6000多亿元的资金缺口

　　保障房的资金问题怎么解决？

　　根据年初的规划，今年我国保障性安居工程开工量为1000万套，需要资金1.3万亿-1.4万亿元，其中，中央财政预算拟安排补助资金1210亿元，地方政府筹集4000多亿元，其余的8000亿元是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集。

　　而央行刚刚公布的前三季度金融数据显示，截至9月末，全国保障性住房开发贷款余额2808亿元，新增保障住房开发贷款1150亿元。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭向时代周报记者分析，现在中央的钱已经全部到位，即便认为地方政府的4000亿元完全到位，那剩余的8000多亿元资金是从哪来的？除了2000多亿元的信贷之外，企业自有资金和企业债是最大的源头。“而根据媒体公开报道的信息显示，这两方面的资金来源势必无法弥补信贷之外的6000多亿元缺口。”

　　然而，地方政府的4000亿元资金也并非那么容易到位。时代周报记者了解到，地方政府筹集保障房资金，有的是按土地出让金的5%或者10%来提取，或者按土地出让净收入的10%提取。据珠海市住建局住房保障科人士介绍，珠海市并没有具体比例，主要来源当然也是土地出让金、财政预算。然而，今年上半年，珠海市土地出让金为44.4亿元，仅完成预算的1/3左右。在财税收入方面，珠海近几年的额度也仅为100余亿元。土地出让金收入下滑厉害，而财税收入总量不高。

　　然而，珠海市住建局住房保障科人士在接受时代周报记者采访时却认为资金不成问题：“2011年开工项目，资金均已到位，不用担心。然而，后续新建保障房的资金很可能变得紧张。”

　　不同于珠海市，深圳、广州等4个城市已经在试点做保障房债券。住房和城乡建设部政策研究中心副主任研究员秦虹近日表示，保障房债券能否顺利发行，关键是看收益率能否满足投资者要求，除了本身公租房的租金回报之外，仍需一定的政府补贴。

　　事实上，公租房为保障房建设的主要形态，单靠租金回报，回收成本将是一个漫长的周期。时代周报记者走访广州公租房万汇楼发现，单凭租金回报，万汇楼需要57年才得以回本。

　　这会让很多资本就此失去对投资保障房的兴趣。

　　南京市住房和建设委员会副主任郭宏定近日在接受媒体采访时表示，一定要平衡好资金的使用、归还，按时归还才会让观望资金积极入市。

　　保障房建设不赚钱困境

　　保障房建设，凭什么得到资本、企业的追捧？“究其根本还是要实现盈利，才会让企业资金、社会资金动心，而企业资金和社会资金才是保障房建设得以持续的重要保证。”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存向时代周报记者表示，事实上，目前很多房企参与保障房建设都是亏本的。

　　这一点可以在北京的保利嘉园项目得到印证。保利地产副总经理胡在新在接受时代周报记者采访时表示，单靠商品房销售平衡，保利嘉园的保障房项目是亏损的，后来靠销售商铺才填补亏损。

　　无独有偶，马上可以申请租赁的远洋地产旗下项目远洋?沁山水中公租房部分也是亏损的。其媒体公关人士向时代周报记者表示，该项目略为亏损，目前已经移交给政府，由政府负责出租、管理。

　　相比而言，承建、代建保障房较多的首开股份对保障房是否盈利的体验最深。首开股份董秘王怡向时代周报记者表示，保障房选择的地点、配套条件一般，对市场机构参与的吸引力不大；其二，有些商品房小区配建了一部分保障房，由于目前商品房销售不佳，整个项目很难实现盈利；其三，政府规定的双限房，价格过低，企业无利润可言；其四，一些政府回购的项目，回购时间没有保证。“例如，政府原计划5月回购，因为一些原因而拖到10月，你就得多垫资5个月，无形之中增加了资金成本。”

　　王怡认为，保障房建设不赚钱，有的项目甚至略为亏损。为了平衡整体利润，首开股份拟定施工保障房面积不会超过全部施工面积的1/4。

　　事实上，从利润方面考虑，在香港上市的房企雅居乐就明确表示不参与保障房建设。“目前保障房建设，主要由中国中铁、中国铁建等央企，或地方国有龙头房企(如城建集团)来完成。”世联地产首席分析师王海斌如是向时代周报记者分析。如此来看，房企参与保障房建设的积极性、动力并不大。今年以来，各地配建保障房住宅土地的流拍便是佐证。

　　保障房建设在探索中前进，民众无理由期待政府全部“买单”。事实上，各级政府“四两拨千斤”，调动社会各界力量参与保障房建设，才是上策。时代周报