地产股上演“悲喜剧”

　　主持人：A股地产板块在今年上半年出现普遍上涨之后，近期出现了普遍下跌的行情，期间还出现过两次板块整体的大幅下跌，二位觉得上涨的原因是什么？近期下跌的原因又是什么？

　　方焱：整个地产板块在上半年表现非常好，我们统计了一下，地产板块在上半年上涨了32%。到目前为止，整个地产板块还是正收益。总体来看，虽然地产板块调整的幅度比较大，可能把涨幅的80%都调去了，但还是比大盘要强。地产板块在1-5月份表现非常好，我们分析最主要的原因还是在于政策面，在去年底和今年初，首先是地方开始，对房地产行业有一些松动的政策，今年中央政策也做了一些微调，比如利率的下调对住宅销售的正面影响是不可忽视的，同时银行对首套置业首付比例和按揭贷款利率都作了下调，这些都会导致房地产销售的回暖。今年1-6月份房地产领域的销售非常好，这也是地产板块表现比较好的一个重要的原因。

　　地产板块从6月份开始有一个下跌，到现在为止一直没回头。表现比较差的原因和政策以及地产股的估值有较大提升有关。近一段时间，特别是从8月份开始，政策开始不断喊话，要坚持房地产调控不动摇，住建部到各个地方督察，首套房置业贷款利率的优惠也悄悄取消了，这些都表明政策的态度。房地产在量价齐升的情况下，对价格的上涨是政策不能容忍的。另一个下跌的原因是大盘的拖累，全球的复杂形势导致整个大盘都不好，下个月是创业板大小非解禁的高峰，也会影响到投资者心理。

　　吴志辉：我们自己从一线的销售数据也可以明显发现，今年从2月初开始，楼盘售楼处的来访量是调整以来的最低点。从2月5日之后，我们的上门量一周翻一番，一直持续到6月份。上门量具有领先的作用，所以5、6、7月三个月的成交非常火。我们观察最近上门量的数据，是从7月开始回调，8月上门量比6月下降了三分之一，截止到目前也是较低的水平。9月和8月相比，成交没有大的变化，“金九银十”的预期比较难实现。我想也可能是这个预期导致了近段时间地产股的下跌。

　　房产税预期压制板块

　　主持人：近期一些城市完成存量房统计，扩大至存量房的房产税将于年内出台的预期越来越强，请问您判断房产税年内出台的几率有多大？是否对房地产行业构成利空，从而进一步打压地产股？

　　方焱：房产税无论是前面推行还是扩大试点，对房地产销售的成交和地产股在短期内都有较大负面影响。我们认为对房地产领域过去的调控主要是以行政手段为主，未来将逐步过渡到以经济手段为主的调控方式，这是大势所趋。可以预期，房产税已经喊了多少年，前年重庆和上海已经先做了房产税征收，我们看到那个和标准意义上的房产税还有较大差距。

　　我们判断在今年或者明年肯定会逐步扩大房产税试点，但不会马上推行到全国，而是会增加一些城市。实际上，房产税现在就对地产股有影响，包括前期优惠贷款利率的取消，这些舆论都对地产股有比较大的负面影响。

　　吴志辉：我们一直认为调控应该以长效的货币和财税政策来取代当前非市场化的手段，前段时间我跟一些学者也探讨过这个问题，大家比较认同的看法跟方焱刚才说的一样，可能会在未来慢慢地铺开房产税。目前这个板块的下跌也隐含了部分房产税的预期在里面，所以短期肯定是利空，至于这个靴子出来之后会不会利空释放完还有待市场检验。

　　“金九银十”风光难现

　　主持人：现在已经到了9月底，“金九银十”已经行将过半，但是国内住宅的销量并没有延续5月末以来的成交回暖态势，这是否意味着今年的“金九银十”希望不大？

　　方焱：“金九银十”是业内一种说法，今年大家对“金九银十”的预期比较大。从过去几周房地产市场的成交情况来看，确实9月份销售不是太好，我想其中的原因可能有几个方面：一方面是上半年的销售太火爆，1-7月份销售火爆导致价格上涨，最后引至政策压力上升。此外，对首套置业优惠利率的取消也打击了部分人的购房需求。

　　吴志辉：我们观察今年的上门数据，8月底的数据是走平，处于相对的高位，整个9月份的成交没办法往上冲，我们也看到整个9月份前面两周的表现不是太好。我们统计了接近二十个城市的推盘量数据，9月份推盘的总量环比8月增长了15%，也就是说很多开发商在8月底已经拿了预售证，但是上门量没有上来，导致蓄客周期拉长。

　　与此同时，预期中的降准没有兑现，银行间的流动性有点紧张，而且很多商业银行对同业拆借的依赖度这几年来一直是往上走的。银行间的利率下不来，放贷自然会受限，这段时间优惠利率取消了，资金成本的上升自然会抑制购房需求。我们也亲自对一些购房客户进行过调研，他们的抄底心态比起5、6、7月三个月明显下降，这几个方面加起来导致“金九银十”低于大家的预期。至于接下来怎么看待市场，我们的建议是“以价换量，小步快跑”。

　　QE3不会推动楼价大涨

　　主持人：美国QE3近期终于推出了，中国证券报记者当时在香港采访，发现QE3对香港楼价的推动作用非常大。那么，QE3是否会推动国内房价上涨？

　　方焱：QE3对国内CPI长期可能还是会有压力，但短期来看，这种压力很小，主要是中国的通胀尚处在下行通道。国内目前对QE3的预期并不是太高，QE3跟QE1、QE2并不一样，这次没有设上限，每次的规模也并不大。但是QE3最终将导致大宗商品价格的上涨肯定要传导至楼市，这是毫无疑问的，因为钢材、铜等材料价格的上涨最终肯定会反映到房价上。

　　吴志辉：我们看美元指数的走势，每次美元指数下跌的时候，香港的楼价总是要涨的。香港是自由港，但内地就不同了。目前我们的外汇占款每个月还是往下走的，我们发现香港人民币存款数据也没有上升，市场对人民币升值是不认可的。也就是说，热钱并没有流入中国内地的倾向，毕竟目前我们的资产价格还处在高位。第二点是我们还有调控，而且我们目前的经济形势也不支持人民币升值的预期，加上金融管制等因素，QE3对国内楼市的影响比较有限。