卖房者：虽不缺钱心也慌

　　最近备受舆论关注的无疑是身陷资金链紧张传言的浙江绿城集团，其“高进高出、快进快出”的发展路径引起业界反思。专家分析，这一轮以“限购”、“限贷”等政策为核心的“最严调控”中，全面收紧了房企需求端和融资端，是让高度依赖高杠杆和炒房客的绿城受困的主要原因。

　　尽管如此，绿城仍无意对旗下产品降价销售。绿城集团董事长宋卫平近日公开表示，降价是个不负责任的态度，宁肯卖项目也不会轻易降价。如果再不行，“就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了”。

　　但也有人不这么认为。易居(中国)控股有限公司董事局主席兼总裁周忻则认为，一旦预期房价要跌，第一时间“钢需”(刚性需求)都会变成“煤需”(没有需求)，所以开发商降房价要有三个原则：一步降到位、敲锣打鼓地降、早降比晚降好。

　　从目前这些已经降价企业的财务数据和业绩看，他们都不是最缺钱的。业内人士认为，知名房企率先大幅降价，并不是当前资金紧张所致，而是应对更长时间后可能存在的资金需求，必须提前进行储备，更重要的是，受新推盘增加和成交放缓的影响，商品住房的可售存量随之上升，部分城市新房可售库存已经处于2010年以来的高位。

　　上市公司的前三季度报则显示，在A股上市的139家房企中，超过八成房企负债同比增加。三季度末存货同期增长四成。申银万国跟踪的10个典型城市商品房库存数据显示，库存平均去化月份今年以来逐步攀升，已从年初的5.9个月升至目前的11.5个月，处于历史相对高位，预计到明年下半年库存水平可能到达最高点。

　　与此同时，截至10月末，全国未开工和未竣工的房地产用地可建房屋达百亿平方米，是去年销售面积的9.5倍，巨大的潜在供应量将进一步影响未来两三年的楼市走势。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭判断，房地产企业的“冬天”已经到来，高库存大军压境之下，房地产企业短期必然会采取“开源节流”的方式“过冬”，即一方面寻求通过降价、出售股权、变卖项目等方式创造收入，一方面通过少拿地、减少施工量等来减少支出。长期来看，这些房企可能会转战商业地产，或者多元化，降低开发业务的比重。

　　路透社援引万科总裁郁亮的话称，“此次房地产调控是2008年调控的延续，但不同的是，2008年的全球金融危机促使国内放松了对当时地产行业的调控，而这一次地产行业不会再有这样的好运了，且现在还很难判断这个冬天有多长。”

　　《华尔街日报》说，第四季度房地产大部分项目将降价15%～25%。“大型开发商已经率先降价，而且降价幅度很大。二、三线城市的降价幅度更大。”

　　调控政策不应松动

　　对于楼市的冬天，一些地方政府也是百味杂陈。土地出让金锐减、相关税费缩水带来的财政压力和经济减速，已然让地方政府感受到阵阵寒意，而保障房建设所需要的资金投入更是“雪上加霜”。

　　统计数据显示，“十一五”时期，地方财政总收入中，土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%，增长到2010年的65.9%，这表明地方政府对土地收入的依赖越来越大。

　　“把房价过高的原因归结于开发商黑心，确实打错了对象。”经常语出惊人的地产大佬任志强称，自2002年实行土地出让的招拍挂制度之后，“价高者得”成为防止腐败的唯一路径，但推高了土地的出让价格，并刺激了地方政府对土地财政的依赖。

　　杨红旭认为，部分地区土地出让金和房地产税收，占地方收入的四成到七成。随着土地市场和房产市场同时陷入低迷，地方政府的土地出让金收入可能萎缩，这对地方财政将构成一定压力。

　　进入11月份，各地土地市场流拍、中止出让的消息不绝于耳。广州一月之内三度因市场过于冷淡而不得不中止20余幅地块的出让，唯一一块按时出让的地块也因为无人应价而流拍。沈阳、合肥、昆明等地，原计划拍卖的23宗土地，只有5宗出让成功，10宗土地是因竞拍人数达不到要求而宣告流拍。

　　中国房地产信息集团提供的数据显示，截至今年11月20日，其监测的全国67个城市有公告可查的土地交易总成交金额比去年减少将近三成。

　　与此同时，保障房的资金缺口也让地方政府为难。根据住房和城乡建设部数据，截至10月底全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，虽然实现了年初的目标任务，但至少需要建设资金1.3万亿元人民币。住建部近日也已经着手对地方保障性住房实际开工情况进行调查，“不能挖个坑就算开工了”。

　　中欧陆家嘴国际金融研究院副院长刘胜军对此表示担心——在2008年金融危机后，中央出台了4万亿元刺激计划，引发地方融资平台的失控性膨胀，出现了超过10万亿元的平台贷款，一些地方甚至出现了还本付息困难的情形。“在地方政府已经债台高筑的情况下，保障房资金从何而来？”

　　事实上，地方政府与中央的博弈已经显现。7月12日，国务院要求房价涨幅过快的三四线城市也应限购，但截至目前，全国仅有47个城市限购，与此前业内普遍预计可达到70个左右相差甚远。

　　彭博新闻社的报道也称，有不少人担心房价下跌是否会引起中国经济硬着陆，甚至影响全球经济复苏，从而导致中国政府改变政策。

　　经济学家马光远认为，目前地方融资平台的债务高筑，一些重点项目建设又陷入缺钱的困境的时候，民众极为担心房地产调控又会暗度陈仓，使得房价再次暴涨。要防止出现这种悲剧的关键，应该从房地产一系列制度的改革和完善着手，在土地制度、税收制度和防止房地产暴利的制度建设方面，形成完善的制度体系，避免再次进入调控下跌，不调控又反弹的恶性循环的周期。