风险？机会？

　　保障房建设的进退两难

　　9·29新政中，最为重要、也是被认为对行业整体影响最大的政策，就是保障房的建设。2010年12月，中央经济工作会议更是明确指出要逐步形成保障性住房体系和商品房体系——也即所谓的住宅体系“双轨制”。

　　然而，保障房一贯以利润率低、政策性强等诸多原因，令房企参与热情不高。然而，住建部一再督促以及相关优惠政策出台的情形下，市场也逐渐从中察觉到保障房建设所能带来的机会。

　　今年以来，与“涉矿”题材一起被追捧的上市房企概念，就是保障房。诸如首开、中天城投、北京城建等保障房建设“大户”，一度被市场所关注和热捧。

　　一直以来，保障房建设一度被视作“鸡肋”项目。《证券日报》记者在多次采访中了解到，资金以及退出机制问题一直是存在于保障房建设当中的两大待解难题。

　　之前，作为一度被热捧的保障房概念股之一，中天城投在之前传出因为资金问题而停工的消息。而原本可以用来进行保障房资金来源之一的地方债融资平台，又因存在地方政府违约风险而被广泛质疑。

　　在保障房住房的退出机制上，也令人担忧。中国中冶作为保障房建设首屈一指的央企，曾有相关人士表示，他们几乎不参与除两限房以外的政策性住房建设。其中一个重要的原因在于，担心建成公租房或是廉租房后，地方政府对此类项目的回购风险。中国中冶相关人士曾对《证券日报》记者表示，公租房和廉租房对资金占用较大，一旦出现政府拖延回购甚至违约的情形时，将会给公司带来较大的资金压力。

　　不过，保障房建设中，总有赢家[最新消息价格户型点评]。9月8日，北京城建子公司拟向北京市保障房建设投资中心申请7亿元贷款，期限五年总融资成本为7.61%。据称，北京市保障房建设投资中心是由北京市政府成立的，以市场化运作来实现保障房的融资、投资建设和运营管理的机构。

　　抄底与被兼并：

　　房企们的两极分化

　　因为限购，一线城市住宅库存持续攀升；因为限购，传统的“金九”也黯然褪色。截止9月28日，北京可售住宅总量为11.27万套；而有数据显示，因成交惨淡，上海商品住宅库存或将创2007年以来新高。

　　因为限购，富力地产率先公开表示下调房价并调低全年销售目标；因为限购，近期被市场质疑信托融资风险凸显的绿城，在其新房销售率持续走低的情况下，甚至被传要从港交所退市的消息。

　　可以说，绿城中国可以说是这一场调控之中，风险最先凸显且“绯闻”不断的房企巨头。因被传海航开价30亿收购绿城，而进一步引发监管部门调查其信托风险的新闻，而随之引发的，竟是绿城不排除从港交所退市的传言……

　　作为房企巨头的富力以及绿城出现上述情形，分析人士指出，很大一部分原因在于这两家企业的项目均较为集中：富力主要集中在一线城市；而绿城中国则以杭州为大本营，主要项目都集中于杭州和上海。而在持续的限购压力下，这两家房企的项目所受影响最大。特别是绿城，项目不仅分布相对集中，更是以高端项目居多，因此所受压力也就最大。

　　而一线房企中得万科、保利，前者在一个月的时间里连续在北京拿下4幅地块，在全国其它地方也屡有斩获。保利地产则保持其一贯扩张作风，在全国各地“东征西讨”之余，还把昔日央企中国兵器集团旗下子公司世博宏业所有的蓟门桥地王项目，以收购的方式纳入囊中。

　　在商业地产方面，SOHO中国行政总裁张欣认为未来12个月内银根将持续缩紧，届时资金的力量将显示出来，届时可以获得收购、并购的机会。

　　据悉，截止9月初，房地产行业发生80起并购案例，涉及交易金额228.7亿元——无论是并购数量还是所涉金额，都突破了历史记录。其中，仅8月份房地产行业就发生了18宗并购行为，这中间就包括了6起央企剥离旗下公司房地产业务并对外出让的行为。

　　彼时，9·29新政出台之际，市场对于调控的力度与决心尚存争论。而随着调控政策的步步加码，尤以限购与紧缩的货币政策影响对开发商的资金和投资投机性需求影响最大。如今，市场终于形成共识：房价“拐点”将现，而行业集中度进一步提升将成必然。