逐步回暖的楼市成交并未让开发商放开手脚，他们依然投资谨慎，再没什么企业趁市场回暖去“抄底”了。

　　国家统计局刚发布的2012年1-7月份全国房地产开发各项数据显示，包括新开工面积、土地购置面积等在内的关键数据依旧呈下降趋势，且降幅相对于1-6月均有扩大。

　　开发商手中已握有太多的土地，尽管已采取缩减和放缓施工开发等措施，但这些土地仍源源不断地变成楼市上出售的产品，其增长速度目前仍超过成交量的回 升速度。截至2012年8月8日，A股已公布半年报的22家房地产企业库存相比年初增长了300亿元，“去库存化”依旧是重要课题。

　　土地储备，这一曾被诸多企业视为核心竞争力的生产要素如今显得越来越不重要，甚至被人视为市场不景气时的沉重负担。

　　开发商们开始热衷于谈论转型话题，“轻资产”一词被他们频繁提及。对于房地产开发企业而言，这个名词意味着：更谨慎的拿地策略，更少的自有资金投入，更快的资本周转率。

　　“抄底”绝迹

　　“抄底？不，我们的土地已经够多了。”说这话的是一位房地产企业高管，现服务于一家2011年销售规模排名业内前十的公司。

　　巨量到足以满足十多年开发需求的土地储备曾是这家公司傲人的资本，在上市公司年度报告上重点宣传的内容。但现在，在提及这点时，这位高管会着重强调一句，“我们的地拿得都比较早，价格很便宜。”

　　囤地生财，这曾经是一笔很划算的买卖。趁着地方政府缺乏土地一级开发资金，开发企业协助开发，低价获取土地，然后坐等地价跟着房价一块飙升。届时自己缓慢开发销售，或直接转手他人都将获利甚丰。

　　但这已经是老皇历了。一个显而易见的事实是，尽管从5月起，楼市成交量便开始反弹上升，但开发商显然并未急于将回收的销售资金投入到开发和土地购置中。2008年楼市反弹初开发商纷纷出手“抄底”行动并未出现。多数开发商都将他们的工作重点放在了去库存化上。

　　根据国家统计局的数据，1-7月全国房地产开发投资额总体增速已降至15.4%，住宅投资逼近10%，增速分别回落1.2和1.3个百分点。房屋新 开工面积降幅逼近10%，住宅新开工下降13.4%。土地市场也未见回暖迹象，7月份闹哄哄的几场“地王”出让目前看来仅是个案而已，根据中国指数研究院 的数据，7月全国300个城市共成交土地2259宗，成交面积8364万平方米，环比减少19%，同比减少28%。

　　开发商已逐步认识到高土地储备的风险，宏观数据也不断发出预警。一份来自国土资源部的数据显示，截至2011年底，尚在开发过程中的房地产用地宗数 和面积分别为15.04万宗，47.99万公顷，面积相当于过去三年年均供应量的4倍。事实上，以当下的销售速度计，排名前列的大型开发商均有足够的土地 储备以应对未来数年乃至十余年的开发需求。

　　这些土地储备生产出来的产品远超过市场上的销售速度。根据链家地产的统计，截至2012年8月8日，A股已公布半年报的22家房地产企业库存相比年 初增长了300亿元。“当前开发企业手中很大一部分土地是在2007年之后拿的高价地块，利润空间非常微薄。”一位开发企业高管这样对记者表示。土地储备 本身已无利可图，甚至在关键时候，它将成为企业沉重的拖累。

　　调控与转型

　　让“土地储备”时代结束的无疑是正在进行的房地产调控。“业内如今逐渐形成的一种共识是，此次调控无论是再度加深还是适度放松，均与以往任何一次调控不同，是一次足以改变房地产行业游戏规则的调控。”资深地产人士、庄凌顾问公司董事长张映光如此评价。

　　一个显而易见的事实是，在住宅市场，投资性购买行为已经被政策强力打压下去。近期的成交量反弹也主要以首次置业和首次换房的“刚需”为主。这或许意 味着，房价高涨已经失去了最坚实的基础。而在土地市场上，地方政府的胃口却居高不下，他们早已经习惯每年获得高额的土地出让金收入，廉价土地已很难寻觅 到。

　　这一切均让以“高土地储备”为标志的开发模式面临着终结，现在开发商开始热衷于讨论“轻资产”的话题。“寻求更高更快的资本周转率，缩短项目从拿地到销售回款的周期，追求薄利多销，而不再依靠囤地赚钱。”张映光这样归纳开发商思路的转变。

　　旭辉地产便是一个典型，依照其判断，当前市场上销售状况最好的就是中低价位、中小套型，满足首次置业、刚需改善类的产品。“今年我们这类产品占了总 量的60%，明年我们会调整到80%。”旭辉集团董事长林中如此表示。而在市场表现上，恒大、龙湖等主推“快销类”产品的企业表现也强过其他同行。在 2012年上半年年报中，恒大的资产周转率便达到了34.59%，高于大部分同行10个百分点。

　　另一方面，不再单纯依赖自有资金和银行信贷进行项目开发，与包括各类基金在内的投资方共同开发项目，减少对企业现金流的占用，也越来越多地为开发商所尝试。

　　统计局资料显示，1-7月份，房地产开发资金的分类统计中，增长最快的便是自筹资金部分，达到了21284亿元，增长10.3%，占到了全部开发资金的41.87%。“其中相当部分，便是通过与其他资本方合作筹集的。”

　　深陷危机传闻的绿城中国便是其中一例，6月8日，绿城中国宣布获得香港地产开发商九龙仓近51亿港元策略入股，交易完成后九龙仓将持有绿城中国24.6%股份，成为绿城中国第二大股东。

　　轻资产未来

　　尽管“轻资产”已成为热门话题，但在北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹看来，真正向“轻资产”模式的转型可能要耗费10余年的时间，当前中国房企的转型或是在做尝试，或是调控下的被动应对，着眼点过重地放在资金来源和资本周转效率上。

　　杜丽虹认为，大众化的产品定位、标准化的产品线、适度的土地储备，都能够在一定程度上提高周转效率，目前标杆企业繁荣期的周转效率可以达到1倍水 平，低谷期的周转效率在0.5~0.6倍水平，即，繁荣期最快可用1年时间收回投资、低谷期最快需用2年时间收回投资。但这已是传统模式下的效率极限。

　　但要进一步提高资本周转率，则需要对整个战略模式进行转变。在国外，代工模式、基金置入模式便已有很成熟的运作。

　　杜丽虹举例称，上世纪90年代以来，日本土地资产价格呈下降趋势，地产企业囤积土地不仅不能贡献利润，还可能导致资产贬值和损失。于是，企业普遍转 向订单开发市场。在这种模式下，虽然利润率不高，通常只有5%~10%的水平，但周转率却可以达到2倍以上，尤其是作为工厂化住宅先锋的日本地产企业，订 单开发模式下的周转速度可提高到4~5倍水平,总资产回报率可达到两位数水平。

　　不过在这种模式之下，开发商便可能需要去除投资的职能,成为房产开发建设的专职组织实施者。“在日本，从接收订单到完成住宅建设，90%的工序都可以在工厂完成，而建设周期最短只需要3个月的时间。”杜丽虹认为，这样的转型显然不可能在一夜之间发生。