寒冬时节，位于北京市昌平区郑各庄村的“水城御墅”小区最南端的一栋别墅已被推倒，曾经备受追捧的项目如今毫无人气。小产权房整治终于开始“动真格”。

　　中国证券报记者近期调查发现，随着政策风险凸显，市场预期渐变，北京、深圳等地的小产权房销售情况已大幅缩水。与此同时，即便是被公示清理的小产权房项目，仍有办法“暗度陈仓”完成销售。

　　业内人士认为，由于规模庞大，且涉及土地制度，对小产权房的处置已成为各界非常关注的问题之一。小产权房存在的原因较为复杂，应在明确政策大方向的基础上，分类型、有步骤地进行整治。

　　现场：清理项目仍在卖房

　　眼下，京城最贵的小产权房项目“水城御墅”似乎已经失去了昔日的风采。12月3日，北京市国土资源局通报了两起挂牌督办的重大土地违法案件查处结果，位于昌平区郑各庄村的天价小产权房项目“水城御墅”就是其中之一。

　　中国证券报记者日前探访该项目时发现，项目东侧的大门已经被封，无法出入。从南侧的围墙进入后，迎面便是一片废墟，从瓦砾中不难看出拆除的痕迹。其后的多栋院落并未被拆除，处于闲置状态。空荡荡的小区无人问津，只有两个拾荒者在寻找住处。

　　该小区的建筑形式为四合院，主房为两层楼，配房有门廊，部分较大的院落还配有车库。资料显示，根据户型不同，院落的建筑面积从800平方米至1200多平方米不等。有些院落还未装修，处于毛坯房状态。

　　作为北京最贵的小产权房项目，“水城御墅”曾以每栋2000万元至5000万元的价格被热炒，一时风头无二。直至今年4月5日，该项目被国土资源部及北京市相关部门叫停，要求“全面停工、停售”，并重新规划项目用地。6月21日，“水城御墅”连同北京高杨伟业农业发展有限公司非法占用的密云县穆家峪镇辛安庄村集体土地两案一起，被北京市国土资源局挂牌督办。随着该项目被清理，业界惊呼整治小产权房“动了真格”。

　　今年以来，对小产权房的整治步伐骤然加快。9月17日，北京市国土局公布了初步清理整治的79个小产权房项目，表示将对其进行分类处理。其中，与“水城御墅”位于同一区域、同属一个开发商的“宏福苑”项目也位列其中。作为一个“成熟”的小产权房社区，“宏福苑”属于普通住宅，目前项目几乎入住完毕。随着被公示，该项目已经被暂停二手房交易。

　　值得注意的是，同时被公示的昌平区崔村镇“玉墅馆”项目，也曾在去年被当地政府部门部分拆除。但根据中国证券报记者的调查，此后该项目仍有交易，未被拆除部分的入住率已达到50%。一名业务员代理该小区的一栋二手别墅，报价350万元。

　　在此次公示中，同属小产权房热门区域的通州区有6个项目“上榜”。该区域的知名小产权房项目“月亮湾晓镇”，近期已悄然撤除了售楼处，经过打听，中国证券报记者仍然找到了项目销售人员。该销售员表示，项目7号楼的6、7、8单元处于正售状态，推出90平方米左右的两居，根据楼层不同，价格从5000元/平方米至6000元/平方米左右不等。

　　距此不远的另一个小产权房项目“太玉园”，同样在公示之列。由于规模过于庞大，项目曾被称为北京最大的小产权房小区。销售人员表示，这个项目在二手房买卖中已不能办理过户。他同时强调，只要能交6-8万元的手续费，仍然有办法完成交易。

　　据悉，随着整治的进行，除一些大型项目因“树大招风”而被禁止交易外，北京的大部分小产权房项目仍可交易。业内人士表示，由于小产权房的土地产权归村集体所有，在交易中无需办理网签等手续，因此购房者仍有办法完成交易。

　　前景：市场风险逐步升高

　　虽难以彻底禁止交易，但政府部门的多次整治，已经使市场预期大受影响。“最近来看小产权房的人明显比以前少了。”北京通州区某房地产中介机构业务员小王向中国证券报记者表示，他代理的房地产项目中，以“大产权”项目为主，专门来看小产权房的人很少。

　　小王还表示，去年以来，他的不少同事已经不再代理小产权房业务，转而专做“大产权”。究其原因，一方面是由于小产权房的销售情况不佳，另一方面则是担心其隐含的政策和法律风险，这些风险主要体现在可能面临的拆除、补缴费用、禁止转手等等。

　　他的担心不无道理，小产权房的一些老业主则已开始面对这些风险。中国证券报记者在调研中发现，“太玉园”小区的西区和东区仅有一路之隔。开发较早的西区已经入驻完毕，区域周边的餐饮、购物、娱乐、交通设施一应俱全，生活气息浓郁。相比之下，东区的人气要冷清得多，不仅缺乏配套，不少房屋还处于空置状态，有些甚至还没有装修。

　　小王表示，这些空置房屋的业主多为早先的投资客。有些投资客在3年前买下房屋时，价格还不到4000元/平方米，如今虽然房价已经翻番，但接盘买家难寻。加之主管部门的限制，这些“投资品”难以出手。

　　据悉，此前北京小产权房交易旺盛之时，不少“胆大的”投资客介入其中。此后，除部分房屋在政策收紧前成功转手之外，仍有相当部分的已购小产权房无法完成交易，并以“空置房”的形式存在，投资客承受了一定损失。

　　相比之下，深圳的一些小产权房仍可销售，但也已低调了许多。“玉岭花园”是位于深圳龙岗区的一处知名小产权房楼盘。该项目由12栋25层的高层建筑组成，近8000套住房居然坐落在一块不足40万平方米的土地上，容积率之高令人咂舌。位于深圳宝安区的小产权房项目“凤凰世纪”也曾是热点项目。“凤凰世纪一期二期受到深圳市各界人士的一致好评，三期现正上市，一举成为‘村委统建楼’的明星楼盘。”一份宣传资料这样写道。但或许是因为过于高调，11月末深圳一家本地媒体对该楼盘的“热销”进行了报道，随后该楼盘便停止销售。

　　近日，中国证券报记者致电“凤凰国际”售楼处，销售人员最初表示是已经售罄，在记者再三追问之下，对方才承认是受到媒体报道影响暂停销售。“可能是我们卖得太好了”,这位销售人员表示，“项目的一期已经入住了，过一段时间，三期的销售可能会继续。”

　　业内人士表示，当前北京地区的新建小产权房项目很少，且位置较偏远，对购房者吸引力不高；而存量小产权房的价格水平较以往已有明显攀升，有些项目甚至接近同区域“大产权”商品房的价格，使其成交非常清淡。总体来看，小产权房的市场风险正在上升。