节后至今不足一月，地产界的动态似乎也契合了这个乍暖还寒的季节，一些利好的政策陆续出台，至于努力耕作后的收成如何，还尚待时日。

　　信贷政策

　　从“一刀切”到“差别化”

　　“后调控时代”来了

　　2月2日至3日，2012年人民银行金融市场工作座谈会召开，指出了2012年人民银行金融市场和信贷政策的工作总体思路，提出要“继续落实差别化住房信贷政策”。链家地产副总裁林倩认为，在调控即将满一年之际，人民银行的工作会议再次提出继续执行差别化的信贷政策，预示着过去一年的调控下，为完成调控目标而执行的“一刀切”严格信贷政策将会有所变化。虽然经过去年调控后，房价实现下降，但是对于消费者来说，信贷紧缩下，累次加息、银行首套房利率政策调整等多个因素的影响之下，购房成本仍然处于高位。据“链家地产”市场研究部统计，2010年调控前，购买100万房屋，贷款80万，20年还款期限，消费者贷款购房的总成本是140万。而2012年年初，消费者的购房成本为160万，增加了20万。考虑到2011年年底最低计税价标准调高，其税费成本与以前相比增加了2倍左右，整体购房成本增加在25万元以上。而当前房价与2010年调控前房价基本持平。林倩认为，虽然当前房价的过快上涨抑制，并已有明显回落，但对于刚需人群来说，受信贷政策的影响，购房压力并未缓解，随着调控目标的逐渐达成，如何让刚需消费者购房成本降低，将会成为房地产市场调控的主要思路。而从当前的走势来看，整体的调控政策不变，整体的调控思路“由堵转疏”可视为正式进入“后调控时代”。

　　祈望“三月小阳春”

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，在目前房价已有明显回落，积蓄已久的购房需求亟待释放的情况下，信贷政策向首次购房人群的倾斜，有助于购房需求的释放，成交量也将逐步回暖，3月份在全国多个城市或将有望迎来楼市小阳春。那么，信贷政策调整，购房需求的放量，住宅成交的回暖会不会引发房价的再度反弹呢？胡景晖表示，春季住宅市场的回暖，不仅不会引发房价的反弹，反而有利于加快楼市库存消化和房源的合理流转，促进房地产市场的健康发展。目前北京市场新房库存近13万套，2012年新增商品住宅供应约7至8万套，保障房供应约3至4万套，二手房挂牌量约15万套，北京住宅市场的供应总量将在38至40万套左右，相对于今年预计约20至21万套左右的市场需求量，不会导致目前“供大于求”市场格局的反转，所以购房需求的适度放量不会引发房价的反弹。

　　“改善性需求”盼回归

　　21世纪不动产分析师粟日表示，此次央行仅提出要“满足首次购房家庭的贷款需求”虽然是个进步，但还远远不够。去年底，住建部提出要优先保证首次购房家庭的贷款需求，但央行此次将“优先”二字去掉了。他建议，居民购买首套房应回归到2008年首付两成、利率7折的优惠政策，而且中央政府部门应将这一政策固定下来，使之不会因为房地产市场的波动而变化。首套房是居民基本住房权的一部分，是百分之百的刚需，给予信贷优惠也是不少西方经济体的通行做法。粟日还表示，下一步希望能将属于刚需的改善性需求(各地可严格界定其标准)，也能回归基准利率，而不予上浮，目前改善性需求均被视为二套房，利率普遍是基准利率上浮20%，首付6成。

　　延伸阅读

　　不受“限购”政策影响

　　2012年远郊、商住项目将继续热销

　　据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，“京十五条”执行一年来，北京市热销项目区域分布与往年一样，销售套数排名前15名的项目全部集中在五环之外，并表现出两大新特点：

　　一，远郊区项目开始进入前十榜单之中。

　　二，商住项目占据榜单近三分之一份额。有四个商住或者商住、住宅混合的项目销售套数排进前十五，占据榜单近三分之一份额，而上年同期仅有一个排进榜单，2011年商住项目的热销毋庸置疑。

　　伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析认为，因“限购”政策作用，各类需求受到抑制的程度不一样：

　　首先，北京市城区、近郊区市场原本为非京籍购房客群占主导，该区域项目成交受到政策影响较大；而远郊区市场主要是本区县周边居民购房，“限购”政策对远郊区项目成交影响并不大。

　　其次，由于“限购”政策仅限制购买住宅，而商住项目立项是商业、写字楼或其他，不受“限购”政策影响，反而，更多无资格购买住房的人群流向商住项目。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，当前“限购”政策放松的可能性不大，远郊、商住项目还将保持以往热度；同时，从上述热销项目交易均价来看，低于20000元/平方米的项目占七成，随着后续房价的合理回落，加上连接新城的轨道交通逐渐通车，更多五至六环的项目也将再次回到热销行列，这其中包括房山良乡、昌平回龙观北、大兴亦庄等板块内的楼盘。

