地产寒冬刚刚开始

　　本轮房地产调控的力度与持续时间，超出了不少开发商的预期。原指望2008到2009年的那种市场与政策“V”形反转，重演的可能性越来越渺茫。房地产企业目前所面临的困境，或比2008年的楼市萧条时还要严峻。资产负债率居高不下、融资渠道不断收窄、产品库存日益增多、市场销售低迷、政策调控毫无松动迹象……凡此种种现象令一种悲观情绪在开发商中蔓延。

　　当前的房价水平仍有下行空间。尽管媒体不断报道，某某城市新开盘商品住宅项目房价降了若干成，但这种降价还远未形成规模，让房价整体下一个台阶的情况尚未出现；从民众对住房消费的承受能力而言，目前的房价仍高于购房者的普遍预期。可以说，无论是政府的预期还是市场的预期，眼下的房价水平应仍有下行空间。

　　面对如此严峻的市场形势，一些实力稍逊的开发商已经撑不住了。统计数据显示，前三季度全国房地产企业并购案例同比增长120%。除了不少资金实力不济的中小开发商最有可能成为第一批倒下的“先烈”外，接下来个别以走所谓高端品牌路线的大型开发商或有可能轰然倒下。因为这类开发商在度过2008年危机后信心满满，曾一度在一级土地市场拿地极其生猛，高地价高房价的“高来高走”策略在市场好时本可以赚得盆满钵满，但一旦市场风向有变，所谓的高端精品房就鲜有人问津。在销售回款极为不畅，而后期的地价款、工程款等须到期支付款项接踵而至时，房企紧绷的资金链随时都有断裂的可能。

　　从资金供给的角度看，由于现在开发商的资产负债率普遍偏高，这令银行放贷颇有顾忌。加之因利率倒挂，银行存款大搬家，在存贷比的硬性规定约束下，银行放贷挑三拣四成为必然。除了银行这条融资渠道难度越来越大外，信托融资的口子近来也逐渐收紧。据了解，信托的利息支付大多以房地产销售回款为主，眼下市场清淡，信托公司不得不先自己垫付。目前信托公司对房地产项目亦慎之又慎。

　　据监管部门权威人士称，中国的房地产企业众多，应该按资质、按能力进行一次彻底的大规模重组。事实上，一些国有大银行已减少了与中小开发商的合作。作为资金密集型产业，房地产公司如果得不到资金支持或者缺乏融资渠道，其艰难处境可想而知。从目前的情形看，开发商刚刚进入步履维艰的时代，预计从今年第四季度到明年6月才是开发商最艰难的时候。

　　10月部分大型房企销售情况

　　销售金额 同比增减 环比增减 销售面积 同比增减 环比增减

　　万科 103.4亿元 下降33.3% 下降17.3% 100.4万平方米 下降23% 下降7%

　　保利地产 54.2亿元 下降39.2% 下降19.5% 56.94万平方米 下降26.7% 下降3.1%

　　金地集团 26.7亿元 下降29.4% — 19 万平方米 下降38.1% —

　　富力地产 20.51亿元 — 下降31.8% 16.67万平方米 — 下降20.4%

　　恒大地产 86.1亿元 增长54.9% — 139.8万平方米 增长56.7% —

　　碧桂园 44亿元 下降14% — — — —