三四线城市承接资金

　　按照住建部的通知，“限购”扩容的名单应该在统计口径中的70个大中城市中选择，而事实上，近几年房价涨幅较快的鄂尔多斯、榆林等地，都不在统计口径之中。随着“限购”落地的预期增强，部分先知先觉的开发商已经转战三四线城市，这些城市成为承接资金的“池子”。中国房地产学会副会长陈国强甚至认为“得三四线城市者得天下”已经成为房企共识。

　　中国房地产业协会副会长朱中一认为，限购范围扩大至二三线城市本身并不是一个新政策，而是对原来调控政策的具体化和延续，“但每项政策都有利有弊，限购扩大至二三线城市可能给地方经济的发展带来压力，也会促使一些房企和资金进一步向三四线城市和商业地产转移”。

　　以湖北省为例，省内地市县的开发已经成为武汉中小房企争夺的目标，也是应对楼市调控，避开武汉市场的房地产巨头的主要手段。在最近一次的土地推介会上，省内三四线城市卖地的热情明显提高，包括宜昌、神农架在内的多个地市，推出的多为市区核心地块。

　　这些面积不大的优质地块无疑最合中小房企的胃口。武汉本土一家房地产公司负责人董先生介绍，自2009年开始他们就没有在武汉市场拿地了，主要是地块总价太高无法承受。这三年来，该公司在崇阳县、仙桃市等地开发了三个项目，利润回报都很理想。

　　中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天直言，这波限购政策，只是扩大了限购的范围，但并没有给出被限购市场民间资金的出路引导，仅仅是把这些资金从一线赶到二三线再到三四线。在他看来，三四线城市在全国性房企业绩增长中扮演了重要角色。资料显示，近3年时间内恒大整体业绩翻了8倍，2011年半年度销售额429亿元，同比增长达103%，逼近去年全年500亿的销售额，其中多达20%以上的销售额来源于三四线城市的贡献。

　　方正证券首席分析师汤云飞表示，从前期房地产调控结果来看，大中城市房屋成交价出现反弹但增幅回落，房屋成交量萎缩，总体效果有待加强。“我们认为，央行的信贷紧缩政策对房地产调控的作用已到位，进一步的措施更多的只能依赖行政手段。住建部二三线城市限购五标准的操作性强，若执行严格，二三线城市房价过快上涨的势头有望得到遏制，但三四线城市可能被挤出的资金推涨。”汤云飞表示。

　　在一二线城市限购之前，部分开发商就已开始深耕二三线城市。由于北京、上海等城市实行严厉的限购政策，投资客携资金转战那些未限购的二三线城市，推动了当地房价的上涨。正是借助之前在二三线城市的布局，大型房企上半年交出了一份漂亮的成绩单。

　　以三四线城市为发展主力的开发商，在上半年也获得了良好的收益。中航地产业务以二线城市的非住宅产品、三四线城市的住宅产品为主，受宏观调控的影响较小。公司上半年实现营业收入11亿元，同比增长55.35%；实现净利润4259万元，同比增长1615.98%。

　　中报显示，上半年碧桂园实现合同销售金额约132亿元，合同销售面积约242万平方米，同比分别增长约50%及26%。其中，广东区域项目业绩约占总体业绩的72%。碧桂园一直以来布局三四线城市的战略在今年也初现成效，据了解，其在三四线城市的土地储备比例已达82%。

　　在已获得良好收益的情况下，开发商也在加紧补充三四线城市土地储备。日前，碧桂园一举拿下位于山东章丘黄旗山两块土地，楼面价仅为750元/平方米。绿地集团相关负责人表示，除了在长三角周边的三线城市做开发，该公司正在四川、湖南、江西、辽宁等省的三线城市加快寻找开发项目。恒大集团也在芜湖、襄樊等城市快速拿地，同时也有开发商向以烟台、泉州、东莞、潍坊、南通等为代表的三四线城市房产市场进发。

　　陈国强表示，“得三四线城市者得天下”渐成房企共识。过去若干年，进军北上广，占领一线市场，曾经是很多房企的梦想与追求，但是今天风向已变，“上山下乡”开始成为新选择。到三四线城市，到中小城市，到中心城市的外围与周边市场，到高铁沿线等成为房地产企业的新方向。从市场数据来看，今年上半年多数重点城市商品房销售面积同比出现下滑，而全国商品房销售面积同比依然上涨了12.9%，这主要是得益于三四线城市成交放量的拉动。

