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细化问题待解 2012年楼市或将力促刚需入市

2011-12-23 09:35:13    来源:上海证券报    作者:admin    分享到:
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  明年或力促刚需入市

  “在限购不取消的情况下,成交量急剧萎缩一定不利于经济的增长。这个问题如何解决?我们的分析是,为了实现保民生与保增长的统一,2012年一个重要的方向是,更多细化政策向有利于促进保障房和中低价商品房成交的方向推进。这样即可以消化存量,让房地产的开发链条转动起来,又会有助于房价合理回归。因此未来政策微调会由‘定量’微调向‘定向’微调转变。”中原地产的高层表示。

  种种迹象表示,2012年房地产市场将在促刚需入市方面有所动作。一位接近决策者的人士向记者表示,部分城市首套房信贷政策有望在明年1月开始松动。

  此外,一些地方政府已经开始思考房价合理回归的有效方式,加大保障房成交量将是主要办法之一。

  近日,上海市房管局副局长庞元在上海“房地产政策与住房保障”论坛上公开指出,“十二五”期间,上海将实现新增供应各类保障住房100万套,包括共有产权房40万套,公共租赁房18万套,动迁安置房35万套。

  这一数字其实早在2011年初就已经公布,但在一个名词上出现了微妙变化。即把40万套经济适用房改为共有产权房。这标志着未来上海全面淡出经济适用房概念,而大力推广共有产权房。这一个小小的改变,增加了政府在保障房方面的投资回报,也令保障房的大举入市变得更加的现实。

  据了解,结构优化后的上海保障房将顺利推进,并最终实现保障房面积占全部新增总面积的50%,套数方面的占比更高达60%。

  那么,上海究竟为什么要把经济适用房概念转变成共有产权房呢?一位上海保障房开发企业的高层告诉记者,2009年以来,上海所建设的经济适用房都是共有产权的。即购房者以大大低于商品房的价格买房子的部分产权。5年后房产上市交易,购房者的收益也只按产权的比例分得。其余部分归政府所有。2009年早期时的产权比例多为政府与购房者3:7,此后,一些政府动拆迁成本较高的经济适用房项目,政府的持股比例也提高到4成甚至5成。

  因为政府在未来房产上市时可以获得一部分投资的收益,因此变相降低了政府对保障房的投资成本,这种模式在上海开始广泛执行。也就是说,哪怕动拆迁成本较高的市中心地段,政府也有能力开发保障性住房,这对推动保障房入市帮助很大。而因为共有产权房可能会比以往的经济适用房位置更好,更能吸引中等收入家庭购买,所以上海也在考虑逐步放宽保障性购房的准入门槛。以满足更多中等收入家庭的住房需求。“中央经济工作会议明确提出促进房价的合理回归,共有产权房正是试图寻求房价减半的突破口。”上海一位房地产政府部门的高层表示。


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