而要想为保障房大规模融资，商品房的市场价格就不是越低越好。仅就保障房融资而言，目前以打压商品房房价为核心的房地产政策，与住宅问题的解决存在矛盾。因为市场房价越高，保障房的风险反而越低。要解决保障房融资问题，就需要对目前的房地产政策进行必要的再思考。我的建议是，放弃价格手段，转而通过数量工具，有区别地调控住房市场：一是增加保障房土地供给，确保低成本形成资产；二是紧缩商品房土地供给，防止资产的市场价格暴跌，为住房抵押市场提供稳定的价格基准。

　　如前所述，资金需求大、回报率低，是保障房固有的特点。如果市场银根过紧，资金就会首先流向回报率比较高的项目。保障房建设就无法低成本地大规模融资。事实上，近来央行的一系列收紧银根的举措(包括提高存款准备金率)，已经在影响保障房的融资成本。

　　据新华社报道，去年货币比较宽松时，保障房项目贷款一般是维持基准利率，甚至能享有下浮10%～15%的优惠；今年以来一般是上浮10%～15%，高的甚至达到30%。很多企业抱怨，按这样的资金成本，保障房的建设不但无微利可图，且极有可能亏本。因此，保持适度宽松的资金供给，是保障房融资的重要前提。

　　特别需要指出的是，放弃对商品房市场的打压，给投资型需求一个正常的市场渠道，不仅有利于引导资金，减少其他商品涨价的压力，也有利于保障房市场大规模低成本融资。同时，也对地方政府获得足够的土地收益，偿还地方债务至关重要。因为地方政府配套的5000亿资金中，绝大多数要依赖和房地产市场密切相关的土地财政。打压商品房市场，实际上也在间接打击保障房。一旦市场房价暴跌，将直接影响地方政府的还款能力。

　　向所有人转移财富

　　市场融资和公平分配并非孤立的问题，它们是保障房政策相互关联的两个侧面——两个问题必须同时获得解决。无论是以“租”为主的保障房供给模式，还是以“售”为主的保障房供给模式，都存在难以回避的制度障碍。“普惠性经济适用房”通过“先租后售”，将二者组合起来，就能够有效破解传统模式的“两难”。

　　之所以采用经济适用房，乃是因为经济适用房的计价基准是成本——低于这个价格，就必须依赖非市场的利益转移。而政府的任何补贴，本质上都是转移其他人的福利，并扭曲价格信息。因此，也是不可持续的；而高于这个价格，保障房的普惠性就会降低。价格越高，能负担的阶层就越小。

　　按照“先租后售”这种模式，政府的付出(土地和建设成本)并没有增加，但产品的价值显著增加。政府只是把原来被制度所抑制的财富释放出来，从而实现了政府和居民双赢。

　　特别重要的是，实行“先租后售”的模式，实际上是一个面向社会所有阶层的财富再分配的过程。原来经济适用房最为人诟病的向富人转移财富，而“普惠性经济适用房”可以向所有人转移财富，获得资产的居民得以通过不动产升值，共同分享社会经济的进步，从而防止经济结构巨变过程中最容易出现的贫富分化。这一攸关社会稳定的“社会财富再分配效应”，是“出租”为主的保障房模式所没有的。( 赵燕菁 作者为中国房地产研究会常务理事、厦门大学教授)