炒房客出货增大供给

　　从中国证券报记者实地走访情况来看，近期北京一些小区的二手房价格出现了回落。如北京西城区和平门附近的某小区，目前一居室的成交价在每套140万元左右，而两个月前则普遍在160万以上。在南二环的信德园小区，目前两居室的挂牌价为每平方米27000-28000元，比今年初回落了5%-10%。

　　也有一些区域的二手房价格没有松动。如西城区的源屋曲、西城晶华等小区，由于位置较好、房源有限等因素，价格与先前相比几乎没有变动。

　　“现在最大的问题是有买房资格的人大部分在观望，而愿意出手的炒房一族却被限购了。”某房产公司的负责人介绍，以往频繁成交的一些老客户，近期在市场上已经难觅踪影，而这些人是最具有购房能力和意愿的。他同时透露，也有少数投资客近期出手购买商业地产项目，或者到不受限购政策影响的外地城市购房。

　　“投资性购房成交是最活跃的。不少人一旦赚到钱，很快就把房子出手了。或者看到新的合适房源，如果资金不够也会把已有的房子卖掉，再吃进新房。这些人被限购后，楼市成交就少了很大一部分力量。”有中介表示。

　　值得注意的是，购房者目前普遍仍未感受到明显的价格回落。对此中国证券报记者了解到，一些房源价格出现较明显的下降后，成交速度也明显加快，而多数正在挂牌房源仍保持坚挺。如一些业主由于种种原因急于抛售，降价幅度也要更为明显。但购房者首先需要耐心等待合适报价，再者往往需要满足全款或当日付款等条件，对此多数刚需购房者事实上很难满足。

　　在北京市石景山区的远洋山水小区，目前的二手房挂牌价格为每平方米25000元左右，这个价格在几个月前很难见到。如果回顾去年的价格高点，当时的挂牌价格在每平方米28000元左右。“目前的卖房者主要包括两类，一类是拥有多套房源的炒房客；另一类则是改善型需求人群，卖房子的同时再买进一套，这样就不会受到限购政策影响。对于炒房客来说，楼市僵持的时间长了，有的人也会慢慢出货。”上述房地产公司负责人表示。

　　尽管价格出现了一定调整，但“刚需一族”的购房承受条件能否明显优化，同样值得探讨。链家地产提供的报告显示，截至2011年5月，北京首套房平均月供达到7281元，与2009年初的2803元相比，增幅达到160%。未来利率仍有上调空间，供房成本的上升将稀释价格松动的影响。“未来如果首套房贷首付由三成提至四成，将会有50%左右的刚需贷款人群受到影响。”报告认为。

　　房价下降趋势或显现

　　从成交量来看，北京二手房市场已经跌至2009年以来的最低点。据北京市房地产交易管理网数据，自1月底“国八条”出台后，北京二手房成交规模下跌了50%左右，2月份以来，连续4个月成交规模在9000-11000套左右，这比去年“国十条”出台后市场最冷清时期的成交量还要低20%左右。

　　一些中介机构认为，目前的二手房价格调整势头很可能还要持续一段时间。链家地产首席分析师张月认为，去年5月北京二手房成交价环比跌幅为6%左右，而今年4月份跌幅为1.5%。与之相比，去年调控政策公布初期心理震慑度大，价格下降后短期会迅速反弹，“虚降”的成分多；而目前的价格下降则发生在成交量和挂牌价“领跌”之后，属于符合市场规律的实降。

　　张月认为，今年北京二手房价格预计将回落15%以内，这将创下十年以来价格回落幅度最高的纪录。

　　对于整体楼市价格走向，北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，在限购、限贷、加税、增供等政策叠加影响下，降价的项目将逐渐由点开始到面，房价稳中有降的趋势已经显现。楼市调控政策叠加信贷政策的进一步紧缩将缩短这一变化的时间。

　　住建部住房改革与发展司司长倪虹24日表示，目前楼市调控已经取得了初步成效，但成果尚需巩固。搞好房地产市场调控是当前一项重要任务，也是一项长期任务。要想让房价保持平稳，就要抑制投机投资性需求，鼓励和引导自住型和改善型住房需求。