在一家品牌开发商的内部会议上，他们讨论的主题从以往的“如何提高销售量”变成了“最近为什么卖得这么好？”年末楼市的翘尾火爆，令许多开发商感觉不可思议。在这背后，更多的是购房者对于明年供应减少或引发房价暴涨的恐慌。

　　多方数据显示，北京市供需反转的情况已在四季度年内首次出现。

　　伟业我爱我家市场研究员监测数据显示，剔除保障房之后，2012年4季度(截至11月24日)北京全市新房网签总量为14805套，在此期间，新房新增供应量仅有10512套，供需之间缺口高达4293套。

　　伟业我爱我家市场研究院经理程浩业解释称，如果把楼市存量比作一个水池，那么这个水池在四季度则首次出现“流出的水比流进的水多”。

　　这种情况会否持续至明年？

　　供应缺口巨大？

　　北京商品房的新增供应，不容乐观。

　　亚豪机构统计数据显示，截至11月25日，北京住宅市场11月份共有21个新盘入市，共提供新增供应5153套，预售许可面积56.6万平方米。

　　“预计11月全月项目入市个数仅为21个，将创造自5月以来月度入市项目个数的新低。”亚豪机构副总经理任启鑫预计，时至年底，受到季节因素与部分项目提前完成全年销售业绩的影响，目前开发商开盘意愿普遍低迷。这种态势很有可能持续至年底。

　　亚豪机构市场总监郭毅担心的是，明年市场仍将呈现出供不应求的格局，且供求矛盾将进一步尖锐。

　　北京土地整理储备中心数据显示，截至11月20日，北京成交的134宗土地中仅有28宗住宅用地，相比去年同期减少了23宗，土地出让面积和规划总建筑面积同比均减少四成以上。与此同时，2012年北京成交的28宗宅地楼面均价为6741元/平方米，同比上涨34.6%。

　　中原地产市场研究部总监张大伟根据近两年的土地成交状况测算出，北京未来两年供应缺口可能在千万平米。“在正常的市场情况下，北京市住宅的签约面积需求在1000万-1500万平米之间，而最近2年的土地供应量仅能满足1年的购买需求。未来两年，北京成交量如果维持平均水平的话，市场土地供应缺口可能在1000万-1500万平米之间。如果剔除前几年积压并未开发库存外，未来2年的土地供应缺口可能达到1000万平米左右。”

　　据其统计，2011到2012年，北京市出让的住宅地块面积相比2009-2010年住宅地块面积减少1205万平方米。

　　调控应疏堵结合

　　鉴于对明年市场供应的判断，某品牌开发商负责人告诉记者，该公司老板已经要求项目通过提价来控制销售速度，准备明年适时提价。该公司判断，明年楼市很可能因供应不足而有更大的涨价空间。

　　链家地产市场研究部张絮表示，由于成交量大幅上涨，新增供应出现相对不足的情况。但当前库存仍然在5.4万套水平，并不算低。不过，今年以来土地出让锐减，且新开工面积同比大幅下降，明年整体的供应压力会比今年要大。

　　针对目前的市场情绪，北京市住建委称，未来将继续严格执行包括住房限购在内的调控政策，遏制投资投机需求。

　　但郭毅担心的是，对2011、2012两年抑制房价起到关键作用的限购政策已经被市场供需双方所接受，对楼市预期已无法形成利空影响。政策层面主要抑制的是投资投机型购房，而对于北京等一线城市来说，每年毕业留京加之外来人口的流入，仍然有强劲的刚性购房需求亟待满足。因土地供应不足导致的商品房供应不足，将成为房价上扬的有力推手，并部分对冲调控政策带来的抑制作用，预计明年房价上涨势头难以扭转，但暴涨的可能性也不大。

　　程浩业称，需求对政策非常敏感，未来供需矛盾是否会加大，要看需求方的变化。“新房供应量减少必然会引起价格上涨，但同时也会迫使部分购房者转向二手房。而二手房业主的卖房意愿则需要看未来政策的变化。”

　　值得注意的是，在限购的背景下，除了改善性换房以及急需用钱的业主，绝大部分二手房业主不愿意出售房屋。这些业主普遍认为，限购下不能轻易卖房，因为如果把现有房屋卖掉，再想买就没有资格了。