首次置业、改善性换房成为当前市场的两大主流购房群体。 新京报记者 李飞 摄

　　“北漂前辈”白居易千年前就指出“京城居，大不易”，后来他成功考取了“公务员”使该问题迎刃而解；但对大部分普通人来说，“高涨的房价是我的痛，没有一步到位最无奈……房子想买就买才是最自在，房价要降就降得最痛快，”只能以一曲楼市版《最炫民族风》吼出一直被忽视的“改善性刚需”们的心声。

　　过去十年间，中国投资者坚定了一个信念：资产只有倒腾才能升值；虽然大家都相信房价长期看涨，但大多数“刚改”都是换房自住，换房也得“看人下菜碟”，从购房资格、资金实力、换房目的、未来职业发展等多方细思量，然后一步步接近换房“终极”梦想。

　　1 论“需”，你属哪种“菜”

　　衣食住行是民生之本，对购房者而言，在生活发展的不同阶段、根据自己的需求、实力来选购合适的房子是自然选择。在楼市深度调控持续一年半后，“限购”、“限贷”令已基本将楼市的投机需求清除出场，首次置业、改善性换房成为当前市场的两大主流。房子没有十全十美，相比首次置业的价格敏感性，换房者首先是要细分自己为何换房，找到最重要的需求，看看自己属于“哪种菜”，才好“量体裁衣”。

　　刚改族 小房换大房

　　近十年来房价飞涨，不少年轻人首次购房时都必须依赖父母资助，“低总价小户型”成为主流，60平米以下的一居成为热销户型。据中原地产介绍，随着这些购房者因结婚、生子、或接老人同住等原因家庭成员出现变动，一般都会在3-5年出现强烈的换房冲动。

　　在本报的调查中，选择换房原因是“面积小，不够住”的网友比例为32.8%，居各选项首位。记者了解到，目前改善性购房者中70%为“小房换大房”，除了工作变动外，最为普遍的有两种情况：第一是婚房，一般是为了子女结婚，父母卖掉城区里的一套较老的小房子，为小两口添置新房；第二是为了迎接孩子诞生，一居换两居、或“一步到位”换三居。

　　据业内人士介绍，这类型的“刚改族”都是由于人口增加进行换房，更需要全面、综合考虑；在自己资金实力可负担的前提下，除了考察户型面积、格局、实用性、小区环境外，对周边的交通、幼儿园、小学、商场、医院等生活配套设施也需多留心，购买时间不妨拉长。

　　刚学族 为孩子购房

　　在改善性刚需换房时，除面积变大、居住条件改善外，为孩子上学找学区房也是重要的考虑因素。在本报举办的调查中，决定换房因素的主要原因除了常规的价格、地段，最重要的就是学区。

　　选择“孩子上学不方便”的网友占了14.7%。记者从易居中国了解到，当前很多换房者都是为了子女上学便利，选择重点学校周边的学区房，这类客户购买周期相对较短，出手速度相对较快，对于目前市场有所回暖产生了强有力的支撑。

　　当前教育资源的优劣已成为购房者选房的关键因素之一，这也带动了楼盘竞相“引进名校”为项目增值，但亚豪等业内机构指出，目前楼盘引入名校成风，而其宣传的“保证入学”并不会写在购房合同中，最终并不一定能兑现，而且名校究竟是“直营”、还是“加盟”，购房者仍需擦亮眼睛，谨慎选择。

　　刚享族 老有所养

　　虽然不是市场购买的主流，但是为了照顾孙儿、给子女凑钱买大房子、改善生活条件等原因，一些老人卖掉了自己居住多年的老房子，这也是目前楼市涌现出的“老年人族群”换房需求。业内人士指出，如果不是和子女同住，老年人买房一般喜欢低楼层、户型不用太大，更多会考虑成熟小区的居住环境，最好是小区绿化好、有公共活动空间、周边步行距离内就有菜市场、公园、医院，能方便老人的日常生活。

　　2 谈“资”，因人购房

　　在限购形势下，购房资格尤为珍贵，而对于换房的人来说，除有购房资格之外，还要了解自己的资金情况和贷款政策，选择最优的方式换房。

　　现金充足，直接购买

　　如果具备购买二套房的资格，手中又有付二套房6成首付的充足资金，这类购房人则可以直接选择合适的房源购买。购买成功后，新房用来居住，而之前的老房，则可以通过出租来赚取租金收益。

　　值得注意的是，目前政策对于二套房实行了差别化的信贷政策。如果不是全款购房，这类人群就要准备6成首付，另外从银行贷款剩下的4成，同时，目前银行二套房的利率是基准利率上浮10%。

　　卖旧房，购新房

　　对于只有一套购房资格的购房人来说，可通过卖掉旧房腾出购房名额来实现换房。但是值得注意的是，如果首套为商贷，卖掉首套后，购买二套房，公积金贷款可以首付三成，利率不上浮。但如果二套房使用商贷的话，因为银行执行认房又认贷的政策，因此首付比例要求6成，贷款则是基准利率上浮10%。

