土地市场寒意渐浓 溢价率创年内新低

　　楼市传统的“金九银十”销售旺季未能上演，与楼市唇齿相依的住宅用地市场也被楼市的低迷走势冲淡，不仅多城市出现零成交，价格更是难看，住宅用地溢价率在10月份降至年内最低水平。

　　接受《经济参考报》采访的专家认为，目前开发商受高库存、融资难的影响，拿地的积极性大打折扣，而地方政府也不得不将地块取消挂牌或延迟出让。专家预计，在土地收入下滑、中央敦促增加普通商品房用地供应等压力之下，部分地方政府将加大推地力度，未来一段时间内土地市场或呈“以量补价”态势。

　　成交

　　多城市10月住宅用地无人问津

　　丝毫未减的调控高压态势和持续收紧的信贷政策令房地产开发商拿地热情锐减，在刚刚过去的10月份，土地市场成交巨幅缩量，住宅用地成交量更是创出年内最低。中国指数研究院2日发布的数据显示，10月，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。

　　热点城市中，深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等城市则整月无宅地现身。广州、武汉、成都、西安等地的住宅类地块则纷纷零成交，其中，广州推出的19宗用地面积总计为41万平方米的地块无人问津，武汉推出的15宗用地面积总计达102万平方米的地块也没有成交记录。

　　中国指数研究院分析认为，时至年底，开发商开始着眼回笼资金，结算贷款及各种开发成本，还款压力使其对于土地市场热情大大减退，而地方政府也不得不将地块取消挂牌或延迟出让，致使成交量大幅下滑。

　　这在北京等一线城市表现得也较为明显，据北京中原市场研究部发布的《土地市场月报》显示，在北京，10月土地共成交21宗，总成交面积125.78万平方米，其中住宅类用地成交仅1宗，住宅用地成交10.16万平方米，环比9月下降了83.51%。1至10月同比2010年同期，土地面积成交均呈现下降趋势，今年只有6、8、10三个月份同比去年成交有所上涨。

　　成交的持续低迷使地块延期出让或终止挂牌现象渐趋增多。公开资料显示，武汉市国土局9月底发布公告，原定出让21宗地块，揭牌时间为10月28日。随后，武汉国土局接连两次发布补充公告调整揭牌时间，并将其中9宗地块出让时间延期。刚刚进入11月，广州国土局发布公告说，原定于11月1日公开出让18宗土地的国有建设用地使用权，现因故中止出让广州南站12宗地的国有建设用地使用权。据了解，上述12幅地块已多次延期出让。

　　事实上，今年以来宅地市场一直呈较为低迷态势，前三季度全国住宅用地推出量、成交量同比“双降”。中国指数研究院的数据显示，1至9月全国133个城市共推出5722宗，累计供应量30580万平方米，同比减少12%。累计成交量25068万平方米，同比减少8%。一线城市中，北京住宅用地累计供应量同比减少2%，上海则减少了16%。前10个月全国133个城市单月住宅类用地成交量仅在1月、5月、6月超过去年同期。

　　中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》记者采访时说，当前土地市场受调控影响比较明显，地方政府在推地上比较谨慎，有意识地把住宅用地放在后面推，因此前三季度商业用地等地块推出量相对比较多，相比之下住宅用地推出量比较少。

　　美联物业全国研究中心高级主任徐枫告诉记者，部分地块成交遇冷也与其所在区域位置不佳有一定关系。此外，相当一部分开发商对市场的后续走势比较谨慎。

　　价格

　　住宅用地溢价率降至年内最低

　　惨淡成交状况直接波及到土地市场成交价格，住宅类用地溢价率更是降至年内最低水平。国土资源部近日发布的数据显示，全国主要城市地价总体水平小幅上涨，同比、环比增幅全面回落。第三季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为3040元/平方米，同比增长8.4%，环比增长1.3%。居住用地地价为4518元/平方米，同比增长10.5%，较上一季度下降0.3个百分点；环比增长1.7%，较上一季度下降0.5个百分点。

　　如果按照楼面价计算，中国指数研究院报告统计表明，10月，全国133个城市成交楼面均价为1238元/平方米，环比上涨7%，同比上涨8%；其中住宅类用地成交楼面均价为1419元/平方米，环比下降15%，同比下降4%。前10月，全国133个城市住宅类用地成交楼面均价仅7、8月高于去年同期，整体走势平稳且有下滑趋势。

