楼市调控众多“组合拳”之下，房地产投资增速“降”字当头，前4月，包括北上广在内的一线城市和杭州等热点二线城市房地产投资增速逼近负增长，上海更是以0.1%的同比降幅开启了房地产投资下降通道。

　　“除非开发商对后市判断转悲为喜，否则房地产投资会继续保持一定惯性，延续下滑趋势，预计二季度或首现房地产投资负增长”，中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强在接受南方日报记者采访时作出以上预判。

　　唇亡齿寒，楼市继续过冬，土地市场亦冷冷清清，北京更出现了低供应与零报价的尴尬局面。

　　“开发商无心又无力拿地，土地出让溢价率过低，地方供地也显得格外谨慎，短期内土地市场的僵局不会改变，地方财政压力进一步升级”，基于以上原因，接受南方日报采访专家均表示，地方政府或按捺不住降低拿地门槛，楼市政策微调风势必将吹向土地市场。

　　大房企4月拿地面积急降四成

　　在楼市调控之下，土地市场由热转冷，国土部法律中心最新数据显示，今年一季度，中国土地市场指数（包括综合指数和规模、价格、结构、集约及景气等5个分指数）环比全面回落，为2006年三季度后首现。

　　“随着部分城市政策微调带来的预期、信贷政策的结构性放松以及企业促销力度的加大，使得市场成交有所回暖。但高企的存货以及前期低迷的销售，使得大多数企业资金链持续紧张，拿地步伐减缓，直接导致土地市场萎缩。”中房研协分析师苏文坤向南方日报记者分析指出。

　　事实亦如此，北京中房研协技术服务有限公司数据显示，4月，包括万科、中海、龙湖、恒大、招商在内的5家典型企业共拿地13幅，总建筑面积达227.37万平方米，环比下降40.5%；成交总价55.55亿元，环比下降29.5%；平均楼板价2443元/平方米，环比上涨18%。

　　万科、中海、龙湖占据4月典型企业拿地面积前三甲，其中万科本月拿地总建筑面积达到91.5万平方米，列典型企业之首。龙湖新增土地储备的楼板价格最低，招商地产拿地成本最高，达5504元/㎡。

　　值得注意的是，从企业拿地区域及城市能级来看，三、四线城市建面占比为44.3%，环渤海及中西部区域建面占比达84%。

　　“典型房企转战三、四线城市，较少在长三角、珠三角等区域拿地意在躲避风险”，苏文坤称在目前调控形势下，房企基本属于补仓式拿地，遵循“卖多少补多少”原则，而拿地转战风险较小的三、四线城市亦不失为明智之举。

　　土地市场成交溢价率大幅下降

　　一边是房企拿地的无心又无力，一边却又是地方政府供地的小心翼翼。

　　近日，国土资源部公布的《2011中国国土资源公报》显示，去年全年国有建设用地实际供应总量58.77万公顷，同比增长35.9%。但商服和住宅用地供应涨幅都不足10%，占比为近6年来最低。而今年一季度，全国建设用地供应11.44万公顷，同比增长33.6%，其中，房地产用地供应占比为23.6%，同比降低18%。

　　从地方上来看，以北京为例，北京市土地整理储备中心网站于5月14日最新挂出的一宗地块，方才终结了北京土地市场经营性用地供应持续两个月空白状态。不过，尴尬的是，去年年底挂出的6宗地块至今依旧无人报价，低供应和零报价可谓刷新了土地市场的冷清局面。

　　苏文坤认为，土地溢价率过低亦导致地方政府供地动力不足。

　　来自中房研协的数据显示，一季度包括北京、上海、广州等在内的十大重点城市成交土地溢价率远低于去年同期，总溢价率从2011年1月的36.7%，降到2011年12月的0.6%。今年1月、2月、3月总溢价率分别为0.9%、0.9%、3.9%，仍处低溢价率阶段。今年一季度溢价率高于100%的地块数仅占0.8%，去年同期占12.2%，底价、低价成交渐成主流。

　　苏文坤预计，在成交仍未明显回升，政策调控依旧的情况之下，企业拿地的步伐仍会继续推迟，短期内土地市场仍难言回暖。

　　“土地市场的回暖取决于开发商的资金状况和对后市的预期。但就目前来看，开发商普遍持乐观预期不现实”。陈国强亦持同样判断。

　　地方政府开始降低门槛吸引成交

　　土地市场低迷，严重依赖土地财政的地方政府日子尤为不好过，为吸引房企拿地，一些地方政府已经按捺不住，试图降低买地门槛或改变供地结构，并将楼市微调风吹向土地市场。

　　事实上，在地方政府财政缺口作祟之下，自2月以来，地方政府政策放松的新闻就不断出现。

　　天津市在今年的土地出让信息发布会上即推出了土地微调新政包括延长土地出让金缴款期限、鼓励境外投资者参与土地竞买等。

　　此外，昆明市亦建议延长土地出让金的缴纳期限或分期缴纳、为房地产开发项目提供金融服务的措施等。

　　日前，北京市国土局邀请中铁、住总、万科等15家知名上市公司和大型国企就2012年在京购地意向、重点关注区域及对土地市场的建议进行座谈，其中除了地块的推介外，包括土地出让金付款进度、保障房配建比例等土地出让门槛是否调整成为胶着重点。

　　“土地市场萎缩，土地出让金大幅下滑，地方政府承受巨大压力，而地方融资的偿债资金来源主要是土地出让收入，随着今年地方债偿债高峰来临，捉襟见肘的地方政府已经按捺不住降低门槛。”苏文坤分析指出。

　　“地方政府势必将楼市微调风吹向土地市场”，北京中原地产市场研究部总监张大伟在接受南方日报记者采访时更是作出更直接的判断。

　　陈国强亦认为，在开发商和地方政府面临同等压力之际，土地市场的微调将成为必然。这种微调可能包括延长土地出让金支付期限，分期支付，调低出让金预期等来确保成交量。另外，考虑到溢价率，地方政府或多推非住宅用地，增加优质地块。

　　对于未来土地市场运行情况，国土资源部法律中心主任孙英辉此前表示，未来要高度重视市场运行状态，及时转型和创新土地宏观调控政策，更加注重总量、结构、节奏调控的协调推进，将调控重心由主要依靠行政手段向发挥市场机制转化，由注重短期效用向建立长效机制转化，同时积极稳妥地进行预调、微调。