海外置业高潮下的暗礁

　　主要采访对象：

　　海外房产个人投资者，盛明昌

　　海外房产个人投资者，徐辉

　　海外房产个人投资者，朱伟军

　　海外房产个人投资者，耿娜

　　美澳加顾问公司总经理，李春涛

　　澳诺不动产投资有限公司总经理，霍刚

　　绿地集团董事长、总裁，张玉良

　　同策咨询研究中心总监，张宏伟

　　复地(集团)股份有限公司董事长，张华

　　海外置业高潮再起

　　在2011年以前，海外置业的主力是高净值人群和子女有留学意向的普通家庭，而2012年下半年之后，大量普通家庭加入这个行列，他们的家庭资产大多在几百万到一千万元之间，对移民和留学的愿望不是很迫切，但对投资回报率更加看重

　　《瞭望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道

　　“很多人以为，只有买不起房子的年轻人才会反对来自中国的买家，大部分有房子的本地人会抱着无所谓的态度，因为他们的资产也在增值。所以当地报纸和政客的抱怨不会有什么意义。”走过全球很多城市，并且拥有了诸多海外资产的盛明昌告诉《瞭望东方周刊》，这样的想法是不了解真实情况所致。

　　中国人海外置业在2012年迎来了一波新的高潮，但也遭遇到了普通民众少有的“抵制”。

　　“连出租车司机听到你来自中国，也会变得敏感而警惕，哪怕你根本没有开口问当地的房价。”盛明昌说。

　　中国人海外置业的第一波高潮发端于2008年国际金融危机之后。当时，欧美多国房价在危机中出现大跌，一些中国人在“海外抄底”的美好前景鼓动下出海。2012年，一系列统计数据、报告的出台，鼓励了国内投资者掀起新一轮的海外置业浪潮。

　　新高潮

　　房地产咨询公司高力国际2012年初公布的报告显示：多伦多、伦敦和新加坡等中国投资者海外置业热门地区里，境外买家的20%-40%来自中国；中国买家在加拿大温哥华购房者中的比例，从2011年的29%上升到2012年的超过40%，在这里，华人移民已经占城市总人口的约30%；而在英国伦敦著名的金融区金丝雀码头，约1/3的新售房屋卖给了中国人，受热卖的影响，2012年伦敦市中心核心地段及传统高端居住区域的房价增长5%到10%。

　　全美房地产经纪人协会调查了2011年国际购房者的活动，发现中国买家在美国的购房投资额超过70亿美元，所占比例已经在海外购房者中排名第一位，而且偏爱数百万美元的高端豪宅，多倾向现金支付。

　　根据新加坡市区重建局的统计数据，2011年上半年，中国内地购房者首次超过印度尼西亚，成为新加坡私人住宅第一大外籍买家。

　　“2012年下半年以来，中国人的海外置业步伐又一次加快。不少大众人群加入了这个队伍。”在海外注册了一家美澳加顾问公司，专门为浙江投资者提供美国、澳洲、加拿大置业咨询服务的李春涛告诉《瞭望东方周刊》。

　　李春涛分析说，在2011年以前，海外置业的主力是高净值人群和子女有留学意向的普通家庭，而2012年下半年之后，大量普通家庭加入这个行列，他们的家庭资产大多在几百万到1000万元之间，对移民和留学的愿望不是很迫切，但对投资回报率更加看重。

　　“高回报”吸引力

　　“高回报”是支撑着国内一波又一波海外置业高潮的最核心要素。

　　在诸多海外置业中介的介绍中，海外置业带来的增值收益非常可观。

　　例如，2009年到2011年，伦敦市中心房价增幅达到14.7%；加拿大温哥华的普通住宅价格十年来已经上涨了3到4倍，多伦多的住宅价格在过去6年中平均年涨幅为7%；在澳大利亚，租金回报率约为6%到8%，而房价大约每7年翻一番。

　　中国买家在其中起到了较大的作用。一些国家的房地产项目也把销售对象寄望于中国买家。

　　“细心观察就能发现，只要是中国买家偏爱的区域，房价走势就与其他地区不同甚至是相反的。”李春涛告诉本刊记者。

　　纽约的唐人街、皇后区的法拉盛；旧金山和洛杉矶的唐人街；加拿大温哥华、多伦多；澳大利亚的悉尼、墨尔本，都是典型的例子。

　　但大部分首次出国置业的人并不太在意房价是不是高了，他们更在乎房子增值了多少。

　　除了物业升值的收益外，置业顾问还会格外突出金融杠杆的作用。

　　“外国人在澳洲购房，可以贷款的比例是公寓7成、别墅8成。在美国可以申请5到6成的贷款，贷款利率约为4%。在加拿大则可以获得最高65%的贷款，贷款利率在2.2%到2.5%之间。考虑到金融杠杆、高额租金回报和物业升值的要素，海外买房的收益肯定会很高。”这是李春涛惯用的一套说辞。

　　但李春涛也不得不承认，这样的算法“忽略了”很多影响投资收益的要素，例如买入和卖出时高昂的税费；持有环节不菲的支出；每趟来回的交通、住宿成本；通过地下钱庄将钱转出国外的佣金和风险。

　　刚开始，李春涛也会把真实的成本算给一些普通家庭的投资者，并告知他们，在国内买一些信托产品也能有10%左右的年收益。但大部分投资者并没有因此退缩，而是觉得海外楼市说不定也会迎来像北京、上海那样猛涨的黄金十年。而且对投资者来说，购置了房产之后，今后移民或者子女留学也更方便。

　　2012年下半年这一轮海外置业潮，与国内相关政策的出台也不无关系。

　　2012年3月，国务院常务会议批准实施《浙江省温州市金融综合改革试验区总体方案》，其中提及“开展个人境外直接投资试点”。

　　2012年4月14日，央行发布公告，自4月16日起，银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由千分之五扩大至百分之一，外汇指定银行为客户提供当日美元最高现汇卖出价与最低现汇买入价之差不得超过当日汇率中间价的幅度由1%扩大至2%。

　　澳诺不动产投资有限公司总经理霍刚告诉本刊记者，这一政策出台之后，许多国内的投资者都觉得随着人民币对外币的汇率浮动变大，人民币对外升值、对内贬值的情况长远来看仍会加剧。虽然这对海外置业来说利弊参半，即海外购房门槛降低的同时，海外资产转化为人民币时也会缩水，但还是有更多投资者的热情被激发了。欧美国家经济低迷导致的资产价值洼地、国外投资市场政策稳定性及欧美市场资产的长期保值效果，触动了众多中国买家的神经。

　　“以前很多人还坚持，中国人海外置业就是奔着移民去的。但美国的数据证明，40%的在美中国买家就是单纯的投资，他们出现在房屋止赎情况比较严重的州，一次就买下好几套。这显然超出了投资移民的要求。”霍刚说，进入2013年，这波热潮还在继续。

　　一个例证是：2009年应景出炉的“上海海外置业投资移民展”，到2012年已吸引了17个国家128家房地产领航企业带来超过200个置业项目，参观者达到了4.2万人次，意向成交金额7000万元左右。据主办单位公布的消息，将于3月15日举行的2013年海外置业投资移民展，预计展会面积要同比增长43%，参展项目更多，吸引的观众可能突破13万人次。

　　从事海外置业咨询的李春涛的感受也很直观，“2012年下半年开始，公司的咨询量一路走高，比2011年增加了约一半，其中普通民众的比例大约占到了6成以上，在2011年他们还不是海外置业的主流。”