房企业绩再度下滑　“以价换量”已成大势所趋

　　原本应该热闹的十月楼市，今年却十分惨淡。根据已披露的数据，包括万科、保利、富力、碧桂园、龙湖等大型房企在10月份纷纷遭遇“滑铁卢”，业绩大幅下滑。业内人士认为，无论是眼前的销售、资金压力，还是未来面临的高库存压力，房企“以价换量”已成为必然的趋势。明年各大房企的扩张速度将明显放缓。

　　10月知名房企业绩普跌

　　北京中原地产数据显示，10月，万科实现销售面积100．4万平方米，环比下跌7％，同比下跌23％；实现销售额103．4亿元，环比下跌17．3％，同比下跌33．3％。而此前的8月和9月，万科销售金额同比下降幅度分别为12．6％和12％。

　　保利地产10月实现签约面积56．94万平方米，环比下滑3．1％，同比下降26．7％；实现签约金额54．2亿元，环比下滑19．5％，同比下降39．2％。而此前8月和9月的签约金额已分别同比下降11．99％和26．21％。

　　富力地产10月实现合约销售面积16．67万平方米，合约销售金额20．51亿元，环比分别下跌了20．4％和31．8％。

　　金地集团10月实现签约面积19万平方米，同比减少38．1％；签约金额26．7亿元，同比减少29．4％。

　　碧桂园10月销售额与合同销售面积分别同比下跌14％和24．8％。

　　而龙湖地产虽然在10月开展了“抢占华东”活动，回收了大笔资金，但当月的销售额还是同比下跌12％。链家地产市场研究部统计，万科、碧桂园、富力、龙湖、保利和金地6家上市公司10月业绩同比下降，其中，万科、保利、富力降幅进一步扩大，而万科、富力更是连续三月同比下降，连续两月业绩下降的则有碧桂园、保利。

　　销售艰难回笼资金各显神通

　　北京中原地产市场总监张大伟说，“从已经披露的数据看，预计10月份未完成同期任务的企业将继续增加。”

　　业绩的下滑使得房企完成年度销售任务变得愈加艰难。北京中原统计数据显示，接近七成的一线房企前三季度未完成年度销售任务的75％。链家地产数据显示，万科、保利、富力、融创前十月的销售目标达成率均不到80％。链家地产首席分析师张月认为，即便是大型房企，在未来两个月内完成业绩指标的20％，仍然会面临很大的难度。

　　三季报显示，在A股上市的房企中，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80％以上房企负债同比增加。开发商整体现金流趋紧，已是不争的事实。

　　链家地产首席分析师张月认为，10月房企业绩下滑进一步加剧，连月下降的态势很可能会延续到明年的年初。临近年底，各种工程款项和贷款面临结算，上市公司还有股东分红等支出，业绩之外的资金周转压力将凸显，结算后的资金储备将影响到明年的项目建设和企业扩张，房企不得不未雨绸缪。

　　因此，很多企业受制于资金及库存的双重压力下，开始有降价动作。近日，各地陆续传来楼盘降价促销的消息，上海部分楼盘甚至出现了因大幅降价导致老业主集体要求索赔的情况。

　　此外，一些企业还已经到了必须出售项目或股权换取资金度过冬天的关口，因此近期房地产类产权和股权转让愈发“红火”。

　　据北京中原地产的不完全统计，今年在北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目出现了井喷，累计总数超过600宗。而去年同期则不足一半。而目前，四大交易所仍有93宗房地产类产权交易挂牌，总共转让金额接近150亿元。

　　同时，从8月开始，北京产权交易所的房地产股权类挂牌项目也开始呈现井喷现象。仅9月和10月两个月房地产的项目挂牌总金额就达到了50．34亿元，而今年1到10月总成交金额仅为70．11亿元。

　　降价与否房企左右为难

　　“房企降价已成未来的必然趋势，但当前房企降价也顾虑重重。”张月说。一方面，在浓厚的观望情绪下，降价并不一定能够达到房企预期的成效。富力地产此前已经将目标下调两成，并宣布旗下项目降价促销5％—10％，但销售业绩仍未有起色。不过，从另一方面看降幅过大又容易带来房产价值缩水预期、前期业主利益维权等负面作用。对于全国布局的房企，则有可能牵一发而动全身，造成其他项目客户的观望。

　　对房企而言，降价的两面性显而易见，但如果坚持不降价，那么库存难以消化的问题就无法解决。待明年新项目推出后，房企还要同时兼顾新项目销售和老项目去库存，营销难度无疑将进步一加大。而市场一旦形成规模化的降价，房企一次性下降的幅度可能会更大，同时也失去了先行以价搏量的优势。

　　“房企在顾虑重重之下的以价换量并非绝对，而采取推出新盘等方式来代替降价促销，则可能会加大明年的营销难度，甚至可能被迫一降到底。”张月说。

　　事实上，由于十月初开发商的价格坚持遭到了购房者的集体抵抗，如今价格的小幅调整已难取得明显成效。世联地产华南区首席分析师曹取说，“受市场预期影响，只有价格调到位了，成交情况才会好转。而在房价进入下行通道之时，往往要出现超调情况，购房者才会出手。”

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，在国家多次重申坚持楼市调控、并且房价正式进入下行通道的情况下，从全国来看，整体上价格可能要跌20％至30％，成交情况才会活跃起来。

　　张月认为，即便是大型房企，在未来两个月内完成业绩指标的20％，仍然会面临很大的难度。而且即使能够达成今年的销售目标，相比去年，业绩的增速也已经大大放缓。“预计明年多数房企都将保守制定业绩目标，企业或放弃快速扩张的发展模式，稳健发展，可能更注重改善今年调控以来所突显出的短板。”