6月以来，在房地产市场稳步升温和政策底部的预期影响下，房地产上游的土地市场开始出现频频成交，并多现高溢价率。南都记者昨日从链家地产获得的统计报告监测全国20大重点城市土地数据，显示今年6月份以来，20大重点城市土地平均溢价率达到14.6％，其中住宅平均溢价率为12.75％，商业用地溢价率为18.85％。

　　南都记者对比了自去年8月份至今年5月以来的数据，这20大重点城市的土地溢价率均低于5％。链接分析师对南都表示，近期高溢价率地块成交频繁，不乏溢价率超过50％的地块，“最主要原因有两点，一是优质地块供应的增加，二是地方政府出让土地的时候，价格也开始下调。”

　　6月20大城市溢价率大幅上涨

　　先来看一下6月以来的土地成交。6日，上海土地交易中心迎来拍卖高峰，共8幅经营用地集中竞拍，出让面积共19.4万平方米，总起始价21.66亿元。竞拍结果，除了三幅地块因为仅有1名竞买申请人而底价成交，其余5幅地块的溢价率全超过20％，算上3幅底价成交地块，当天土地出让的整体溢价率也高达73％。上海并非独例，高溢价率土地成交城市榜单上，还有厦门、乐山、青岛、成都等二线重要城市。

　　北京的土地市场7日也以两幅地块的成交结束了近2个月的经营用地“空窗期”。两块多功能商业地块均采用招标形式出让，被北京通州房地产开发有限责任公司分别以1 .5576亿元和1 .888亿元获得，折合楼面价均为11800元/平米。这一地价已经创通州同类地价最高，楼面价至少比去年成交的同地段地块上涨34.1％，创下了通州同类地块的新高。

　　“调控后土地市场跌入冰点，低溢价率成为市场常态，造成各个地方政府的土地收益急剧减少，地方财政压力增大。”链家地产市场研究部陈雪表示，因此，当前各个城市推出优质地块的积极性都在增加，价格也在下调，另外房企对于优质土地的积极性比较大，使得溢价率短期内上升。

　　链接地产分析，诸如北京等一线城市未来商业开发的潜力依然较高，这与住宅市场开始细化分化的“下半场”有所不同，特别是近郊的商业地产，未来几年将是针对住宅大范围发展后的“补规划，补发展”时期，因此会推动土地成交价走高。

　　下半年：土地市场缓慢复苏

　　对于下半年的土地市场预期，由于今年以来特别是一季度数据相对低迷，因此看涨的声音成为主流。中投证券研报显示，土地购置上，1-5月土地购置面积同比降15.4％，比1-4月缩小3.9个百分点，但降幅已经缩小，回暖趋势出现。

　　6月份开始，随着供地节奏的加快和优质地块的推出，另外整体土地楼面价的起始价格更低，北京市土地市场开始逐步升温。不少声音认为，土地市场历史上最低迷的时期已经度过，只不过不会出现明显的回暖现象。

　　中原地产用“整体平稳，热点突出”几个关键字来预测今年下半年整个土地市场的行情走势。由于土地市场前期很长一段时间严重低迷，平均溢价率现在还并未走出低谷，不少观点认为下半年土地市场有好转，但仍难言全面回暖。

　　全国范围观察，有开发价值的土地并没有大规模放量的迹象。从多数开发商向媒体透露的信息看，住宅用地的后市预期并没有改变，开发商拿地依然“按需而取”，对地价仍表示“目前还并未令人满意”。

　　房企6月出手一线城市

　　比起今年年初几月大型房企谨慎保守和扎堆二线的动作，6月以来，不少一线房企已经开始出手核心城市土地市场。

　　一线土地方面，6月以来最受关注的非上海8幅地块的集中溢价出让莫属，给市场注入强心针。在上海国有土地拍卖会上以4 .07亿元超50％溢价夺地的在港上市房企佳兆业即在业界引起关注。佳兆业夺下的是嘉定区马陆镇28-01地块。据有关项目负责人向南都记者透露，计划10个月后开盘销售，产品将以80平米的2房和100平米的小3房为主，面向刚需购房者。

　　“这一地块是一年以来上海嘉定地区最优质的地段，这是我们看好土地并果断出手的原因”，佳兆业上海公司总经理王洪伟介绍将重金打造嘉定项目，借助优越的地段和配套，将马陆地块打造成嘉定城区高品质人文社区。

　　业内也分析，6月以来土地市场以高溢价率引起关注，一是因为在宏观调控的背景下，开发商拿地热情前所未有地降低，各地土地出现流拍，而近期大型开发商频频出手，预示着土地价格已经趋于合理，二是因为这预示着，大型开发商将开始抄底土地市场，新一轮开发商的洗牌已经开始。佳兆业高层即表示，佳兆业敢于在上海拿地，与其快速开发战略和坚持刚需产品开发密不可分。

　　龙头万科也在6月出手，9 .41亿溢价2000万拿下南京南部新城地块。该地块位于南京南站附近，是该区域首幅出让的住宅地块，楼面均价5157 .74元/平米，溢价约2.6％。

　　“房地产行业在度过黄金十年期后，传统的模式亟待改变，作为企业，产品上应关注刚需，这也是出手土地市场时的重要考量。我们也认为合作开发将成为转型期房地产行业的重要趋势。”佳兆业集团接受南都记者采访表示。

　　链接地产表示，下半年土地市场存在增多的预期，土地市场可能缓慢进入复苏，最为冷清的时期已经度过。同时随着部分房企融资到位、资金逐渐缓和，拿地节奏可能加快。