　　现金不足，慎用抵押贷款

　　如果具备购买二套房的资格，但现金不充足又想换房，在不卖老房的情况下，可以通过抵押老房来购房。

　　首先将老房抵押，申请抵押消费贷款。在此情况下，还可通过老房出租来获得租金收益。

　　值得注意的是，抵押消费贷款最高为房屋评估值的70%，贷款时间不超过20年，利率根据申请人资质上浮10%-15%。

　　如果是贷款购买二套房，则面临新房贷款、老房抵押消费贷款这两份还款压力。购房者压力较大，风险也较大，目前银行不支持用低押贷款购房。

　　提醒

　　莫用歪招购房

　　在限购下，不少人没有购房资格，仍想法买房，律师提醒，这其中的风险都很大，尽量租房或者购买不限购的商住楼。

　　有的购房者用亲属名义购房。秦兵房产律师团徐斌认为，这其中的风险很大，不仅房要不回来、亲情也有可能受损。以亲属名义买房，随着房价的上涨，出现了占用亲属购房名额等问题，这也将衍生很多矛盾。

　　如果以公司名义购房，有较重的税负。而以公司名义买房后，房产变成了公司的固定资产，即使是以本人名义注册的公司，将公司固定资产转移到个人名下，也会遇到很多麻烦。

　　目前有人采用离婚的办法购房，需要警惕的是，用双方的财产以一方的名义购买，成为一方的私人财产，也存在风险，不少假离婚也会因为房产演变为真离婚。

　　3 考察,选择最适合自己的

　　警惕“学区房”上不了学

　　●中国房地产学会副会长陈国强

　　如果是为了孩子上学而换房，购房人应该注意仔细分辨“学区房”。因为教育资源有限，有的小区虽然建造在重点中、小学的附近，但并非“学区房”，入住后，孩子不一定能取得在附近重点中学上学的资格，家长一定要到学校问清相关情况再决定是否购买。

　　如果购买学校附近的二手房，需要注意，有的小区规定业主只有一次到重点中、小学入学的机会，之前业主的孩子是否已经用掉了入学机会，换房者也要跟中介、业主沟通，最好能到学校了解清楚，避免“买了房子还上不了好学校”的情况。

　　换房时，还要注意研究购买第二套房子的相关政策。在北京，个人购买的第二套房子要承担六成的首付和更高的贷款利率。换房者要考虑自身的经济承受能力。 　　另外，换二手房的业主，对阳台改造后增加面积的使用问题、房产证的转移过户问题，双方都要沟通清楚，以免今后发生产权纠纷。

　　价格触底适合换房

　　●北京房地产协会副会长陈志

　　不少人首次置业牺牲了距离或空间，第二次购房时对各项住房指标已有了自己的排序，可以针对性地看房和购买。比如居住过程中对交通最不满意，改善置业时对交通的考量就排在了前面。

　　从这段时间北京房价波动的趋势来看，现在的价格还处在底部，是不错的换房时机。就二手房市场来说，二手房的区位价值明显，近期交易量有所上升，开始结束观望状态。

　　很多非京户籍在换房时必须卖掉已有的房子才能购置新房，这也就决定了他们和2-3年后才能交房的新楼盘无缘，在换房时只能考虑二手房。但即便是购买即可入住的二手房，从卖掉旧房到搬进新房，这段“空窗”的居住期却无着落。

　　虽然这些问题可由民间智慧解决，但“先租后买”也为购房者无形中增加了一笔开支，如果加上装修时间，战线会拉得更长。

　　在我看来，无论是首次置业还是改善，都是以为更好地实现居住为目的，也是政策调控的出发点，改善性居住面临的问题，最终还需要通过政策渠道来解决。

　　换房故事

　　城区老房换大兴低密洋房

　　从事证券类相关工作的王先生今年40岁，有北京户口，孩子刚上幼儿园，一家三口住在城区一套房龄较老的80平米大两居里。王先生的公司位于长椿街地铁附近，为了改善居住环境，也方便接家里的老人一块同住，加上他认为“楼市已到底”，他想为家人换套大房子，今年春节后他开始了看房之旅。

　　在东、西、南、北四大区域比较后，王先生最终选择了南城的大兴黄村。“这次买就想一步到位买个大的，不想再折腾了，但资金有限，首付预计在150万-200万元以内，只能考虑南城的房，”王先生看重了黄村一个低密楼盘，167平米送露台，总价340万元，二套房首付60%为204万。

　　王先生说：“目前住的两居房子附近，十号线二期年底就要通车，目前不打算卖，先出租，该地段两居每月租金应该能到3500元以上”。

　　80平米小房换120平米大房

　　小张在北苑有一套80平米小两居，他打算要小孩，以后父母要照顾孩子，一起居住比较拥挤，再加上小张认为现在房价平稳，也是换房的好时机，于是从2月开始张罗卖小买大。

　　不少人在换房中先卖了房后，再去买，发现房价却上涨一大截了，原来的预算根本就不够。不少换房的人告诉小张，要锁定了买的新房，再卖老房。小张在回龙观看中了一套120平米的板楼三居，先付了5万元定金。很快，北苑的房也顺利卖出。

　　小张卖房后顺利付了首付，又遇上了贷款的问题。小张首套房是商贷，这套三居本打算用公积金，但要连续缴存一年以上才能使用公积金贷款，小张因换工作公积金缴存不连贯则无法使用公积金贷款。

　　最后小张只能选择商贷，小张卖房后虽然名下没房，但有过一次贷款记录，仍执行二套首付6成，利率上浮10%的规定，这也为他换房增添了不少利息上的负担。记者 自曾晖 袁晓澜 实习生 李雪莹 常丽芳