保障房再扩容

　　1998年房改之后逐步停止审批的单位自建房，如今也变身为保障房。

　　今年1月21日，北京市住建委新闻发言人秦海翔表示，该市将鼓励机关及企事业单位、高校、科研院所等社会单位利用自有国有土地建设公租房，鼓励产业园区建设公租房向园区内企业职工出租，鼓励农村集体经济组织利用存量建设用地建公租房。

　　在“三鼓励”政策引导下，北京经济技术开发区建成了亦城名苑、鹿海园四里小区等公租房小区，目前已陆续交付园区企业，分配给单位职工租住；首都师范大学、良乡高教园等高校的自建公租房也即将开工，竣工后均定向租给学校教职工；北京市公安局早在2010年就向住建部门提出申请，把二环内宣武区半步桥街44号地作为该单位的公租房建设用地。

　　山东济南也开始学习北京的做法。在2011年4月27日召开的济南市保障性安居工程和农村住房建设工作会议上，济南市市长张建国称，支持驻济中央和省直单位在自有存量土地内按政策、规划及需求建设公共租赁住房。

　　一位接近陕西住建系统的人士向《中国新闻周刊》表示，在陕西，把一些企事业单位的内部房纳入保障房的做法较为常见。例如，宝鸡石油钢管厂总投资1.2亿元建设的5栋住宅楼及地下车库，被纳入当地的保障房；西安华衡实业发展有限公司占地1公顷的职工宿舍，开工时间尚未确定，也被算作当地廉租房项目；尚未开建的吴堡县廉租房筹建处，其占用的地块也被界定为廉租房用地。

　　而一些小产权房也有可能借保障房东风，实现合法化，成为保障房大家庭的一部分。

　　眼下，深圳市似乎试图借建设保障房之机，将农民房重新纳入其管理范围之内。今年4月25日，深圳市查处违法建筑领导小组办公室例会上，有人提议将部分征收的农民房，纳入保障性住房供应体系。2008年深圳市国土资源和房产管理局联合完成的一项全市住宅状况调查显示：深圳农民房约有33万栋，面积超过3亿平方米，占城市住宅总量近一半。

　　在清华大学建设管理系房地产研究所副教授郑思齐看来，这些农民房事实上是在政府尚未重视住房保障问题时，市场自发形成的保障房供给。郑思齐在接受《中国新闻周刊》采访时表示，如果能够对现有的大量“城中村”进行改良，提高其居住质量和公共服务水平，不失为借助市场力量做大保障房蛋糕的一种选择。

　　地方政府的算盘

　　保障房建设大提速的背后，反映了地方政府在保障房上的基本思路，即如何尽可能地在少动用财政资金的约束条件下，盖更多的房子。

　　《中国新闻周刊》调查发现，地方政府建设保障房，需要直接出资的部分，并没有此前坊间盛传的万亿之多。

　　据住建部初步匡算，建设1000万套保障房，所需资金大约在1.3万亿元左右，其中中央财政拨款1292.66亿元，占比不到10%，余下绝大部分需地方自筹。中央和地方政府出资比例的确定，依照“谁拥有谁建设”的原则来划分。由于各地保障房的所有者为地方政府，因此，中国的保障房建设资金绝大部分需地方政府筹集。

　　实际上，由于经适房、限价房、拆迁安置房，地方运作多年，业已形成“政府低价供地——开发商开发——符合条件的居民购买”的成熟模式，整个过程几乎不需要动用财政资金。一些两限房、经适房地块的招拍挂竞争甚至十分激烈。如2007年北京土地储备中心推出的朝阳区常营乡“两限房”B2组团地块，吸引了15家开发商前来竞标，最终该地块成交价比底价高出一倍。

　　真正考验地方政府的，主要是380万套公租房和廉租房，这两块所需资金大概在5000亿元左右。考虑到中央财政拨款的那一部分，事实上需要地方融资的额度大概在3700亿元左右。

　　如果地方政府遵守现行规定，每年从土地出让净收入中拿出至少10%的资金，用于保障房建设，加上发改委授权地方融资平台公司年内发行用于保障房建设的2000亿元企业债，那么，廉租房和公租房的建设资金来源，就不会存在太大问题。

　　但是，恰恰由于1994年实行分税制改革之后，地方财源缩水，财政收入严重依赖于土地出让金收入，国内多数城市并未严格遵守这一规定，这才导致1998年房改后保障房建设欠债过多。因此，历史经验表明，靠提取一定土地出让金建公租房的想法并不现实。

　　还有一些城市试点贷款公积金建保障房。早在2010年10月，住建部、财政部就已确定北京、武汉等28个城市，为住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，但授予的贷款额度仅为493亿元，对于保障房建设仍是杯水车薪。据中国房地产学会副会长陈国强的估算，尽管目前我国住房公积金约有5000亿元的沉淀资金，但这些资金不可能全部提取用于保障房建设。

　　《中国新闻周刊》在北京、上海、重庆、深圳等地调查发现，房价涨幅较快、土地价格较高的城市，其保障房建设进度往往较慢。

　　住建部公布的数据显示，国内土地出让金收入最高的北京和上海，今年上半年，房地产投资增速同比增长只有个位数，增速为全国最慢。两地保障房建设进度亦落后于全国平均水平，截至今年7月底，上海市仅完成全年保障房计划开工量的51%，位居全国倒数第一。

　　清华大学建设管理系房地产研究所副教授郑思齐，是国家社会科学基金重大项目“加快保障性安居工程建设”子课题“保障性安居工程的土地供给”项目的负责人。2011年7到8月份，郑思齐和他的同事在重庆市和湖北省黄石市等地调研保障房建设时发现，这些城市能够走在保障房建设的前列，与地方负责人重视和地方政府大力投入资源、并积极向中央政府争取资源有密切关系。

　　郑思齐表示，重庆市拥有大量的土地储备，并且争取来了国家开发银行和全国社保基金的信托贷款；黄石市也积极争取中央政策并投入地方资源，获得了国家开发银行贷款，也进行了许多机制创新。