　　限购令扩大仍在博弈

　　从传出限购令扩大的信号至今，已经过去了一个多月的时间，除江门市表示限制外籍人士购房外，尚无其他城市加入限购队伍。虽然“限购”扩大的呼声较高，但执行起来，却是阻力重重，开发商紧张的资金链和地方政府的土地财政模式，都是牵绊“限购”令快速执行的因素。二线城市用“限价”代替“限购”，包括中心城区限购、郊区放开的政策，都是“限购令”落地时的博弈结果。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍也认为，限购不限购，博弈仍在进行。房价的上涨必然来带地价的上涨，可以给地方政府带来大量的土地收入，而房地产税收也依赖于交易量的支撑，对于地方政府来说，限购肯定不是一个好消息。但是，二三线城市房价上涨过快，如果不抑制，必将来带更大的危害，地方政府需要负责地权衡利弊。对于限购，中央也有规划，不会纵容地方政府一味追求短期利益。

　　西南证券房地产行业分析师肖剑表示，目前中小开发商的融资渠道较窄，而大型开发商的融资渠道较多，其项目结构分布广泛，其在二、三线城市的良好销售在一定程度上缓解了其资金紧张程度。“总的来看，房地产企业的资金链条目前呈现两个特点，一是支出大于流入，二是资金成本不断升高。”肖剑认为，一旦二、三线城市限购政策得到落实后，开发商的成交量将进一步受到抑制，销售肯定不如上半年，届时其业绩增长也将出现小幅放缓的情形。

　　上海市城市经济学会高级经济师顾海波认为，土地财政掣肘二三线城市限购，因为限购令落实好坏的关键取决于地方政府的积极性。“去年，二三线城市就已成为房产商投资的热土。”

　　在住房和城乡建设部下发的文件中，给出了五大限购标准，并表示“符合上述条件较多(两条以上)的城市，建议列入新增限购城市名单。”不过，住建部也为地方政府留有余地，“各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。”“住建部不会出台一个所谓的限购名单，直接下令名单内的城市限购，而只是在督促地方政府主动出台限购的政策。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，具体政策出台将以地方政府的意志为主，部里肯定需要对各地上报的情况进行审核，对不符合要求的，或与实际情况有出入的进行督促。

　　随着限购的持续执行，一二线城市的存量房数量节节攀升，不过，尚未升至2008年最高点。截至目前，北京商品房可售房源已达10.8万套，北京楼市可售房源的消化周期已接近15个月，该数据是2009年的3倍。同样的情况也出现在上海、深圳、武汉、杭州、苏州、宁波等重点城市。中原地产的监测数据显示，宁波商品房库存的消化周期已达到29个月，杭州22个月，上海13个月，深圳、武汉、苏州均超过15个月。

　　对于多数人预测的8月底前会出台新一轮限购名单，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭并不赞同，他认为，即便各地都能于8月20日前提交报告，也还须一个沟通、协调的过程，部分地方政府和住建部之间少不了博弈。延至9月公布，可能性相当大。至于城市分布，预计将集中在北京、上海、广州、深圳等大都市圈周边，类似珠海、东莞、廊坊、秦皇岛、昆山等，因为部分投资需求被挤压出大都市，从而导致周边城市楼市投资比较活跃，房价上涨偏快。

　　王珏林也分析称，整个工作或许将会持续到9月初，届时限购令落实的具体情况才将揭晓。

　　“限购”令扩大迟迟不落地，关于限购令放松的声音却已传出，全国工商联房地产商会会长聂梅生在近期参加一次房地产峰会上，她作出了大胆预测：“我预计明年春天有可能会出现松动，再过段时间后有可能会取消。”在已出台的限购文件中，部分城市如贵阳、济南等，明确提出政策有效期截止到2011年12月31日，南宁规定截止至2012年2月29日。“限购期限可暂定到今年年底。”也出现在了住建部近日下发的《列入新增限购城市名单的建议标准》中。