调控新政影响或有限

　　开发商押宝刚需产品 二三线城市比重渐增

　　尽管销售信心回升，但调控政策的走向仍是影响楼市的最大变数。中国证券报记者了解到，对于未来的政策走向，开发商仍保持相对谨慎的态度，并认为楼市调控将趋于长效，但短期内继续出台严厉政策的可能性正在降低。为了减少受政策的影响程度，大多数开发商在“金九银十”的推盘项目仍以满足首次置业和首次改善的刚需产品为主。

　　“未来地产政策应该会适度微调。”联达地产机构董事长杨少锋在接受中国证券报记者采访时表示，目前房地产调控对实体经济已经产生了一定影响，更严厉的调控政策出台可能性较小。

　　“房地产调控从大方向上看还是会从紧，限购、限贷政策不会有太大变化，投资和投机性需求的抑制也会继续。但是对刚需群体的政策微调有可能出现，所以刚需型产品还是‘金九银十’期间主要推出的类型。”北京某房企负责人对中国证券报记者表示。

　　保利地产也表示，限购、限贷等基本调控政策不会放松，但预计支持首次置业者购房需求的政策微调仍将陆续出现，下半年以“满足刚性需求为主的普通住宅热销”为特点的市场回暖仍将持续。

　　正是由于政策对刚性需求的支持，目前以首次置业和首次改善为主的刚需楼盘成为各家开发商的争夺点。万科上半年所销售的住宅中，144平方米以下户型占比达到89%，未来将继续坚持以中小户型普通商品房为主的产品结构。远洋地产在上半年也调整了项目定位，重点满足首次置业与首次改善为主的刚需群体。保利地产中小户型产品占上半年新推住宅套数及住宅销售套数的比重均超过90%。

　　从北京9月计划入市的41个项目来看，有38个为普通住宅项目，3个为别墅项目。朝阳、房山等区域均有大量面向刚需的新建住宅入市。

　　“其实从6月份的时候我就关注这个楼盘，本来开发商计划在8月‘开’一栋楼，却一直都没开成。现在听说要在9月中旬加推两栋，但优惠活动没有了。”在北京西红门附近某楼盘的售楼处，一位前来看房的购房者这样表示。中国证券报记者注意到，该楼盘在6月初曾经推出240套房源，并推出登记日到开盘日每日减免购房款的活动。受此带动，房源很快售罄。此后开发商又计划立刻加推两栋楼，但却一直拖到了8月底。根据开发商最新计划，9月中下旬将推出两栋楼，主打户型为面向刚需的两居室中小户型，而曾在6月实施的优惠活动已不再延续。

　　不仅是推出的产品结构调整，各大房企也纷纷将主要精力转向受调控影响程度较小的二三线城市。万科2011年在一线城市北上广深的销售占比仅为28.7%，而今年8个新增项目则全部位于二三线城市。上半年远洋地产在北京地区的销售额占比下降至28%，公司总裁李明表示，上半年远洋地产在大连占有的市场份额达到18%，秦皇岛和中山则分别达到12%和6%，今年将加大这些地区的开发力度。

　　值得注意的是，房产税改革步伐正日益加快，有望成为后期全国楼市调控的新方向。对此，张大伟认为，从重庆与上海房产税试点情况来看，房产税试点对楼市影响并没有预期的那么大，征税额及范围也没有影响刚需人群。不过，张大伟直言，从长远来看，房产税征收范围逐渐扩大会影响到非自住房产，这可能代表着“后限购时代”的调控方向。

　　房价大涨可能性小

　　房企销售预期乐观 成交或持续上扬

　　开发商信心的回升不仅源于对政策走势的判断以及对“金九银十”的预期，上半年销售回款充沛也让开发商手握现金有了底气。

　　“稳健的财务是企业拿地的前提。”李明表示，远洋地产的现金持有量通常保持在总资产的10%左右。上半年，远洋持有的现金为149亿元，比年初提升25亿元，8月中旬持有的现金已经达到174亿元。万科上半年持有的现金达到470.1亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元。公司认为，住宅市场调整期通常伴随着项目发展的机会，良好的资金状况使公司有机会以相对有利的条件获取项目资源。

　　由于销售理想，在香港上市的中国海外发展和世茂房地产已经将全年销售目标上调。其中，中国海外发展将全年销售目标由年初的800亿港元调升至1000亿港元。

　　作为下半年销售的重要时点，各家房企也将有大量新盘集中在“金九银十”入市。万科便将宝押在了下半年。公司坦言，今年的新推盘大部分集中在下半年特别是四季度，如果市场环境不发生大的变化，随着9月后更多新盘入市，预计公司下半年销售将超过上半年，全年销售额将超过2011年。

　　业内人士指出，虽然调控政策并未放松，但由于信贷趋向宽松，楼市仍会继续维持复苏态势。从7、8月的市场成交来看，今年“金九银十”成交量继续上扬的可能性很大，但目前开发商“以价换量”的积极性并不高。在限购和限贷政策影响下，市场放大的幅度有限，房价大幅上涨的可能性很小。是否出台政策和出台政策的力度也将成为“金九银十”楼市的关键因素。