偿债高峰成中小房企头上利剑

　　中小房地开发商资金普遍吃紧，世联地产的一份研究报告指出，今年第一季度将是房地产企业的债务偿付密集时期。房地产企业迫切需要偿还的银行贷款、信托、私募、民间借贷和海外发行债等债务合计超过1万亿元。通过这些渠道进行的融资基本都要支付高额的利息。

　　世联地产的该报告称，今年全行业到期的各类债务中，离岸私募债、信托、房地产基金以及民间借贷是最考验房地产企业短期债务偿还能力的。而其中，信托债务又是各家房地产企业首先要归还的债务。国泰君安证券的相关研究报告提供的数据也显示，2012年总到期债务规模1758亿元。一季度366亿元，二季度368亿元，三季度716亿元，四季度309亿元。首个信托兑付高峰将出现在今年3月。不难看出，房地产企业的偿债压力巨大。

　　就信托债务而言，到期高峰正在今年7月，有超过500亿元的信托债务将到期。房地产信托的利率普遍在12%以上，加上信托机构的管理费、财务顾问费、银行的托管费等中间费用，融资成本超过20%，部分信托融资利率甚至高达30%，远高于银行同期贷款利率。如此高的借款利率对于房地产业而言是难以持续的，房地产企业多数面临着经营性现金不足的困境。

　　随着财务状况的恶化，地产企业面临的资金缺口也在扩大：短期内行业平均有5%的资金富余，但是如果2012年的行业交易量延续前一年的趋势，行业整体将出现相当于总资产8%的资金缺口，六成企业将面临这种威胁，四成企业在到期贷款无法续借的情况下将面临相当于总资产10%以上的资金缺口。

　　万科集团总裁郁亮此前曾对外表示，企业现在已是“冬天模式”，“现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体”成为房产商的5大过冬策略。大房企尚且如此，“体质较弱”的中小开发商生存状态可想而知。

　　惠誉国际近日一份中国2012年的房地产报告指出，中国房地产业在今年将面临调控仍将趋紧、增速放缓、利润压力增大的局面。小型房地产开发商将受到挤压，房地产商的两极分化将持续。

　　民间资本缺乏有效保值增值渠道

　　开发商的跑路，带给借钱给这些房地产企业的债主们无尽的焦虑与痛苦。在河南安阳非法集资案中，有的民间借款人几近血本无归，有当事人喝农药自杀。

　　资金链断裂是房地产跑路的直接原因，那么众多民间资金在高息的诱惑下，涌入房地产开发，其背后的深层次原因值得探讨。

　　长沙市房地产协会一位人士表示，房地产老板“跑路”的影响是多方面的，从产业角度来看，跑路开发商必然给长沙的房地产业健康发展带来负面影响；从社会投资情绪来看，老板跑路甚至会影响到区域经济的正常发展。

　　“以前的民间借贷，大多是中小企业拿去补充短期的流动资金之需。而在当前实体经济萎靡的情况下，民间借贷除了少数用于生产之外，大多拿去炒房和炒矿。”经济学博士马光远认为，即使流入中小企业，在年利率高达60%甚至100%以上的情况下，也不可能通过做实业还清。于是一些中小企业将获得的民间借贷资金再次高利贷出去，以钱炒钱，成倍放大了风险，使得民间借贷出现了高利贷化、全民化的危险倾向。

　　在浙江工商大学金融学院院长钱水土看来，改革开放已经三十多年，但金融市场还没完全开放，企业尤其是民营企业融资从正规渠道没法满足，肯定要寻找其他渠道。

　　他说，当前实体经济赢利空间小、银行储蓄利率偏低、通货膨胀率居高不下等背景下，民间资本缺乏有效保值增值渠道，而高利率的民间借贷市场无疑充满了诱惑。正是因为如此，在中小企业面临融资困难、对民间借贷资金需求量大增的情况下，民间资本才大量涌入房地产业等民间借贷市场。

　　建立多元化资金供给体系

　　多位房地产业内人士告诉记者，与大企业的抗压能力相比，全国二三线城市的中小房企受调控影响更为严重，呈现一篇哀鸿遍野的惨状。如何未雨绸缪，防范可能出现的资金链断裂等风险，应该引起房地产业、金融机构及政府等方面高度重视。

　　湖南社科院一位人士表示，当前急需出台规范的民间借贷的相关法规。可从两个方面着手：

　　一是应明确民间借贷身份。我国现有的金融体制应给民间借贷一个明确的身份和地位，将其纳入统一金融监管的范畴，进行引导和规范。

　　二是对民间借贷进行专门监管。如对民间借贷进行专门的监测，定期采集民间借贷活动的有关数据，及时掌握民间借贷的资金来源、资金投向、利率水平、交易对象等变动情况，为有关部门制定宏观政策提供数据支持。

　　浙江工商大学金融学院院长钱水土表示，中小房地产开发商跑路，实际上也折射了民营企业近年来的困境。虽不能完全归咎于金融业的垄断，但仍需进一步改革和完善金融体制，破除金融市场的垄断性，建立多元化的资金供给体系，出台民间融资管理的综合措施。

　　但也有一位不愿具名资深民间评论人士指出，某地老板因资金链断裂“跑路”后，不少学者往往把主要矛头对准当前金融体系的弊端，而对“跑路”老板给予无限同情，仿佛老板“跑路”都是政策逼的，没办法才“跑路”，这种意见并不完全可取。

　　该人士指出，经营企业如居家过日子，“吃饭穿衣量家当”。经营者不仅要周密考虑自身实力、政策环境、上下游关系，甚至连失火、水淹等自然风险都要考虑在内。政策风险是企业经营的一项重要风险。“政策可能是不公平的，但却是公开的。企业家不认真分析和对待政策风险，盲目扩张，出了事把责任一股脑都推到政策上，是极其不负责任的。”

　　针对开发商跑路频发的现象，上海某律师事务所律师岳强指出，一些房地产公司的股东借“有限责任之原则”避责，对此却没有相应的有效制约。最后是股东有钱赚，公司却无钱赔“债权人”。

　　他说，不少房地产公司是典型的富老板、穷公司。对于债权人来说，揭开公司面纱的难度和成本又太大，在司法实践中维权困难重重。

　　长沙市房地产协会一位负责人则建议，对于跑路的开发商，政府和行业协会应该联手，搭建一个银行和需要贷款的中小企业的平台。

　　“对企业情况进行区分，对于存在非法集资、诈骗等违法行为的企业，在行业协会的配合下，由司法机关调查严惩；而对于只要借到了钱，它又能活过来的企业，则通过该平台进行救助。”该负责人表示。