房价终于开始松动,楼市调控到了关键时刻。房价是真降还是假摔?购房者买还是不买?在多重政策叠加下,开发商资金还能维持多久?连日来,本报记者深入楼市,探房企,访市民,倾听各方声音,试图寻找答案。从今天起,本报推出“楼市过冬”系列报道,敬请关注。

　　12月3日是周六,在济南一家房地产公司担任营销总监的林强早早起床赶往公司。林强说,他们有两个在售楼盘,开盘四五个月了,至今还有大量房子没卖出去。

　　销售冠军

　　没了用武之地

　　按照惯例,周六看房的人比平时多,但林强再次失望了。他徘徊在鸦雀无声的售楼大厅,浑身冷飕飕的。整个上午,他没看到一个客户,偶尔响起的电话铃声是那么刺耳。

　　这个周六,刚结婚的济南市民李恒夫妇正在租来的两室一厅里,招呼着几个好友打够级。这些年轻人都没房子。李恒说,房子一定要买,但不着急。“新闻天天说房价要降,等等再说”。

　　售楼小姐王雅君比他们无聊多了。在阔气的售楼处,王雅君百无聊赖地用手机QQ聊天。王雅君是个年轻的“老江湖”,别看她只有27岁,但干这行已有五六年了,伶牙俐齿,经验丰富,是这里的销售冠军,现在她浑身的本事似乎没了用武之地。

　　“我知道,他们都在消磨时间,但大环境不好,再逼他们也没用。”王雅君的上司吴元江,把这一切都看在了眼里,但他没有戳穿他们。身在其中,他能体会他们的难处。

　　“团购、特价、打折,该用的营销手段都用上了,但成交依然没有起色。”卖不出房子,林强很着急,这个年轻的营销经理和他的销售团队压力与日俱增。

　　林强回忆:“六月份还相对乐观,每周积累的客户最高能到30个,而在此后的七八九三个月,每周积累客户的数量直线下降,从十个到几个,再到几个星期都积累不到一个。”

　　吴元江还透露,现在成交的房源大都是面积小、总价低的低端房,而且有一半以上的房源是团购客户,现在这部分需求也戛然而止,数百套尚未推出的房源正“嗷嗷待哺”。

　　投资买房

　　如意算盘打错了

　　“房价降是降了,但2013年才交房,万一开发商跑了怎么办?”住在济南燕山立交桥附近的李毅然打算把父母接到济南,他看中的一个楼盘88折促销,算下来每平米降1000多元,非常划算,但他不敢买,更倾向买现房。

　　李芳的经历则有点冷幽默。最近一个月,李芳只忙活了一件事,就是发动各种关系退房。年初看到房价还有不断攀高的趋势,李芳托关系抢了一套。她打的算盘是,等房价再涨涨转手卖了,少说也能赚一二十万,但房价降了,愿望似乎落空了,她想赶紧把房退了。

　　李芳买房,几乎买在了最高点上。济南一家地产网站监控了这个楼盘的价格走势:2010年开盘后,这个楼盘的价格以30度角坡度直线上涨,半年后价格松动,10月份后,由于不断推出特价房和打折促销,该楼盘均价降了,130平米售价97万。

　　一周过去了,李爱明激动的情绪还是难以平静下来。11月28日,他和其他业主发起了“占领售楼处”行动,致使一楼盘售楼处当天无法对外开放,在省城引起轩然大波。

　　“开盘时,每平米8500元至9000元,现在内部认购价格降到6000元至6500元,90平米的房子两个月损失二十几万元。”李爱明9月买的房。买了房的业主普遍认为,“内部特惠”就是变相降价,开发商降价,使业主资产严重缩水。

　　“看走眼”的还真不少,钱平对此有亲身体会。因为工作关系,钱平和济南几大开发商关系熟络。以前亲朋好友找他,无非是想走后门买房,现在买房的没有,退房的倒有三个。

　　完不成销售任务

　　走马换将

　　由于销售不畅,年度销售计划已成为绝大部分开发企业不可能完成的任务。“我们年度回款任务10亿左右,而目前到账回款不超过6个亿,任务基本无望完成。”青岛一在售项目售楼处,开发企业负责人王英杰坦言。

　　济南一家开发企业的营销经理徐伟也在私下透露,直到9月底,他们的年度销售任务才勉强完成三分之一。

　　山东中原投资顾问总监薄夫利估计,在济南有九成甚至九成以上的在售项目,都完不成今年的销售任务,外来的一线开发企业也在其列。他说:“金九银十都成了泡影,指望年底冲刺实在是异想天开。”

　　数据或许更具说服力。统计数据显示,11月,济南商品房成交急剧萎缩,其中11月21日到11月27日,济南共成交商品房768套,比前一周减少524套,环比下跌40.56%。而调查机构提供的数据显示,10月份,青岛住宅成交面积同比下滑56%。

　　由于年底的计划报表将十分难看,济南地产业已经有传言,大批在售项目将面临重大人事调整,包括销售部门负责人、财务部门负责人在内,年底将被“走马换将”。

　　采访中,一家外来企业的营销负责人苦着脸说,目前他们的人事调整还没迹象,但据企业高层传出的消息,由于销售任务没有完成,年底的绩效、奖金以及福利等都要大打折扣,而他的个人消费计划也面临着重大调整。

　　今年调控政策一览

　　限购令

　　1月26日,国务院办公厅下发通知,要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。济南市规定,自2月25日起,济南市区已有1套住房的本市户籍居民家庭限购1套住房。2套及以上住房的家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市市区向其售房。

　　限贷令

　　4月17日,国务院通知要求遏制房价过快上涨,实行更为严格的差别化住房信贷政策。其中明确规定,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　限购扩容5条标准

　　住房和城乡建设部8月份提出的限购扩容5条标准:6月份新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边,外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题,社会反映强烈的。

　　 限购到期延续

　　住建部相关人士12月4日证实,住建部日前知会地方政府,对于限购政策将于2011年年底到期的城市,地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。（记者张璐）