“大房企仍有腾挪空间”

　　在前述分析报告中，标普称，在目前情况下，只有3家获评房企的流动性为“疲软”，分别是沿海家园（1124.HK）、上海证大（0755.HK）和上置集团（1207.HK）。

　　不过，当销量下降10%时，流动性“疲软”的公司将增长至6家。除上述3家外，还包括合生创展（0754.HK）、绿城中国（3900.HK）和盛高置地（0337.HK）。而当销量跌幅达到30%时，超过一半的开发商（16家）的流动性将出现“疲软”。

　　标普在报告中指出，当销量出现下降时，大多数评级为“BB-”或以下的开发商变得“易受伤”，因为其再融资能力比较弱，有些上市历史较短的公司其财政管理水平也未经考验。上述提及的房地产企业，是标普认为面临流动性风险最大的6家。

　　但标普也指出，在销量下降时，合景泰富（1813.HK）和花样年控股（1777.HK）的流动性比其他“BB-”及以下的同类开发商更有弹性，“这些归功于他们有限的土地溢价，短期债务以及健康的现金流水平。”

　　报告称，评级为“BB”以及更高的开发商，将有能力吸收销量下降带来的压力。“大部分开发商通过各种融资渠道提前储备了一定流动性。”不过，包括华润置地（1124.HK）和世茂控股（0813.HK）在内的多家开发商依然会对销量下降比较敏感，因为其较高的土地溢价、短期债务到期以及基建成本。“但我们依然认为这些开发商的流动性高于平均水平，并且与银行关系较好。”

　　标普称，一些开发商的到期债务与土地款项总和，超过或接近标普假设的2012年销量下跌10%时所获得合同销量。根据标普的统计，沿海家园的上述比例在29家房地产企业中最为突出，将近130%，方兴地产（0817.HK）以105%位列第二，合生创展和上海证大接近100%。

　　房地产行业整合在即

　　开发商面临的流动性压力，不仅来自于市场面。

　　瑞银证券26日发布的一份报告称，对信托贷款更严格的监管将进一步增加开发商的融资压力，一些资产负债表过度扩张的中小开发商可能走向破产。

　　此前的9月21日，绿城中国母公司绿城集团的房地产信托业务，被指遭银监会“清查”。该消息未获绿城方面证实。标普分析师昨日也表示，绿城信托所占比例不大，即使未来不能偿还，也不会产生连锁反应。目前绿城集团尚在运行中的信托计划有14款，公布募集规模累积约85亿元。

　　但房地产信托遭遇收紧，确是不争的事实。市场低迷和政策收紧的综合影响，不容小觑。

　　标普在报告中警告，如果市场变得像2008年一样糟糕，中国房地产行业未来6至12个月内可能面临萎缩。

　　“（中国房地产商的）现金头寸还可支撑六个月。倘若情况更加恶化，他们将削减施工量，之后会降价。”德意志银行亚洲信贷研究主管Jacphanie Cheung说。

　　关于明年房价的预测，符蓓昨日在电话会议上称，目前没有改变6月份时所作明年内地房价下跌10%的预测。

　　标普称，如果销售额在2012年下降30%，意味着销售状况将回到2010年的水平。与2010年不同的是，目前房地产行业的杠杆比率明显要高。

　　据统计，124家在沪深两市上市的房企中报显示，大多数房企的资产负债率超过70%。但是如果随着资产负债率的攀升，开发商不得不降价，存货就会缩水，房地产业便会资不抵债。

　　标普认为，在此背景下，房地产行业整合的速度可能会加快，实力较弱的开发商会被淘汰。

　　瑞银集团中国首席经济学家汪涛也认为，由于开发商将面临持续的流动性紧缩和疲弱的销售数据，越来越多的公司可能会愿意通过降价来减少库存、参加保障性住房建设，在某些情况下，小型开发商将不得不把土地或项目折价出售给具有流动性的公司，或走向破产。房地产行业或将出现类似于2004-2005年的整合。