万科今日公布了2011年年度报告。2011年万科实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。公司全面摊薄的净资产收益率为18.2%，2008年以来连续第三年上升，并创历史新高。

　　同时，公司积极推进绿色和工业化战略。2011年万科工业化项目全年开工272万平方米，比2010年增长超过一倍。绿色三星住宅268.4万平方米，占全国总量的50.7%。

　　万科总裁郁亮表示，公司自08年以来向“质量效益型增长”转变的努力已见成效。随着房地产行业已经进入下半场，未来将更加专注于提升增长的质量和效益。

　　销售再破千亿，11城排名首位

　　受限购等一系列调控政策的影响，2011年房地产市场成交明显放缓。全国商品房销售面积增速较2010年回落5.2个百分点。深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉等主要城市继2010年成交面积同比下降29.6%之后，2011年继续下降19.2%。特别是2011年下半年，成交放缓的趋势更加显著。

　　面对市场环境巨大变化，万科2011年保持稳健增长，全年实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。继2010年销售额突破千亿后，蝉联行业销售冠军，并第二次成为行业内唯一住宅年度销售过千亿的公司。

　　已进入的54个城市中，万科在25个城市的销售业绩名列当地市场前三甲。其中，在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、长春、鞍山、青岛、镇江、无锡、武汉等11个城市排名第一。万科旗下销售额在50亿元以上的一线公司数量也由2010年的8家增加至13家（北京、深圳、上海、广州、沈阳、武汉、天津、苏南、东莞、佛山、长春、成都、青岛），市场地位进一步得到巩固。

　　2011年万科产品结构依然延续了以中小户型普通商品房为主的特征，所销售的住宅中，144平方米以下户型占比达到88%。万科董事会秘书谭华杰表示，以中小户型和装修房为主的产品结构，符合市场需求和政策方向，更容易受到自住型购房者的青睐。未来公司仍将继续坚持这一产品定位。

　　净利润增长32%，全面摊薄净资产收益率创历史新高

　　2011年万科实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。实现结算面积562.4万平方米，结算收入706.5亿元，同比分别增长24.4%和41.2%。

　　在结算上升的同时，万科的已售未结资源也继续保持增长。截至2011年末，万科合并报表范围内已售未结面积1085万平方米，对应合同金额1222亿元，较2010年末分别增长59.6%和49.0%。已售未结资源的增长，为未来的业绩实现提供了保障。

　　2011年万科全面摊薄净资产收益率较2010年上升1.7个百分点至18.2%，自2008年以来已连续第三年上升，并创造出历史新高。

　　2011年万科的结算净利率为15.01%，较10年微降0.51个百分点。谭华杰介绍，2011年结算资源大部分为2010年底的已售未结资源以及2011年上半年所销售项目，当时市场价格尚未出现明显调整，只是随着市场调整的进行，销售的困难程度增加，公司的营销费用和管理费用占销售金额的比重较2010年有所上升。因此利润率虽有小幅度下降，但并不明显。

　　但他同时也坦诚，2011年下半年后，市场景气度下滑，企业打折促销行为增加，住宅销售的毛利率亦不可避免的受到影响。预计未来一段时期，公司的结算毛利率和净利率相对于2011年将有所下降。

　　坚持谨慎投资

　　2011年，万科实现新开工面积1448万平方米，相比年初计划的1329万平方米增长9.0%。谭华杰介绍，这主要是由于公司部分2011年新获取的项目在年内开工。

　　在项目发展方面，万科仍然保持了相对审慎的态度。2011年新增加开发项目52个，按万科权益计算规划建筑面积约922万平方米，平均楼面地价约2707元/平方米。此外，还参与城市更新改造类项目6个，根据当前规划条件，相关项目的万科权益计算规划建筑面积约227万平方米，预计平均楼面综合改造成本和地价约2010元/平方米。

　　2011年，万科进一步强化战略纵深，新进入芜湖、秦皇岛、太原、晋中等城市。

　　谭华杰表示，未来一年，公司会在稳健经营的基础上，关注土地市场可能出现的调整，但总体而言，在拓展新项目方面会更加严格。

　　财务状况安全稳健

　　2011年，房地产行业销售回款放慢，融资渠道也大幅收缩，行业资金压力明显加大。根据统计，2011年全国房地产开发资金来源中，国内贷款的比例仅15.1%，为历年来的最低点。

　　由于积极销售、谨慎投资，万科在整体融资环境紧张的环境下，仍然保持着相对良好的资金状况。2011年末，万科剔除预收帐款后的其他负债占总资产的比例为39.6%，相比2010年年底的40.2%有所降低。公司的净负债率为23.8%，继续保持在行业较低的水平。

　　截至2011年末，万科持有货币资金342.4亿元，仍明显高于短期借款和一年内到期的长期借款235.7亿元。

　　坚持质量第一

　　2011年万科共超过120个项目有产品交付，累计交付房屋超过6万套，其中大部分为装修房。

　　郁亮坦言，房屋装修交付会增加质量控制节点，这意味着工程管理的复杂性会上升。但他同时强调，万科不会因此而放弃装修房战略，“装修交付不仅符合节能环保的方向，也为客户节约了大量的时间和精力。由企业进行规模化的装修施工，无论从成本还是品质上，相对于客户各自装修，具有明显的优势。”

　　郁亮表示，质量是万科的生命线，“质量第一的原则高于其他任何策略考虑”。近年来，万科所做的最重要的一项工作，就是逐渐建立了一套能够适应大规模施工需要、满足装修房普及需要的质量管理体系。

　　由独立第三方所进行的客户调查数据显示，万科业主总体满意度维持高位，在同一家调查公司的数据库中，持续居于行业最高水平。最近五年的数据均表明，收楼后的客户满意度高于收楼之前的客户，也高于同一批客户在收楼前的满意度水平。说明客户入住后，随着其对万科产品、服务的了解更为深入、全面后，其满意度水平呈现上升趋势。此外，最近两年的调查结果表明，房屋质量已经成为客户向其他人推荐万科产品的第二大理由，仅次于物业服务。

　　郁亮透露，为了进一步提高质量管理水平，万科已经启动了“千亿计划”（耗资亿元，选派千名员工出国研修的计划），从2011年开始，将陆续组织大批工程系统管理干部和技术骨干赴日研修，全面学习发达国家先进的工程管理经验。

　　推进绿色战略和工业化

　　除装修房战略外，万科在工业化住宅和绿色住宅领域的探索也在稳步推进。

　　2011年万科工业化项目全年开工272万平方米，比2010年增长超过一倍。开展工业化的一线公司数量也由2010年的8家增加到10家。

　　在绿色战略方面，从2011年6月1日开始，万科要求新开工项目均按照不低于绿色一星标准来设计和建造。2011年全年，万科通过国家绿色三星评审的项目共273.7万平方米，同比增长265%，其中绿色三星住宅268.4万平方米，占全国总量的50.7%。

　　郁亮表示，2012年万科的工业化项目和绿色三星项目开工面积均将达到300万平方米。