2011年7月1-4日，博鳌-21世纪房地产论坛在海南三亚召开，来自全国地产界、金融界、学术界及传媒机构首脑人物会聚博鳌，共同探讨中国房地产的未来发展和出路，凤凰网房产进行了全程报道。以下是以下是全国工商联房地产商会会长聂梅生在现场的讲话。

　　土地财政，这是一个剪不断理还乱的问题。1998年中央财政从1万亿元到现在的8000亿元，地方财政从514亿元到2500亿元，土地占地方财政的比例，从2002年23.38比例一下子上升到55%，去年房地产的数据又上去了，2009年占的比例是48%，2010年占了72%，说明在房地产调控特别激烈的一点，土地出让金收入达幅度的上升，大家思考一下是什么内容。这样造成了土地财政上升，七十年代占地方财政的9%，现在达到了70%。

　　调控进入了深水区，不调红线只调蓝线是下不来的，而且差距是越来越大，2010年红线和蓝线是重合的，现在如果不动红线，就是土地交易价格不动，只是动蓝线就无法起到调控的力度，我自己认为土地出让金这个事已经到了尽头，它和房产税不可能同时要，根据人大的数据，2010年地方政府以土地出让抵押的余额达到了2.5万亿元，开发商是多少，我们没有看到数字，原来是公布的，现在不公布了，去年开发商手里有4.5万亿平方米，也是以土地抵押的，大家可以计算一下抵押宽是多少，银行抵押的大概有3.5万亿元，这是少说的。这说明什么问题，一旦土地出让金象今年这样下滑，北京下滑了50%，上海下滑了30%，其结果是什么，还不是大家现在说的影响地方收入，关联到银行的土地抵押值的贬值，现在土地出让金流派和溢价就不值这么多钱了，银行的抵押物贬值，形成银行坏帐，因此同样低价是跌不得的，因为全部抵押在这里了，因此提出的降房价，净地价我认为不太可能，要求房价下降，但是地王不断的出现，因为竞拍中去年土地出让金了历史的新高，因此这样的说法是不对的。要求房价下降，地价上升是不现实的，如果这样继续的话，是难以保障的，最终会引发金融风险，因为最后都在银行抵押的，因此现在到了重新审视的时候了。

　　土地出让金这样做不行，我们可以用房产税来代替，如果对所有的房屋征税，税率是1.5%的话，全国的住宅税是7600亿元，加上商业和物业的房产收税会达到1万亿元以上，每年有1亿万元的物业税的话，持续下去可以取代土地出让金。但是目前这种征收方式是不合理的，原因是现有的土地出让制度，已经一次性的收了70年的土地出让金，而且是在拍卖的背景下使地价大幅度的溢价，如果对业主采取逐年评估现值，逐年收取房产税的情况，政府可以70年一次的将土地出让金全部收完，这是不合理的，除非政府也要采取逐年征收，这样才是合理的，现在的房产税改来改去，一会儿是物业税，一会儿是消费税，根子就在70年一次，而且一次性收完的，还是拍卖税收完的，如果还一年一年的收别人的房产税是行不通的，因此土地税的征收方式和用途已经到了改革的结点，我在这里呼吁，如果不动这一块，我们就会出现深层次调控的问题。

　　调控本身带来的调控的问题，关于土地出让金的制度并不是原来的问题，也是70年怎么收，也是经过论证，是制定出来的，经过这么多年的实践，房价、地价如此的纠结，应该到了要改革的时候了，房地产是万民关注的热点，过去和未来都是关注的焦点。房产新政必将继续刷新，我在媒体上总是说“新政、新政”我已经习惯了，新政不断的刷新，希望这种刷新的过程，最终迎来的是体制改革和房地产业的健康发展。