只见新人笑，哪闻旧人哭。今日的赢家未必是明天的。

　　2011年的最后几天，命运多舛的外滩地王新东家终于有了阶段性的答案。2011年12月30日的微博上，证大集团董事长戴志康写道：“外面的想进去，里面的想出来。这就是‘围城’！”从2010年初有些令人意外拿下外滩地王，到2011年底悉数卖光该项目的所有股权，近两年时间，戴志康用“围城”一词也道不尽心中五味。

　　不过，在商言商，上海证大地王得而复去，是否真如戴志康自己所言“突围就是胜利”？

　　客观而言，上海证大意外竞得外滩地王，生不逢时。购地后不久即迎来2010年“史上最严厉”的楼市调控，从购地开始，上海证大的资金链就亮起了红灯，国际评级机构对上海证大的评级也一路下调。

　　一开始，老戴虽然认识到这块地的操作难度，但他还是很希望将这个项目做好并确实付出了很大努力。尽管融资极为辛苦并引入复星、绿城为合作伙伴共同开发，但整体环境的演化超出了任何企业个体的控制范围，绿城的资金压力令其自顾不暇，证大自身销售回笼资金周期也超出预期，加上戴志康本身对证大集团投资策略的重新调整，这些因素综合后的结果只能是证大卖掉地王。

　　细算账，有人形容戴志康在外滩地王身上“赔了夫人又折兵”。去年11月初，上海证大将50%地王权益出售给复星，“预期是次出售可为公司带来约13.8万元收益”，算是平价转让。此次潘石屹入局，40亿元购得50%地王权益，其中10.4亿元用于收购绿城的10%股权，归属戴志康的不足30亿元。但若以此为据计算出戴志康在这次“甩卖”中巨亏6亿元并不妥当，因为其中还有更为复杂的债权债务、股东贷款支付细节，外界还不得而知。

　　转让给复星是平价，转让给潘石屹的股权比上次贵的可能性并不高，小亏的可能性较大。但这些只是小节，对于戴志康及整个上海证大集团而言，最大的损失在于，认真筹资、全心投入，最终不得不拱手让人，百亿资金、两年时间，对任何一个企业都是巨大的机会成本。聊以自慰的是，标准普尔随即认为，该交易若得以完成，证大再融资风险得以减轻，杠杆水平显著降低。

　　至于绿城，从始至终都只是外滩地王的一个财务投资者。当初绿城入股海之门公司提供的股东贷款是8.58亿元，一年半之后，10.4亿元易手，绿城称“预期收益1.15亿元”。一年半超过13%的投资回报率，最多算差强人意。

　　复星的郁闷，不是装出来的。与潘石屹同样是50%的股权比例，但复星付出了更多。最关键的是，潘石屹突然入局且与自己平起平坐，是复星不愿看到的。复星理论上确实拥有优先收购权，但精明的老潘，通过变通办法以合规的方式绕过了复星的优先收购权，硬是把复星拉到了谈判桌前。争夺外滩地王项目主导权势在难免。

　　戴志康对郭广昌、潘石屹之间的争议并未正面表达意见，只在微博上转发了一位业内人士的观点：“SOHO收购证大和绿城手里的股份，愿买愿卖，本质是利益各得其所。现在复星说，不先卖我，我要维权。表面看是法律问题，本质也是利益问题。我猜是复星真想买，但要砍一刀，证大绿城真想卖，但受不了这一刀。这时老潘驾到，算算账，不砍这刀也能赚，还落得人情，就英雄救美付了银子。”

　　外滩地王“围城”中，戴志康、郭广昌、宋卫平、潘石屹，这些大腕陆续登台，两位已经黯然离去，剩下的两位还要继续扳手腕。到目前为止，潘石屹算是得其所哉。但这只是个开始。外滩项目迥异于老潘之前的任何项目，它将是SOHO中国遇到的第一块真正的“试金石”。

　　2012年1月2日深夜，戴志康连发多条“地王传奇”系列微博，回顾了两年中运作外滩地王的点滴。“这块土地处于浦东三十年改革开放的历史、外滩百年历史和豫园千年历史的结合点上，由我们创造新的历史，我们当仁不让。但是在政府的管制和资本的压力下，虽然我们尽了最大的努力，也留下了我们的印记，但离我们的理想还太远了”。