。