　　在楼面价下滑的同时，全国133个城市土地平均溢价率也持续走低。10月溢价率仅为3%，较上月再减3个百分点，较去年同期减少28个百分点；其中住宅类用地平均溢价率为3%，较上月减少2个百分点，较去年同期减少34个百分点。前10月，全国133个城市住宅类用地溢价率在一月创下高点后，一直处于平稳下滑走势，且均低于去年同期，并在10月降至今年最低水平。

　　伟业我爱我家市场研究院院长陈亮表示，房地产市场低迷使开发商拿地热情下降，同时拿地资金也并不充裕，土地出让过程中往年开发商激烈竞争的现象今年鲜有出现，造成土地溢价率下降。不仅如此，近期土地流标、底价成交等现象也时有发生。

　　中国指数研究院认为，一线城市土地起价高，溢价空间有限，而目前开发商受高库存、融资难的影响，拿地的积极性大打折扣。目前土地市场供需比例失衡，成交低迷，后期政府与开发商之间的博弈也将愈演愈烈。

中国土地勘测规划院近日发布的一份监测报告认为，土地市场运行及未来的发展趋势与宏观经济息息相关，在全球经济复苏步伐放缓，国内经济理性回调、房地产调控继续深化的背景下，土地市场相对降温的态势已基本明朗。预计四季度，随着我国经济自主稳定增长、保障性安居工程建设的推进，城市地价总体水平将会延续平稳增长。但随着供需双向调控政策全面落实、房地产业资金有序回流、通货膨胀率有效抑制等因素的强化，城市居住地价增速将进一步回调。

　　应对

　　地方政府或“以量补价”

　　在成交持续低迷、地价增幅回落的叠加效应之下，部分热点城市土地出让收入大幅缩水。一份全国22个重点城市土地成交监测数据显示，北京、天津、上海、杭州等12个城市土地成交金额同比下滑，除北京同比减少7%外，其余城市土地出让金同比下降幅度均超过20%，其中，西安前十个月土地成交金额为28 .7亿，同比降幅最大，达71%。上海前十个月土地成交金额达930 .43亿元，同比减少了25%。

　　业内人士认为，土地出让收入的下滑在一定程度上会促使地方政府调整推地策略。陈国强表示，地方政府对土地成交价格的预期会有所降低，部分地方会希望“以量补价”，即通过增加推出地块的数量，确保全年土地出让的收益。德佑地产研究主任陆骑麟告诉记者，地方政府也可能会延缓推出优质、高潜力地块，增加商业工业用地，以缓解住宅用地供应不足带来的土地收入的减少。

　　值得注意的是，在土地收入缩水的同时，部分地方政府开始微调土地出让政策，具体措施包括下调出让起始价、放宽付款方式等。10月底的一则消息称，北京拟根据当前市场情况下调土地竞买保证金，住宅至20%，商业用地控制在10%至15%，同时放宽交款时限，如遇市场过于冷清将考虑降价出让。

　　稍早些时候，南京市政府印发的《关于应对当前经济形势保持经济平稳健康运行的意见》指出，加快经营性用地上市速度，逐一明确地块上市时间。对重大建设项目用地在一定时间段内给予付款的灵活性和宽限期。另据媒体披露，广州市提出，针对外资企业拿地，将适当延长50%的首期土地出让金的支付期限。

　　“这反映了地方政府在应对市场变化方面的灵活性”，陈国强说，一些降低门槛的措施实际上是土地出让办法进一步宽松了，地方政府这样做的用意是想给土地市场加加温，确保后续土地出让能够顺利成交“各地都希望土地出让收入同比不要下滑太多，如果门槛不降低、办法不调整，实现的难度就比较大。”

　　陈国强表示，部分地方政府之所以选择调整出让政策除了保持土地收益的考虑外，还有中央政府对地方的要求。

　　国务院总理温家宝10月29日主持召开的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。

　　陈国强认为，上述几方面因素的综合作用迫使地方政府希望在年底前这段时间促使土地出让有所起色。不过，他提醒说，政府只是一方面，还要看企业有没有参与的热情和动力，这主要取决于开发商的资金和信心。徐枫预测，今年年底前土地市场的冷清局面或难以逆转。