近日，央行宣布下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，同时，贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍，并重申个人住房贷款利率浮动区间下限是基准利率的0.7倍。

　　记者发现，“7折利率”虽未落地，但其预期正持续发酵，楼市“差别化信贷”日渐明朗。无论是出于“稳增长”之需，还是楼市自身运行规律使然，刚性需求释放势在必行；但在“限购”等调控政策高压之下，房价尚不存在大幅反弹的基础。

　　“7折利率”预期搅动楼市

　　对购房者来说，“7折利率”可溯至2009年。金融危机期间，楼市陷入低谷，房贷“7折利率”始出。2010年楼市进入调控期，上半年各银行遂取消7折优惠。2011年，首套房贷利率上浮更成为一种常态。

　　记者在上海采访发现，和一个多月前相比，目前上海首套房贷利率优惠已经加大，以8.5折为主，少部分客户可以获得8折优惠，但“7折利率”尚无踪影。

　　一股份制银行上海分行个人金融业务部负责人告诉记者，7折贷款利率大大缩窄存贷款利差，银行不赚钱，没有动力去做，“8折利率可能就是银行的盈亏平衡点了”。

　　有房产中介人士分析，目前五年以上贷款基准利率已从7.05%降到6.8%。按降息后打8折计算，首套房贷实际执行利率是5.44%，相当于原来基准利率(7.05%)的7.7折，已经降到8折以下，这对购房者来说是实实在在的优惠。

　　不过，虽然“7折优惠”尚属空中楼阁，但在降息等手段影响下，房贷利率下调的预期已在发酵并影响楼市。中原地产上海浦东金桥证大二店经理张容平说，6月以来，客户看房量至少增加了两成，尽管在成交量上还没有直接的体现，但客户心理预期开始转好，出手买房的意愿明显增强。

　　楼市是否已经走过“底部”？

　　统计数据显示，5月上海一手住宅成交量为80.63万平方米(6710套)，环比增长31.99%；即使跟3月份“小阳春”相比，也有0.92%的增幅。从全国来说，今年前5月，全国商品房销售面积28852万平方米，同比下降12.4%，但降幅比前4月缩小1个百分点。

　　房地产开发投资是更能反映趋势性的指标。今年前5月，国内房地产开发投资为2.22万亿元，较上年同期增加18.5%；其中5月份开发投资为6378亿元，较上年同期增加18.2%，大大高于4月份9.2%的同比增幅。有分析师认为，主要城市房地产市场已经在三四月份触底。中原地产、中投证券等均预计，今年6－8月楼市将“淡季不淡”。

　　“楼市最困难的阶段可能已经过去了。”易居中国董事会主席周忻日前在此间的一次论坛上表示。

　　值得关注的是，随着市场逐步走出最低谷，房价下行的动力也随之减弱。记者从上海多家房产中介了解到，随着市场环境的“微调”，房产交易议价空间缩小，卖家的心理价位也有所抬升。有关部门向记者提供的信息显示，上海今年2月、3月、4月三个月连续有一定交易量的楼盘中，降价楼盘的比重分别为45%、37%和47%，已远远少于去年11月63%的“底部”，“这说明房企的压力已有所减轻”。

　　“稳增长”如何“稳楼市”？

　　随着“稳增长”发令枪的叩响，一系列“预调微调”措施已陆续出台。“稳增长”过程中如何“稳楼市”？

　　数据显示，近10年来房地产投资占GDP的比重保持在5.5%左右，且房地产业关联建筑、建材、机械、装潢等50多个产业部门，几百种产品和服务。据交行金融研究中心测算，近几年GDP的增长率中，房地产及其所带动的行业贡献率约占2个百分点。数据还显示，房地产市场长期低迷对地方财政收入有很大影响。

　　“如何既能有效遏制房价，使其合理回归，又能确保房地产开发保持一定增速，并发挥对经济的良性拉动作用，是今年房地产调控面临的突出问题。”中国房产信息集团研究总监薛建雄说。

　　住建部日前强调，当前各地要按照近日国务院常务会议精神，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。业内人士认为，虽然楼市有所活跃，但目前不存在房价大幅反弹的基础。

　　业内认为，目前是细化落实差别化政策的好时机。商业银行应考虑对普通商品住房的购买人群实施利率优惠，让首次购房、合理的改善性购房等刚性需求能得到满足。