开发商面临压力

　　哈继铭：我现在想说的是，因为有这样内在的调控动力，依然会持续未来的四五年时间，而且目前的这种调控会使得四五年当中本来会释放的需求，它暂时不释放，会压抑，会把那个点往后面去移。这样的话，最终的拐点是在2015年以后，2018年。

　　我觉得首先有一点，我劝大家买房，因为买房不是买股票，股票你今天买了明天可以卖，买房子应当有一个比较长远的规划，这是一。第二，如果说短期的，因为我刚才也说了，在政策作用下，短期它非跌不可，它短期是一定要跌的，但是不会永远这么跌下去。

　　袁岳：这个倒是好处。

　　潘石屹：我来说说眼前的事情吧，他们都说得比较长远。最近几天我想了一下，三个星期以内，我见了无数的开发商，第一个感觉，中小开发商对政策特别敏感，这是我最深的体会，说温总理在俄罗斯又怎么讲话了，哪个副总理又怎么讲话了，哪个部长又怎么讲话了，每一个字都记得很清楚。所以我看中国的房地产行业，就是多少年来被刺激着，对政策、对领导人的讲话极度敏感。

　　那么他对这个产品如何做这些东西基本上就不考虑了，一个政策，一个土地，就是这个开发商都极其敏感，而且他们都是每一个细节记得都很清楚。

　　第二个感受就是一些大的开发商比较困难，非常困难。一些大的开发商互相之间有一些关联，有一些参股。我们说这个朋友已经很困难了，你收他一些地，收他一些项目，收他一个项目公司，救他一下吧，这个是救不过来的，就是凭自己的能力和他的负债是救不过来的。

　　袁岳：你说的救不过来是说他的问题严重，类似这种问题的大开发商量也不小。

　　潘石屹：别的不知道怎么样，反正我接触的几个，他本身的量靠另外几家去救的话，是救不过来的，需要的资金量是非常大的。所以在这种情况下，我们想你如果死不降价，不变卖土地，你的出路在哪，可能有一个出路，政府又出现一个四万亿的救市计划，然后银行的利率降低了，银行的存款准备金率降低了，市场上面的钱很多，不用别人去救了。

　　袁岳：也有人现在期望欧债危机严重一点，出口下降更严重一点，然后搞得失业问题更严重一点，这样政府就没招了，政府又要开始放水了。

　　潘石屹：所以就是在两三个星期，我见了无数的开发商，跟他们开了无数个会，有的是泛泛而谈的会，有一些是有实质性的理论的话，在这些会上整体反映的情绪就是开发商很困难，压力很大。

　　袁岳：换句话说，如果从压力大的角度来说，往下走的可能性还有，还不是到底部了。

　　潘石屹：对，就是只能往下走了。

　　袁岳：还要往下走。你觉得还要继续往下走多少？

　　潘石屹：这个东西说不清楚，尤其市场的东西，我就发现有很多人爱预测明天市场如何，自从2008年之后，我再也不说这样的事情，如果我能把明天的市场说清楚，钱都让我赚了。市场的魅力就是不确定的，你聪明，你知道明天的股票市场是涨还是跌吗？

　　买房还要再等一等

　　袁岳：我们听听潘总和哈总，大家对于我们到底应该什么时候买房，能给个建议吗？

　　潘石屹：我觉得可能要等一等吧。

　　现在开发商是只有资金困难的时候，才会降价，现在这个持续的低迷，基本上都是以月或者季度作为单位，我实际上从心里面没有这样乐观。

　　只要房地产的价格和成交量在降低，房地产市场在低迷，还有就是房地产企业本身的日子已经很难过了，市场上是买涨不买跌，你在降价的过程中，实际上成交量是比较低的。

　　我个人接触到的另外一个行业，就是钢铁行业，现在突然一下比房地产行业还困难。

　　现在我们建设1平方米的房子，大概需要100公斤到150公斤的钢材，房地产的成交量一旦下来的话，钢铁其实受到特别大的影响。

　　第二个就是地方政府能不能支撑住，地方政府的融资平台上有大量的资金，借了大量的钱，每一天付的利息量都是非常巨大的。所以开发商有困难，是一部分开发商有困难，而钢铁企业的困难是整个钢铁企业的困难，没有好的，所以我觉得在这种市场都特别不稳定的时候，大家在买房时，还是要慎重吧，要再观察一阵。

　　哈继铭：我现在简单地给大家列出两个数字来，59、73什么意思？我做了一个测算，就是在2010年年终的时候，中国一个普通的老百姓去买一个90平方米的房子，他的按揭占到家庭收入9059%，有的城市，一线城市，像上海、杭州、北京都非常的高，二三线城市略低一些，平均是59，那么一年之后，出现了什么变化呢？

　　一年以后就是到了今年年中时，这个59的数字向上蹿到73了，有的城市用这个城市的普通老百姓的收入来衡量的话，是超过100%，就是月供占家庭收入是超过100%的，就是你不吃不喝买了房子，买完之后你就饿死，就这么回事，所以房价是过高的。

　　那么我们调控的目的，也是希望这个73能够往下降一下。那么我又做了一个预测，假如我们老百姓的收入平均一年涨10%，房价跌10%，明年的73变成什么了？变成65，还没有跌到去年的这个水平。所以我相信眼前你去买房可能时机过早了。

　　袁岳：换句话说，至少挨个一两年。

　　哈继铭：我觉得是。