　　存准率

　　首次置业年轻人获益此次下调

　　2月18日晚间，央行发布消息，决定从24日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率(存准率)0.5个百分点。这标志着央行继去年12月1日首次下调存款准备金率之后，又一次向市场投放约合4000亿元的流动性。2011年以来，央行以每月一次的频率，连续四次上调存款准备金率，2011年12月，央行三年来首次下调存款准备金率，而对于此次存准率再次下调，专家预计年内或还将下调2至4次。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，在经济发展增速放缓，物价明显趋于回落的大背景下，央行再次下调存款准备金率，符合市场的预期。此次央行降准将一次性释放约4000亿元资金，有利于缓解资金流动性压力，增强银行信贷投放能力，符合“稳增长”的经济发展需求。

　　此次“降准”，对于房地产市场的影响而言，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，存准率再次下调，有利于首次购房人群获得更多的信贷支持，购房需求有望平稳释放，楼市成交量有望迎来逐步回暖，但市场目前供大于求的关系不会改变，房价仍将保持稳中有降的态势，不会出现反弹。

　　胡景晖认为，此次降低存款准备金率对于资金链紧绷的开发商而言，并非政策的松动。虽然连续两次下调存准率，货币供应量增大，但是在目前房地产宏观调控的大背景下，针对开发企业的开发贷款放松的可能性很小。通过降价促销，加快回款速度，来缓解资金压力仍将是大部分开发企业的唯一选择，2、3月份房价还将进一步回落。有购房需求的人群将迎来出手购房的好时机。

　　此外，胡景晖还表示说，首次置业的年轻人将是这次存准率下调的最大受益者。随着央行“差别化住房信贷政策”的继续落实，银行针对自住型购房人群，尤其是首次购房人群的按揭贷款有望适度放宽，春节后，各大银行对于首次置业的年轻购房族已经恢复了基准利率，存准率的下调，银行信贷额度的增加，接下来首次购房人群在贷款利率上有望获得更进一步的优惠和支持。记者 赵昀

　　保障房

　　配建比例增加与小产权房“扶正”

　　用地推动力度加大

　　2月16日出台的《北京市“十二五”时期住房保障规划》细则以具体的比例和数量规范了保障房从土地的供应源头到实际交付使用管理的各个环节，利好平抑房价和租金价格。《规则》虽无硬性要求，但配建保障房用地比例提高，北京市将住宅用地供应的50%用于保障房建设，而商品住宅用地原则上需配建30%的保障房；并且供应的保障房用地必须具备当年开工条件，适当提高在轨道交通区域的用地比例。链家地产市场研究部冯联联认为，去年成交的居住用地数量减少，但是包含保障房用地的数量和占比都有小幅增加，政府推动保障房用地力度效果明显，2012年政府将会进一步加大保障性房用地的推动力度，预计该比例将会继续上涨。而另一方面，公租房的租金价格相对较便宜，部分公租房的地理位置并不差，交通便捷，并且公租房采用灵活的租金收取方式，相对于目前市场上“押一付三”的资金压力更小，随着供应量的增加及相应的租赁管理体系完善，必然会分流部分的租房者，降低部分业主的价格预期，未来整体租金价格或有所下降。

　　小产权房喜忧参半

　　2月21日，国土资源部执法监察局巡视员王宗亚在在“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上说，今年我国将在部分地区进行试点，为全面清理“小产权房”做制度和政策准备。据悉，住建部已批准部分地方政府2012年在集体土地上建设保障房的试点，而国家有关领导此前也曾表示，“政府也可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应”，由此，小产权房“扶正”之说又再度被热议，“小产权房如果成为保障房，是否会对商品房造成冲击？”首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池教授接受晨报专访时指出，小产权房与保障房是两回事。目前北京的做法是在集体建设用地上建设公租房，产权仍然为农村集体组织所有，不能出售给个人，只能配租给符合政府规定条件的家庭，并纳入北京市公租房规范管理。而小产权房是未经过相关部门批准在集体土地上建的房子，卖给非本经济村组织成员。小产权房经过一定的政策允许，可能会变成保障房中的公租房。从短期来看，因为是公租房，没有产权，按照人们的惯性思维，还是习惯买房，对商品房的冲击较小。从长期来看，如果公租房有利可图，可能会使公租房供给大量增加，随着人们习惯的改变，更多的人会选择租房，则对商品房的冲击较大。赵秀池教授认为，如果小产权房成为保障房的话对购房人可能是“好事”，对开发商恐怕都是“坏事”。因为增加了保障房的供给，会减少一部分商品房的需求，从而使房价得到平抑。但如果把小产权房“扶正”的话，有“先斩后奏”之嫌，会导致违法使用土地甚至占用耕地的事更层出不穷。此外，针对目前保障房品质问题赵秀池教授说，保障房质量的好坏与规划设计是否到位，监管监理是否到位密切相关。也不会存在“扶正”小产权房会让保障房产生竞争压力改变其品质的问题。因为保障房在一线城市还是处于严重短缺状态，另外小产权房的品质也是一个令人担心的问题，对保障房不会构成威胁。