2011年是房地产企业难过的一年。政策面的约束，市场前景黯淡，致使大多数房企的销售业绩黯淡失色。

　　万科是此次调控中的幸存者之一，在同行奋力挣扎求存的同时，再度迈入千亿梯度的万科显得更轻松。

　　不过，房地产冬天似乎还要持续相当长的一段时间，眼前处于安全线内的万科，未来要面对的挑战也不小。

　　各种的挑战接踵而来，未雨绸缪无疑是最好的应对之计，万科也开始启动“冬天模式”。

　　11月11-12日，万科集团总裁郁亮再度走到镁光灯之下，介绍万科的“过冬策”。

　　下半场

　　房地产调控政策依然未见放松迹象，市场向下已经成为房地产界普遍的共识，不少房企愁眉苦展。

　　郁亮认为，此次调控实际上是2008年调控的延续。

　　“2008年调控在2009年左右实际上是见效了，结果突然来了个国际金融危机，挽救了中国房地产行业。因为调控没有完成，所以现在补调。就像骨折了第一次没接好，第二次就拉开了重新再接，当然这次反而更痛一点。”

　　郁亮指出，两次调控唯一不同的就是政府把保障性住房放到一个非常重要的位置。

　　“不要再留恋过去了。”郁亮表示。

　　“现在我听到不少同行抱怨这个行业不好做之类的。确实，过去我们在甜水里长大，跟过去美好岁月比，现在可能不好过了。但是，这个美好岁月应该吗？正常吗？”

　　不过，郁亮还是认为，房地产行业的前景依然不错，正常的刚性主流需求和市场仍在。

　　“我们这个行业在未来十五到二十年里还有比较大的稳定发展基本因素存在。所以，没有理由对未来悲观。”

　　郁亮称，过去指望有产品就能卖掉赚钱的逻辑已经不成立了，未来的市场需求一定是以居住为主，不同政策手段会比较完整齐全，过去“一放就乱，一乱就收，一收再打”的局面不会再出现，每种政策都会有序地进行安排。

　　“所以，原来做开的、很成功的做法都要说再见了，要做新东西了。”

　　此外，行业的集中度会逐步提高，但这个过程中，不会出现雪崩，“这次离上次危机也不太远，绝大多数发展商和同行都能够吸取上次教训。”

　　“下半场到了。”郁亮表示，没有任何发展商能够在下半场稳操胜券，毕竟刚刚开始。而每个发展商赢得下半场比赛的技能及要求也不尽相同。所以，包括万科在内，大家都要锻炼好在下半场自身的本领。

　　“上半场很多人说房地产行业黄金岁月已经不在了，我觉得，黄金岁月仍然存在，只不过过去那种过于不正常的状态不在了，下半场做你该做的，仍然是有机会。”郁亮指。

　　领先半步

　　下半场的游戏规则已经悄然生变，万科也开始不断做出调整与适应。

　　郁亮表示，上半场万科坚持“为普通人盖好房子”，而到了下半场，则是“盖有人住的房子”。

　　上半场可能是产品、绿化之类的竞争，但到了下半场，重心开始出现转变。“未来的房子以居住为主，没人住的房子是没人要的，有人住的房子才能要，所以要把配套服务搞得更好。”

　　谈及配套，自然而然就会联想到商业地产。“我们是为了做好住宅做商业。社区配套商业我们要学会做，因为现在需要跟城市同步发展。如果我这个不会做，我连住宅都做不好。”

　　郁亮认为，商业地产不是下半场的选择。“很多人说商业不受调控影响，获得较多的现金流。但是，不堆钱现金流就能来了吗？很多人光看好的一面，经营上从未出现好的一面。”

　　郁亮坦言，现在万科的想法就是努力在客户服务方面，在软的服务方面做得更好。“我们才刚刚开始，正在下功夫研究。”

　　极小户型也是万科目前重点尝试的方向之一。郁亮指，由于中国人口家庭结构在变小，基本居住需求要求房子基本上应该小型化。

　　据透露，明年万科15平米的极小户型将在北京落地。郁亮希望，小户型未来在某种意义上成为首次置业者的一个过渡性产品，同时也是租赁的一个代替品。

　　面对变幻莫测的局势，万科总是体现一定的预见性。2008年的拐点论，让万科捉住了先机。眼下，不再谈“拐点”的万科似乎依然如此。

　　不过，郁亮表示，万科领先半步就足够了，“领先两步我就成为先烈了，我不想拿命去冒险，所以还是一步步地走就可以了。”

　　郁亮指，现在万科手持300多亿现金，能让万科在未来的布局中较为灵活地安排，但不需要领先更多，领先市场半步很关键。

　　两年前，万科就开始着力建研基地的落成，开始研究绿色住宅及住宅工业化等等。“我觉得工业化的春天快到了。”

　　因为目前各地开始陆续出台相应的积极政策，推动产业化在全国的推进。同时，中央在十二五规划期间也开始加大节能减排的任务力度推进。

　　郁亮表示，未来应对的核心应该是跟制造业学习。“万科能够学到中国制造业一半的水平，就很成功了，下半场就可以赢了。”

　　郁亮指，目前万科在管理上依然很粗放，要学习制造业的精细化管理，控制成本支出，精打细算来过日子。

　　现金为王

　　目前而言，谈谈未来一年的应对策略可能更为实际些。

　　“2012年万科的发展策略是什么？2012年万科的发展策略是过冬。我们现在是冬天模式。”郁亮指。

　　“现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体”是万科的五步“过冬策”。

　　“有时候现金流比利润率更重要。其次要卖得更积极一点，不能存货要控制存货，不能屯地，该卖房子的时候要卖房子。第三，买地要更谨慎，买地最浪费钱，买错地跟买错股票一样，亏起来不得了，所以不能买地。管理也要进行冬天运营，该节流的要节流。”

　　虽然手持现金不少，但郁亮从来没有觉得钱多。“在冬天情况下我花钱会很谨慎，有钱也不敢花。”

　　不仅如此，万科还想一分钱想分成两半花。郁亮表示，通过把股权分给合作方，万科既可以多买地，也可以少花钱。

　　“我们已经五年在股票市场没有融资了，在不融资的情况下还要发展怎么办？就是通过合作发挥资金效率，这也是是我们的长期策略。”

　　问及万科未来是否会采取抱团战略，郁亮更称，“我们其实也很瘦，抱我们不温暖，抱胖子才温暖。”

　　当然，既然选择收缩战线的过冬模式，就意味着未来万科有可能失去更多的新机会，万科对此亦早有谋虑。

　　郁亮透露，选择用冬天模式指导整个全年运营的时候，就做了放弃某些东西的决定。虽然现在市场说调控初见成效，但大见成效仍有待观察。此外，失去的机会与面临的风险相比，这个决定还是值得的。

　　“万科的心态从来都很平衡，赌一个不知道的未来干嘛？你只做你应该做的事情，或者你只做你能够做的事情。”