保障房融资市场暗生隐患

　　从去年底的消极应对到今年的大力响应，地方政府对保障房的态度转变颇出人意料，但这场轰轰烈烈的保障房建设被地方政府演绎得更像一场“政绩竞赛”，而非经过深思熟虑的系统工程。

　　某市房产主管部门领导向记者介绍，该市目前正拟成立保障房投资发展有限公司，作为房地局保障房管理中心直接参与保障房开发的平台。

　　知情人士告诉记者，该市全资持有的城市开发集团（即城开公司）是城市基础设施及保障房建设的最主要承建公司。近年来，城开公司负债率已经高达200％，银行系统对其避之唯恐不及。其融资平台的功能几乎丧失。2009年，该市又成立另一家全国资的城市投资公司，作为政府的融资平台，参与保障房建设。而此次酝酿成立的保障房投资发展有限责任公司是第三个保障房融资平台，希望能通过发企业债方式为保障房建设“输血”。

　　“我们对融资还是有信心的，未来只要财政拨款到位，再从土地出让金中拿出一部分来，剩下的我们靠自己的力量来解决。”一位地方领导说。在他看来，保障房融资似乎十分简单，“新的融资平台去银行谈贷款，不需要任何抵押，完全是信用贷款。”

　　但在市场人士看来，融资却并非易事。

　　“企业债有那么好发吗？融资环节如果跟不上进度，如何保证大面积铺开的保障房项目的施工进度？”一位建筑单位负责人称。

　　7月以来，城投债风波令市场对地方融资平台的偿债能力信心大跌，甚至导致企业债一度零发行。8月初，财政部第三期代理招标的226.6亿元三年期地方债，中标利率达到历史高位4.07%。利率产品收益率的大幅上升加剧了市场恐慌气氛。

　　此前的2010年6月，国务院下发《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》，要求对地方融资平台进行清理，禁止地方政府以“直接、间接形式为融资平台公司提供担保”，并规定该通知下发后形成的新债务，地方政府只承担有限责任。自那时起，城投债的整体信用质量开始逐步下降。

　　“从这一趋势上看，地方政府以保障房融资平台发放企业债，将遭遇市场同样的质疑。保障房项目举债的抵押物和担保在哪里？如何确保它的建设周期及收益率？这是投资者最大的担忧。”房地产业内人士指出。

　　其实，业内已经出现对保障房投资收益的质疑声。近日，有消息称，保险资金进入保障房的最大一单——“蓝德计划”正遭遇融资困境。由7家保险资产管理公司发起的“蓝德计划”自今年6月启动，目前实际募集到位的资金仅为预期规模的40%，远远低于市场预期。

　　“蓝德计划”是由保险公司与北京市政府合作，以北京市的土地储备作为抵押，按基础设施债权投资的方式进行运作。具体方式为：由7家公司通过发行债权计划把百亿保险资金借贷给北京市土地储备中心，由后者利用这些资金为北京市保障房建设提供前期土地供应。据了解，令险资热情大减的主要原因是项目收益率偏低，且具有不确定性。

　　“保障房收益问题确实是投资方考虑的重点。无奈的是，对这个问题，借钱的主体，即地方政府没有一套完整的思路。这怎么能怪社会资本不愿意投资呢？”业内人士指出。

　　而中原地产董事长黎明楷向记者介绍，根据香港经验，公租房底层商铺是政府在公租房项目上最大收益来源，以REITS方式将这些物业打包上市，一次性融资上百亿港元，成为香港政府解决保障房资金的重要方法。不过，在内地刚刚大规模兴建保障房的当下，政府对REITS产品入市仍持相当谨慎的态度。

　　因此，对以保障房为建设内容的城市融资平台，投资者多数持观望态度。“公司的主营业务有较强的公益性质，综合毛利率较低，净利润主要来源于政府补贴收入，具有一定的不确定性。”某资信评估公司对一家城市投资公司12亿元的企业债计划给出了这样的评价。