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外资退潮
上述上海业界知情者介绍,铁狮门退出中国市场传言广受关注背后,是外资在中国房地产市场的退潮确实在发生。
国家统计局数据显示,今年二季度以来,外资投资中国房地产出现明显下滑。1-7月份,全国房地产开发企业本年到位资金同比增长6.2%,其中利用外资228亿元,同比下降54.3%,外资占全部到位资金的0.5%。
杨红旭分析,二季度以来,外资整体上有所撤出,其中房地产业尤其明显,所以导致FDI和外汇储备,都出现负增长。
杨进一步介绍,从年初以来,房地产利用外资情况发生了逆转。1-6月份,全国实际使用外资591亿美元,同比下降3%,其中房地产为123亿,剔除房地产,则仅下跌0.1%。由此可见,房地产利用外资额的显著下滑,成为拖累全国使用外资总额的主要因素。
本报记者从多个消息源核实发现,这轮外资撤离中国楼市,从去年下半年就已开始。去年9月,美国黑石集团以14.6亿元人民币的价格,将上海Channel1购物中心95%的股权出售给郑裕彤旗下的新世界公司,拉开外资撤离的序幕。
新加坡凯德置地中国区总裁廖茸桐对记者说,去年至今这一轮的调整中,不光是外资,还有一些比较小的民营企业也在撤出中国房地产。
“原来做房地产门槛比较低,现在门槛越来越高,消费者的要求越来越高。”廖认为,房地产市场的风险也越来越大,现在可能是洗牌的一次机会。
“的确有一些外资在悄然撤离中国楼市,尤其是外资房地产基金。最近两年外资较少投资新的房地产项目,前几年拿下的项目,也基本处于出货阶段。”同策房产董事长孙益功此前对媒体表示。
看空后市?
杨红旭称,外资投资房地产大幅降温,与人民币对美元升值进程停滞密切相关,外资套取汇差的“无本生意”没法再进行了。
杨称,今年以来,尤其是二季度人民币基本停止升值,甚至7月以来出现罕见的微幅贬值。美元汇率已由年初6.3001,升至当下的6.3449,即人民币兑美元已贬值0.7%。
这一幕同样发生在2008年下半年,人民币对美元停止升值,股市楼市皆下行,爆发了大规模的外资撤退潮。杨介绍,当时部分海外基金急于抛售在华物业,但少有接盘者。
上述上海地产界知情人士称,在人民币贬值压力下,外资投资的“货币升值”效应已经弱化。
“我们最近派了个财务总监到内地房企中。”一家美国大型房地产基金内部人士对本报记者说,由于内地房企在财务策略上的激进,加上市场下滑,基金投资者感到担忧。其他类似基金公司也开始未雨绸缪。
广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、地产专家韩世同也直言,目前的房地产市场前景处在高位,未来也有可能呈现下行态势,这也是外资逐渐退出中国房地产市场的主因。
随着风险加大,一些机构开始致力于做空业务。国际知名投资人查诺斯去年就公开宣布,其要做空中国房地产业。
一名不便具名的投行人士指出,近期香橼攻击在香港上市的恒大地产就是非常典型的例子。在未来,随着A股房企借道香港融资,以及B股转H股,转融通的启动和QFII审批的增加,外资可以做空房地产的空间变大了。
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