经过一年多的房地产调控，国内楼市投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。对于未来房地产市场的“前途”，此前业界对“两会”给予厚望，期待会上能够给出一个更加明确的政策预期。不过，昨日接受证券时报记者采访的业内专家认为，尽管温总理的政府工作报告及国家发改委主任张平的答记者问中表明了今年要继续坚持调控政策不动摇的决心，但今年的看点仍在于中央政府与地方政府的博弈以及政府与开发商的博弈上。

　　“促进房价合理回归”

　　首次列入政府工作报告

　　温总理在政府工作报告中表示：要继续搞好房地产市场调控，严格执行并逐步完善抑制投资、投机性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。

　　“尽管"促进房价合理回归"是近几个月来温总理在多个不同场合反复强调过的，但是写在政府工作报告中是第一次。”社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立接受记者采访时说，这也是与历年政府工作报告中强调重点的不同之处，2005年以来，政府工作报告中涉及房地产方面更多的是强调要稳定、平稳增长。

　　“从近期调控目标来说，我们还是希望房地产的价格能够有一个合理的回归，这也是总理在政府工作报告中特别强调的。”国家发改委主任张平在答记者问时强调。

　　北京中原市场研究部总监张大伟认为，调控效果虽已显现，但距离“房价回归合理”还有比较远的距离，城市房价仍然居高不下，房价收入比、房价租金比等参考性指标还没有接近“合理”的区间，促使房价反弹的因素依然存在。

　　在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来，“房价合理回归”只能说是最终结果，能否在今年内实现很难说，因为“合理”原本就很难界定。他认为，房价在上半年还会维持下跌态势，三季度筑底，四季度会小幅上涨。如果房价随着二季度成交量的反弹而上涨，则调整时间偏短，极有可能招致新一轮的政策打压；房价如果今年一直下跌，则会产生明显的负面效果，比如老板跑路、楼盘烂尾、业主砸售楼处、建筑业欠薪失业、银行贷款风险上升、经济受拖累等。2008年那轮房地产市场调整，70个城市房价环比下跌了6个月，这一轮应该保持9～12个月，才能称得上阶段性回归合理，调控效果显著，短期目标基本完成。

　　产权联网、房产税

　　等长效机制需加快建立

　　温总理的政府报告中还表示，要加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。张平也表示，“在坚持现行政策措施的基础上，我们正在研究建立房地产宏观调控的长效机制”。财政部部长谢旭人也公开表态称，“现在财政、税务部门已经会同有关部门，与上海、重庆两市人民政府一起总结试点经验，想在此基础上进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围”。

　　杨红旭认为，“住房信息系统”是指所谓的6月底实现40个城市住房信息系统联网，这将为调控提供重要的数据支撑，而全国联网后，调控将更加精准。“改革房地产税收制度”是指房产税，尽管单靠房产税不可能完全抑制投资投机性购房需求，却是完善调控和税制的应有之义。房产税试点今年极有可能增加试点城市。这两项工作涉及房地产市场的长期发展。

　　对于张平提到的“长效机制”，杨红旭认为，现在的限购、限贷等是行政手段，长效机制是经济和法律手段。经济手段包括税收和信贷政策，法律手段包括基本住房保障法等。

　　张大伟也认为，个人住房信息系统建设将为后续政策出台奠定基础。如果全国产权联网，将使得楼市数据更加清晰，有利于房产税等政策加速落地，可以打击异地炒房等目前难以监控的部分。而房产税可能是后期全国楼市调控的新方向，一旦房产税试点增加，对多套房拥有者的心理影响将非常大，也有可能给市场带来大量的存量供给，预期后市特别是非普通住宅市场将可能继续有税费等调控政策出台。

　　未来市场发展

　　关键看两大博弈

　　张平在答记者问时强调，“中央政府的态度是非常明确的，就是要继续坚持房地产业宏观调控的各项政策不动摇，促进房地产业长期健康稳定发展”。

　　对此，杨红旭认为，政府工作报告中强调要“进一步巩固调控成果”，那就是继续保持房价下跌或平稳的势头，避免年内再度出现显著上涨。如果坚持到第四季度才出现小幅复苏，并不算是破坏“成果”。从很大程度上可以说，“保卫成果”就是2012年房地产政策的指导方针。

　　尹中立则认为，今年房地产市场的看点还在于中央政府与地方政府的博弈以及政府与开发商的博弈上。首先，当调控影响经济增长时调控政策能否持续？第二，地方政府有多大的承受能力？第三，开发商的财务资金状况能维持多久？“未来如何发展，取决于这几方面博弈的情况。”他说。