经适房悄然变身

　　“我们的项目是上海近20个经济适用房在建项目之一。目前建设没有任何问题。首批交房时间在明年3月。应该说因为是保障房项目，在前期开工流程上走得很快。体现了政府对保障房的大力支持。但是未来项目用途是否有变化，我们不清楚。不过建还是正常建的。”一家经适房开发商称。

　　该人士的担忧并非没有由头。根据记者了解，考虑到经适房可能供给过量，上海不排除考虑经适房用途变更的可能性。“用途变更有两种可能：一是转公租房，成为政府资源；二是改为市政工程的配套商品房。”有关专家表示。

　　据介绍，上海近20个经适房项目分布在包括周浦、航头、三林、浦江、顾村等10个基地。每个基地除经适房项目外，还有其他类别的保障房项目，由一个或多个开发商开发。“目前经适房建设的一般模式是，土地由政府划拨，开发商出资开发。其收益由两种方式体现：一是正常的配售；二是如果在取得大产证一年后仍未销售完，剩余部分根据结算成本，由政府直接回购。两种方式中开发商的利润均基本锁定在3%。”上述开发商介绍。

　　如果说部分新的经适房项目有望转成其他类保障房，大量已建和在建经适房项目仍有待销售。为解决经适房受益人群有限的问题，目前上海正弱化经适房概念，降低准入门槛，让更多人进入其中。其推出的新概念即“共有产权房”。

　　据了解，目前上海众多经适房项目采取共有产权方式，这样一方面可以提高受益面，另外还可以通过后期再出售解决资金回笼问题。“位置越好、成本越高的项目，政府持有的产权比例越高。比如现在三林等地一些项目政府和购房人所持有的产权比例分别为40%和60%，早期的项目双方所持产权比例多为30%和70%。5年后经适房上市，政府与购房人按持有的产权比例分享收益。”业内人士介绍。

　　这一过渡性尝试正受到其他城市的认可。“上海的共有产权房模式已经受到北京等地的关注，并有可能得到推广。”北京某地产商向记者表示。

　　保障房长效机制待解

　　实际上，最近一、两年，经济适用房的规划、立项、建设、配售和去化，已经经历了很多变化。这也从侧面反映出保障房长效规划和管理机制的缺位。

　　房地产专家李战军认为，目前保障房建设计划仍实行从上而下的任务分配模式，缺乏从各地基础市场调研来的真实需求做支撑。科学合理的规划方式应该从保障房产品特征、实际需求出发，汇总每个地区的应建数量、模式，最后形成全国性的规划。

　　而因为规划变更引起的潜在寻租风险也已开始显现。“因为预期政府规划可能会有这样那样的变化，开发商更有动力去占据保障房项目资源。一旦保障房建设风头淡去，已经立项开工的项目变更成其他性质就会比较容易。”一位房地产界人士称。

　　另外，保障房市场的信息透明度仍有待提高。目前除了官方公布的少量数据外，市场很难从公开渠道了解具体保障房项目的真实进展。

　　记者在采访中还发现，上海标杆性保障房项目馨宁公寓存在随意变更为商品房销售的行为。一位购房人告诉记者，他在项目开工之初即以1.4万—1.6万元的单价，以商品房性质购买了该小区某套住房。目前已经和一些配套商品房业主一起拿到了首期交房。“听说当初政府和开发商是有协议的，为了弥补开发商建保障房的收益，特批部分房源用于商品房销售。”该业主称。

　　不过，令人疑惑的是，该业主反映的房源在网上房地产上标明为已售，性质仍为配套商品房。业内人士认为，保障房项目划拨出部分房源用于商品房销售是可以理解的，但商品房房源仍计入保障房统计数据就有“注水”的嫌疑。