房地产拉动作用明显弱化

　　根据北京统计局公布的数据，2011年北京全年实现地区生产总值16000.4亿元，按可比价格计算，比上年增长8.1%。其中房地产业生产总值1080.6亿元，贡献率为6.8%。

　　“从2011年经济增长与房地产之间的关系来看，第一，房地产业对经济的贡献率并没有出现明显变化，2011年和2010年全年均为6.8%，但低于2009年的7.5%。第二，从2011年单季度来看，房地产行业对经济的拉动作用逐渐走低，第二季度至第四季度拉动经济增长分别为2.3个百分点、1.4个百分点和0.4个百分点。”张月认为，这表明在北京经济转型的初期，短期内房地产的支柱地位难以改变，但房地产行业对于经济拉动作用逐渐减弱，体现出在当前经济增长模式和产业结构不断调整的过程中，国民经济正在逐渐摆脱对于房地产行业的高度依赖，尤其北京外围经济建设较好的情况下，对房地产财政的依赖性也会减弱。意味着房地产调控与经济增长之间的博弈程度将减轻，虽然当前实体经济略显低迷，但在楼市调控还未达到满意效果时，调控仍难以放松。

　　到位资金下降生存状况堪忧

　　数据显示，2011年，北京市房地产开发项目2010年到位资金为5358.1亿元，比2010年下降4.8%。“房企开发到位资金同比下降，既可看出当前房企投资、开工的意愿降低，也可表明受货币政策紧缩影响较大。”张月认为，房企融资能力已经大大降低，同时也促使房企融资结构发生改变，导致金融贷款同比出现较大的降幅。

　　“在2012年，楼市调整仍将继续，宏观经济增速放缓，房价软着陆将成为必然趋势，房价稳中有降将成为主要旋律。”张月预测，解放刚需将在2012年有所体现。而对于房企来说，存在的资金压力、经营风险或将甚于2008年，如何实现以价换量仍是需要解决的重大问题。

　　降价或成房企不二选择

　　2011年，经过6次上调存款准备后，央行的货币政策开始转向，存款准备金率在11月末第一次出现下调，这也是2009年以来存款准备金率首次下降。随着CPI回落至4.1%，通货膨胀得到了有效控制，在欧债危机影响加深和出口降低的背景下，央行的货币政策目标可能会转向保持经济持续增长，存款准备金率存在再次下调的可能。

　　“即使2012年银行贷款额度或出现一定的宽松，并且保障房对于银行信贷额度的占用会有所减少，但由于房地产调控政策的坚持和不动摇，房企的贷款难度仍将会增加。”张月分析认为，主要原因是，房企的负债率在2011年大幅攀升，并且由于降价，存量价值降低，银行贷款的风险加大，所以年内房地产开发贷款将很难增加是个大概率事件。

　　“但在降价幅度较大，尤其是限购政策比较严厉的一线城市，房企所面临的选择较为有限。”张月认为，虽然不排除部分房地产开发企业能够从信托、私募基金、民间借贷甚至不惜以出售土地和股权等方式得到融资，但是对于大部分房企来说，降价可能是唯一的选择。

　　张月预计，龙年一季度新开盘的楼盘价格将会出现新的降幅，以期更加贴近购房者的心理价位，快速回笼大量资金，减轻财务压力。