近年来，房产税试点扩容屡被舆论提及，关于房产税的功能、征收对象和标准的各种说法甚嚣尘上。在2011年之前，房产税仅针对办公楼、商铺等经营性物业征收，而个人的住宅则处于缴费范围之外。

　　2011年初，上海市、重庆市开始征收个人住房房产税，由此拉开了房产税试点大幕。专家如何看待上海、重庆房产税试点效果？房产税征收的难点是什么？业界比较赞同什么样的房产税征收方式？本报对话三名业内专家。

　　本报讯记者昨天获悉，据媒体报道，国家税务总局政策法规司巡视员丛明20日在第五届中国企业税务管理创新大会上透露，下一步我国房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在今年底或明年初，房地产税最终会在全国实施。

　　去年中央经济工作会议提出，要推进房产税改革试点；《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》提出要适时扩大房产税试点范围；国务院关于2012年以来预算执行情况的报告提出，将稳步推进个人住房房产税改革试点。而房地产税则出现在十二五规划中，十二五规划中明确提出“要研究推进房地产税改革”。

　　就此丛明在会上详细分析了房产税的概念，他强调一定要区分房产税和房地产税的概念，“这是两回事”，需要特别注意。他说，房产税是为了加强房地产市场的调控，通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房，房地产税则不是为了调控。

　　目前上海房产税的计税依据是参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，重庆计税依据是房产交易价。

　　丛明介绍说，如果按照原值征收则是房产税，如果按照评估价值则是房地产税，评估价值里包括了地价。

　　此外丛明还透露，目前上海和重庆已经开展了房产税的试点，下一步将会双管齐下，包括进一步扩大试点以及逐步建立房地产税制度，“目标是消灭房产税，建立房地产税”。

　　丛明介绍说，即使税收合理，但是如果增加负担的话，政府也会非常慎重。他预计，房地产税的深化可能在年底或明年3月份以后。

　　丛明表示，房地产税最终会在全国实施。

　　解读

　　业内人士称，目前关于房产税和房地产税的叫法一直较为模糊，房产税是根据购买房屋时的原值征税，而房地产税是将来可能采取新设立的征收税，是指按照房屋的评估市值征税。也就是说，例如2005年购买的一套房，当时花了200万元，而如今该套房已经涨价到市场评估值500万元，则房产税是按照200万的原值征税，房地产税是按照500万元征税。今后的趋势是在全面推广房产税基础上，根据市场估值变化，征收房地产税

　　不同论调是在看反响

　　民间和有关部门，都在抛出各种论调，其实是试探社会各界对于房产税扩面一事的反响

　　京华时报：今年8月，央行称长期实施住房限购政策可能损害经济，应用房产税来取代限购，加快推进房产税改革。而国家税务总局回应“房产税改革”问题时称，房产税的市场调控作用有限。为何两大部门的论调存在争议？

　　刘尚希：我认为包括民间和有关部门，都在抛出各种论调，其实是试探社会各界对于房产税扩面一事的反响，希望检测目前房产税扩面的机会是否已经到来。我认为目前房产税扩面试点的条件还不够成熟。在有关部门进一步论证和确定方案后，最快也得明年再扩大试点范围。

　　京华时报：你认为房产税扩面改革的短期目标和中长期目标分别是什么？

　　张斌：从现阶段的短期目标来看，当前房产税征收的最主要目的，无疑是进行房价调控。扩大试点区域，无疑可以提高房产的持有成本，继续挤压现存的房地产泡沫，对购房需求产生压力，达到立竿见影的目的。对于房产税征收的中长期目标，目前不少省份已经遇到了财政增收日益困难的瓶颈问题。从长远看，只要国内大面积征收房产税，并把征税对象扩大到居民持有的全部房产，而不是只对新增房产和高档房屋征税，那作为一个直接税，房产税将产生很可观的税收，会成为广大基层政府的主要经济来源之一。此外，通过房产税的扩征，能起到调节收入分配的重要作用。

