险资尝试参与土地储备

　　自去年《保险资金投资不动产暂行办法》出台后，不动产投资就成为险资探索的新领域，在养老地产、商业地产方面，险资已经尝鲜。而具有公益性、长期性、稳定性等特点的保障房，尽管投资收益无法和上述领域相比，但其长期稳定的收益也可以缓解巨额险资的长期配置压力。

　　在上海，3月9日，中国太保宣布太保公租房债权计划正式通过了保监会备案，成为保险行业首单不动产债权计划，也是保险资金首次涉足保障房领域。由太保资产牵头、阳光财险、天平车险等四家险企参与的公租房债权计划共募资40亿元参与投资上海地产在上海市建设的约50万平方米公共租赁住房项目。太保资产的保障房预期收益率约在5%以上。

　　5月13日，继太保进军保障房建设两个月之后，中国平安正式介入上海保障房领域。上海城投控股与中国平安签约推出7年期“平安-城投控股保障房项目债权投资计划”，该债权计划募资额度不超过30亿元，期限为7年，50%按照固定利率6.4352%计息，另外50%按照央行同期贷款基准利率下浮5.1%。这意味着该计划的预期年化收益率在5.94%-7.31%之间。根据上海城投控股发布的公告，该计划包括经适房、公租房等多个保障房类别，总投资额超过100亿元，保险资金占比不超过30%，但作为项目资本金投入，可以撬动银行贷款用于保障房项目建设。

　　在北京，3月末，由太保牵头，国寿、平安、人保、华泰、泰康、太平共7家保险资产管理公司与北京市土地储备中心签订协议，按基础设施债权投资的方式筹集百亿保险资金后，将资金借贷给北京市土地储备中心，用于当地保障房建造前的拆迁、管线铺设和道路建设等，而不参与后期二级市场开发。项目投资期限为7年，收益率约在7%上下，以北京市的土地储备作为抵押。

　　和之前具体的地产项目不同，险资此次参与的是保障房土地储备开发。对此，一位保险公司资产管理人士表示，保障房建设属于国家支持的重点项目，险资此投资依据的是基础设施项目的相关规定。“如果其他地方有类似项目，且有完善的抵押担保和稳定的投资收益，按照保监会的相关要求，险资参与没有障碍。”

　　“上述三个项目收益率是根据保险资金的成本和所投资项目的信用评级来确定的，虽然收益率不算高，但和5年期大额协议存款相比仍有优势，且具有政府信用担保，仍然是投资的很好选择。”他表示。

　　投资保障房细则或出台

　　《保险资金投资不动产暂行办法》规定，险资投辵�不动产的上限为上季末总资产的10%。截至今年一季度末，我国保险业总资产达5.41万亿元，以10%的比例计算，国内保险资金有超过5000亿元的资金可投资不动产。尽管这一数字十分诱人，但要想真正吸引险资大规模进驻保障房，目前还有诸多条件限制。

　　“一些地方政府财力有限，建设的部分房子品质不好、面积小、位置偏，再加上限购之后推高租金，这样几乎很难会有投资收益空间。”一家中型保险资产管理公司人士表示，目前很多问题缺少统筹规划，未来恐将蕴含较大风险。

　　他指出，一方面现在的投资收益率较有限，险资大规模介入可能性不大；另一方面，险资安全性第一，项目需要有完善的抵押担保，而很多地方政府还没有一整套完善的运作机制，险资不敢轻易介入。

　　去年10月上海市下发《关于切实推进本市公共租赁住房工作的通知》，要求研究成立市级投融资机构和投资试点机构，引导公积金、保险资金、社会资金等投资公租房建设项目。政府的积极引导和完善的运作机制也正是险资在上海开展保障房试点的原因之一。

　　对于保障房建�的可持续性，戴德梁行估价及顾问服务部董事胡峰表示，政府除了加大保障性住房土地、财政等投入以外，更需要尽快出台关于保障性住房建设的投融资管理办法细则，探索更多更好的保障性住房融资模式。另据了解，保监会目前也在加紧制定险资投资保障房建设细则，对参与的险资资格、资金比例都有明确要求，险企须遵循自愿参与、风险自担的原则。

　　利用公积金贷款、公积金增值部分支持保障性住房建设是解决保障房资金瓶颈的一个重要渠道，当前已有28个城市进行试点，各种尝试创新迭出。不过对于公积金支持保障房建设的力度，公积金支持保障房建设如何形成收益，不少人仍存有疑惑。业内人士表示，目前公积金参与保障房建设的有关政策亟须完善，应当保障公积金后续资金的回收和合理收益，有关部门已着手进行调研。