信托公司去年的业绩可谓在金融机构中一枝独秀。

　　陆续发布的信托公司2011年度业绩报告显示，多家信托公司的净利实现了50%以上甚至超过100%的增长，远超上市银行、券商和险企。

　　信托公司报告将增长的主要原因归于“信托手续费等主营业务收入增加”，同时，有行业报告显示，这次增长中“房地产信托的发行激增”功劳不小。“这一切受益于社会财富转向专业理财的大趋势。”一位信托业内人士表示，不过他也坦承，房地产信托确实发得很好。不过，有行业内人士担心2012年房地产信托将盛极而衰。

　　业绩大增

　　4月25日，中原信托发布2011年度业绩报告显示，该公司全年实现净利润2.35亿元，较上年增长78.8%，人均净利润212.72万元，比上年提高74.95%。北京国际信托的业绩报告也显示其去年实现净利5.39亿元，较上年增长48.52%，人均净利润396万元。其中，房地产领域的信托占北京信托总资产的15.71%。华润信托去年实现营业收入16.2亿元，净利为10.8亿，在其刚过百亿的资产中，房地产资产占8.17%。

　　此前，作为国内仅有的上市信托，陕国投A发布业绩预告称去年预计实现净利润1.30亿～1.71亿元，同增60%～100%，安信信托的业绩预告称去年实现净利润1.95亿元，同增110.54%。

　　虽然业绩增长强劲，但是从报告中看，支持这种增长的分业务贡献并不均衡，融资类的信托业务利润增长远高于比投资业务。“投资类的时限长、收益不确定性高、风险太大，融资类产品有很好的资产做抵押，风险小，收益率还高。”某资深信托人士指出，去年因为楼市调控、信贷政策趋紧，很多客户上门要求做融资。

　　在楼市严控的背景下，资金紧张在房地产行业表现突出，而在融资类信托中，房地产融资信托的贡献尤其显著。

　　李先生是一家信托公司的风控官，他所在的公司两年内做到了百亿信托规模。目前他简直就像空中飞人，各地的项目都很多，他必须亲临现场进行评估。这两年，房地产项目是他勘察的主要类型。

　　据用益信托工作室不完全统计，2011年全年共发行了1003　款房地产信托产品 (含保障房)，发行规模为2864.1亿元。与去年同期相比，发行数量增长了 66.33%，发行规模同增43.7%。

　　他认为，房地产信托的爆发式增长并不难理解。“客户好找、收益率高、客户认同率也高。”

　　因为房地产项目的风险有目共睹，信托公司更容易抬高收益率条件。统计数据显示，2011　年房地产信托的平均期限为1.86　年，平均收益率为10.02%，同比增长12.3%，较其他产品平均收益率高出1.5个百分点。

　　同时，信托公司也能从房地产信托项目中收到更高的管理费。据行业内人士介绍，房地产信托产品的管理费平均能收到2%—4%，一般集合类项目管理费是1%—2%。

　　这也导致了信托公司内部不同产品部门的收入分化。根据太和顾问提供的数据显示，2011年以房地产信托为主业的信托机构，员工年度现金收入涨幅激进，最高能够达到34%，而依赖二级市场投资为主业的信托机构增幅趋缓，盘旋在12%左右。

　　房地产信托盛极而衰？

　　进入2012年，房地产信托的热销有增无减。

　　连续多个房地产信托提前清盘结算的风潮，并未浇灭投资人的热情，部分商业银行也开始重新开闸代售此前曾被暂停的房地产信托产品。1-4月份，多个信托产品出现抢购场面，几个小时甚至几分钟之内就被认购一空。

　　一位产品经理认为热销情有可原。“去年银监会开始加强房地产信托多款报备制度，信托公司敢报上去的都是非常好的项目，保兑条件严格、收益率还高。”

　　随着房地产商对资金需求进一步扩大，信托公司进入买方市场。“我们可以挑企业、挑项目、还能帮委托人争取到更好的保兑条件和收益权。”

　　不过，也有行业内人士担心2012年房地产信托将盛极而衰。

　　有关统计显示，今年房地产信托约有3062亿本息到期，陆续从3月开始进入偿付高峰。目前，已有多款房地产信托产品提前清盘。本报曾报道，四大资产管理公司也正重拾处置金融不良资产的老本行，洽购违约项目。

　　不过，近期，有消息称银监会已经叫停资产管理公司收购不良房地产信托产品。同时，再度对房地产信托下发窗口指导，要求严控房地产信托增长规模和警惕风险。

　　随着监管的收紧，房地产信托合规风险也在逐步上升。“今年，在选择项目的时候，我们会更加谨慎。”李先生说。

　　据上述行业内人士介绍，目前房地产信托超额抵押的保兑要求已经不足为奇，大部分资产折价均在30%左右。在即将到来的房地产信托兑付风险潮中，信托公司希望通过这些手段将自身风险降为“零”。

　　李先生最近经常参加同行的研讨会。“大家对房地产信托的增长仍然持乐观态度。但是大家也都在积极开发新的产品，控制房地产方面的发行占比。”

　　来自用益信托工作室的《2011年房地产信托发展报告》预计，2012　年房地产调控政策预计不会松动，前期时滞的政策效力将进一步显现，房地产市场销售疲软的状态不会有较大改善。开发商资金压力将近一步增加。加之房地产市场宏观调控依然没有放松的迹象，更多的投资者在选择房地产信托 产品时将会更加谨慎。由此他们认为，2012　年房地产信托发行占比将会再一步下降。

　　“瘦死的骆驼比马大，房地产信托虽然现在不利消息居多，但是在信托公司找到新的利润创新点之前，房地产信托并不会立刻退出信托市场。同时考虑到随着房地产开发企业分化加剧，新一轮开发商的整合也许将到来，一些大型开发企业将趁此机会对自身的产业进行整合，信托公司可以考虑在此寻找新的发展机会，如房地产并购信托等。”用益信托分析师岳婷表示。