　　房产税定位左右摇摆

　　难点是要确定房产税是界定为面向普通民众的“国民税”，还是界定为调节贫富差距的“调节税”

　　京华时报：通过渝、沪两市房产税改革试点，是否可借鉴推广到全国？

　　张斌：渝沪试点方案主要针对新增房产和高档房屋征税，造成产生的效应相对有限。我认为有关部门应汲取经验，尽快把征税对象扩大到居民持有的全部房产，这才应该是政策调整的重要方向。

　　刘尚希：对于下一步的扩面试点工作，我建议仍然采取沪、渝两市房产税改革试点的方案，即只对高档房产和新增的多套房产征税，暂时只把房产税界定为“个人住房调节税”，或者称“个人住房消费奢侈税”，这样有助于尽快扩大试点地区。

　　京华时报：房产税改革推进的主要难点是什么？

　　刘尚希：最大的难点，就是有关部门要尽快确定房产税的定义，是把它界定为一个面向所有普通民众征收的“国民税”，还是把它界定为一个调节贫富收入差距的“调节税”，只向高档房产和多套房产的所有者征税。

　　房产税难以在全国推开，实际上就是社会各界对房产税有过多的幻想，一方面希望通过房产税取代限购的行政手段，另一方面又寄望于房产税能完善地方财税体系，想把房产税打造成地方的一个主体税种。有关部门也一方面希望能通过房产税补强地方财政，另一方面又顾虑普遍征收房产税，会引发民众的激烈反弹。

　　上述情况使得房产税的功能定位左右摇摆，难以尽快推开。

　　应设合理的免税空间

　　说房产税扒了房奴一层皮，是一种误解，因为房产税征收肯定要豁免部分房屋。

　　京华时报：对房改房、经适房、限价房等特殊类型的房产，是否要执行有别于普通商品房的房产税政策？

　　刘尚希：我认为对于这些特殊类型的房产，在下一轮房产税扩面试点时都不应该触及。因为例如经适房、限价房的所有者本来收入就不高。此外，我认为在下一轮房产税扩面试点时，甚至对于仍然在还贷款期间的房产，也不要征收房产税。

　　胡景晖：对一定套数以下、人均面积较少的，房屋总价不高的，都进行免征房产税。这样做，房产税的征收就和普通老百姓其实没有太大的关系，跟普通房奴关系也不大。

　　京华时报：目前不少专家争论房产税全面推开时，应采取首套房免税，或一定面积、一定房产评估金额免税等方案。您怎样看？

　　刘尚希：从表面看，可能按一定房产评估金额免税是最合理的，但事实上，恰恰这种方法是最不具实际操作性的。对于一套房屋，如果政府指定机构评估，个人很可能认为评高了，要多缴税，认为找个民间机构可能会评得低。如果政府部门规定不对每套房屋评估价值，而是在城市中划定几个区域，每个区域制定一个每平米的房屋价格。这时大家对于区域的划定标准，可能又会争议多多，引发一系列问题。因此，首套房免税，或对一定面积免税，操作起来的可行性更高。

　　胡景晖：我认为应以套数为主面积为辅征税。按房产税征收原理，一定要征收存量房。但说房产税扒了房奴一层皮是一种误解，因为房产税征收肯定要豁免部分房屋。比如，一家豁免一套房，或者人均60平米以下免征。从第二套开始，如人均面积已经达到60—100平方米的，征收房屋评估价的0.5%；家庭有第三套房，且人均面积超过100平方米的，征收1%的税。拿北京来说，目前地税部门已在各区域制定了最低计税价，就把最低计税价当成房屋评估价作为房产税征收的基础，并没有难度。

　　京华时报：如果仅仅以套数和面积征税，二环和六环的房子价格差距很大，会不会不公平？

　　张斌：设置合理的免税空间是很重要的。由于首套房免税和按面积免税均存在不同地段房产价格差异悬殊，导致免税标准可能不公平的问题。因此应该按照房产的市场评估价值，给予每个家庭100万元至200万元的免税空间。