随着刚需的持续入市，住宅成交量持续小幅回升，房价出现上涨苗头。为了巩固房地产调控成果，上周，住建部再次重申房地产调控措施不放松。而成交量的回升也刺激了开发商的购地热情，近期土地成交日趋活跃，京穗两地高溢价地块再现。

　　中原集团研究中心表示，随着未来各地政府推地力度的加大以及推地策略的改变，土地市场有望逐渐走出上半年以来的低迷行情。

　　市场对房贷政策预期博弈加剧

　　6月以来，一二手住宅成交继续呈现小幅回升之势。据中原集团研究中心统计，6月前20天全国54个大中城市累计新房销售套数较5月同期增加11%。其中，三线城市回升17%，明显高于平均水平。同期，五大城市二手住宅成交量较5月同期增加23%。中原集团研究中心认为，成交量的持续回升一方面得益于以价换量，另一方面是市场预期发生了较为明显的变化，刚需入市意愿进一步提升。

　　在市场成交量持续回升的刺激下，近期部分新推项目又出现了价格微幅上涨的苗头。为了防止量价暴涨现象出现，上周，住建部有关发言人再次重申“严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施”，旨在稳定调控预期。银行方面，以工行、中行为代表的大型国有商业银行表态首套房贷利率从最低8.5折优惠上调到最低9折甚至基准利率。但在“稳增长”的基调下，整体信贷环境较前期仍较宽松。因此，目前的市场形势将使得政策调整变得更加微妙。

　　土地成交溢价走高

　　近期，土地市场迎来一波成交小高峰，高溢价地块开始增多，京穗两地高溢价地块重现。上周，恒 大历经几十轮竞价以13.22亿元获得广州珠江新城商业地块，楼面地价为32968元/平方米，溢价率高达163%。该地块的单价相对于2011年同区域的商业地王楼面地价上涨约8成。

　　由于销售回款顺畅，资金压力较小的大型房企购地热情提高，开始着手补充土地储备，逐步加快拿地进程。中原监测数据显示，6月份以来十大标杆房企已花费31亿在广州、重庆和郑州补充6宗土地储备。

　　根据中原集团研究中心对全国主要城市的调研，目前有不少地方政府逐步加大推地力度并相应调整推地策略。近期，南京政府新推出了十几幅地块，且北京、成都政府调低了部分新推出的地块底价。上周，国土部和发改委联合发布《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》通知。《通知》中明确限定“住宅项目容积率不得低于1.0”，这意味着未来别墅等高端住宅项目的开发将受限。

　　中原集团研究中心预计，后期政府在加大推地的同时，也可能趋向于推出一些规划面积较小的地块，控制地块总价，减少流拍风险。随着流拍地块减少，溢价率走高，土地市场有望逐渐走出上半年以来的低迷行情。