10月下旬爆发的降价风暴，能否成为中国楼市真正的拐点？

　　最新成交数据显示，大幅降价对加速销售和资金回笼效果明显。降价最猛烈的上海，龙湖郦城、龙湖好望山和绿地秋霞坊三大楼盘，分居上周上海全市成交面积排行榜前三位。本报测算，成交总金额分别约3.2亿元、3.3亿元和7500万元，考虑到销售登记的时间差，实际回笼的资金远远不止这些。

　　降价回笼的资金，对资金紧张的开发商吸引力不言而喻。但另一方面，降价带来的退房等“麻烦”，却让一些房企不敢轻易大降，或不得不紧急调整降价策略。

　　策略调整：直降变暗降

　　最新统计数据显示，10月最后一周，在部分项目大幅降价推动之下，上海楼市成交量较前期水平出现回升，但总体仍维持低位。

　　中房信CRIC数据显示，上周上海成交量出现40%的回升，成交13.84万平方米，19413元/平方米的成交均价创下近25周的最低水平。10月份上海楼市总成交量约46万平方米，创下历史同期最低点。同时，供应也创下历史同期最低水平，仅47.52万平方米。

　　“供应量大幅下降，主要是由于10月中旬龙湖、绿地、中海等大型企业的突然降价，打乱了部分开发商的营销节奏，加之接下来将进入楼市传统淡季，导致开发商不敢贸然推盘。”中房信分析师指出，降价风暴带来的这一短期影响，多少有些出人意料。

　　一部分开发商跟进降价。上海闵行的一品漫城二期花园洋房，推出特价房优惠105万/套，对于最便宜的500万总价来说，折算下来相当于7.9折；位于普陀区陕西北路的乐

　　活居也给出8.3折的优惠；嘉定的路劲翡丽湾精装房源，均价15800元/平方米，相对于周边楼盘2-2.3万元/平方米的售价，折扣明显。

　　但中房信报告直言，鉴于前期降价楼盘引发的业主抗议等现象，后续跟进降价的项目虽然在范围和力度上并不逊色，但要隐晦低调许多。初步调查发现，上海多达八成房企由直降改为变相降价。如位于上海松江佘山的长泰西郊别墅，就采用了特价房的方式变相降价销售，而不是直接打折销售。

　　降价项目增多的同时，目前上海部分新开楼盘也已开始改变策略，普遍低开。如位于闸北区的明园森林都市和嘉定区的路劲翡丽湾两项目，开盘价格均低于周边同质楼盘超20%。

　　边降价边拿地：降价如何持续？

　　记者注意到，上海降价的排头兵——龙湖地产，在降价迅速回笼庞大资金后，近日又迅速出手拿地。

　　10月31日，青岛市以拍卖方式出让黄岛区HD2011-3036、HD2011-3037、HD2011-3038等三幅地块。最终，该三幅地由龙湖地产以底价约5.1亿元竞得，起始楼面价为2265元/平方米。

　　国金证券在最新报告中直言，楼市局面打破的关键在于企业资金紧张程度，“唯有资金压力才是迫使企业降价的真正动力”。而龙湖一手降价一手拿地的举动，令人对降价的持续性难以轻易确认。

　　对完成今年业绩无虞的房企而言，降价的动力更不足。瑞安房地产董事总经理兼行政总裁李进港最近公开表示，瑞安房地产首9个月合约销售额为63亿元，并有信心完成全年100亿元的目标。“降价与否视乎个别发展商、项目质素及地段而定，瑞房过去没有降价行动，未来亦没有降价计划。”

　　同策咨询研究中心总监张宏伟始终认为，楼市拐点必须是宏观楼市成交均价下跌10%或15%以上，而非局部个案楼盘策略性降价或直接降价。“这样的拐点，今年1-10月都没有出现，未来出现的可能性也不大。”

　　“今年早期，中央政策雷厉风行，地方纷纷呼应，楼市形势立马转向；现在，各地楼市成交低迷，地块底价成交甚至流标时有发生，土地出让收入离计划甚远，长此以往，地方投资项目将面临搁置风险，地方政府态度也开始发生微妙的变化。”高岗说。