继芜湖房地产新政被一棒子打死后，上海的房地产“微调”也再度叫停，“新上海人”二套房购房资格，6天后就被取消。这无疑是标志性的事件，春节后各地方各种类型的“差别化限购”、“放宽购房资格”似乎只能是过眼烟云，中央房地产调控的紧箍咒依然如故。

　　其实早在2012年1月初，各种类型的地方政策微调就已经相继推出，彼时中央对于种种试探态度审慎。是什么因素让决策层在2月底忽然翻脸？又会把稍稍回暖的楼市带向何方？

　　上海再叫停

　　2月28日，上海市政府网站发布了一份《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调整政策完善本市住房保障体系的通知》，这份于27日印发的通知明确指出“本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。”此通知明确将持有长期居住证满三年的居民排除在外。

　　而一周前，上海市房管部门曾表示，外地户籍居民持有长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资格。但6天后，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生重申，将严格执行国家及上海房地产调控制定的各项措施，政策不变，力度不改。紧接着就颁发了新文件。

　　“上海相当于第二个芜湖。”中金公司分析师宁静鞭表示，政策出台之后经历一段时间再被叫停，说明中央也在观察地方政府微调的效果，“如果媒体反应，或者购房市场反应强烈，则公开叫停，进行预期性管理”。

　　这一“微调”首先刺激了资本市场，2月22日当天，香港上市的华润置地以及中海发展(6.71,0.04,0.60%)股价分别上涨了2.9%及2.8%。同时A股市场地产板块迅速攀升，万科、保利都有较大涨幅，上海本地地产股中华企业(5.29,0.10,1.93%)，连涨5个交易日。

　　而房地产市场对此的反应也似乎有些“过激”，2月19日，绿地上海项目推出近百套房源，仅仅两天内开发商就公布去化率达到八成。2月17日，万科清林径项目开盘，百多套单元也是两天之内，“就卖出了八九十套，”其负责人表示。

　　2月第三周，上海的网签数据显示，上海成交量环比上涨了70.5%。

　　成交量恢复

　　其实2月第三周成交量大涨的不仅仅是上海，同期北京网签成交量环比上涨了219.4%，深圳上涨了35%，表现最为温吞的广州也涨了13.11%。一线城市的市场情况已逐步恢复到2011年下半年的水平。

　　如果说上海还是有政策刺激，那其他城市为何又有所恢复？北京中原地产分析师张大伟认为，“当前市场交易量出现大幅增长，除了开发商降价和刚性需求增加的因素外，很大原因是跟目前金融、土地等政策放松有关，购房者预期房地产调控会有变化，开始出手。”

　　以上海为例，在上海放宽限购标准前不久，普通商品房准入标准已经放宽，单套建筑面积在140平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下；普通商品房中，内环内的低于330万元/套，内外环间的低于200万元/套，外环外的低于160万元/套。广州、深圳等地都在酝酿放宽房地产调控政策。再加上首套房贷由上浮百分之十，转为“基准利率”，部分城市甚至出现10%的利率折扣。

　　这些举措都让购房者形成调控放松的判断。这让各地楼市的成交量在春节后逐步走高，以广州为例，节后广州一手住宅成交量每周均以接近20%的幅度增长，至今已连涨4周。天津二手房同样连涨4周，上海甚至还出现了排队购房的场景。

　　有分析认为，成交量走高是由于开发商让利促销所致。但《中国经营报(微博)》记者实地走访后发现，广州大部分楼盘都没有进一步促销，折扣比春节前还要优惠的项目并不多。广州海珠区琶洲地段的项目，过年前曾由原本的2.8万元/平方米下降到2.1万元/平方米，但目前该盘的单价已经恢复到2.4万～2.8万元。统计显示，广州目前263个一手商品住宅项目，环比上月有19个楼盘价格上涨，仅占在售楼盘总数的7.22%，43个项目价格下跌，占16.35%；其余201个项目价格持平，占了76.43%。可见，大部分项目都“维稳”，认为是开发商降价引发的成交量恢复难以成立。

　　有分析认为主要原因还是购房热情被重新激发所致。上一波楼市低潮的转折点，同样在两会前后。当年在受到金融危机冲击后，4万亿政策以及相关的“救市”政策，让中国楼市在2009~2011年上半年疯狂走高。

　　“小阳春”后“倒春寒”？

　　2012年的楼市会否再上演2009年那一幕？在上周成交数据公布前，确实有几分类似。同样是两会临近，地产商频频上书，强烈反对限购及限贷。先是海尔地产(微博)董事长卢铿写的一份“万言书”，打算通过辽宁省政协提交全国政协；其后是全国政协委员、万达集团董事长王健林前所未有地召开记者会，公布其《对首次置业和首次改善型置业贷款恢复7折优惠利率》的提案；然后又有望源房地产董事长季宝红(微博)在提案中提出，反对上海同时实行限购令和房产税。

　　“调控政策出现调整的可能性低于1%。”一位兼任全国政协委员的开发商向记者表示，一方面楼市成交恢复，已让“微调”失去了逻辑基点。最近住建部已经开始提醒，注意楼价反弹。另一方面，上海放宽限购被叫停也是标志性事件，说明在政策博弈的游戏中，坚持调控的声音依旧强大。

　　仅仅凭最近稍微放宽的房贷对楼市会带来多大的刺激？中金研究报告称“更可能出现的状况是，信贷和M2增速在2月有所反弹后，将在3月份重新进入下降状态”，其认为要信贷增速大幅反弹，不仅需要央行继续降低存款准备金，还需要央行降低基准利率，甚至推出新的投资和房地产放松政策。而这些措施出台的几率已经变得越来越小。

　　另一方面，中金公司认为：地方政府的自行放松政策不会彻底改观当地的房地产销售状况，因为这些政策对于刺激新增需求的有效性不会很大，但是这些政策的出台却很可能改变大部分卖房者的心理。使得惜售情绪开始上升，因此使得房价可能未来更难出现显著下降，从而让本轮房地产调整周期进一步进入“销量难涨，房价难跌”的僵持状态中去。

　　如果3月份的全国两会不能让调控松动，购房者的预期改变，楼市“倒春寒”可能再至。