央企也要盈利

　　“社会责任”或“政治任务”这些说辞，在国资委的EVA(经济增加值)考核标准面前，对央企显然不具备推动力。尽管保障房有上述种种曲径通幽的诱惑，但如何在纯粹的保障房开发投资上获得收益，仍是大多数企业需要解决的难题。

　　中冶集团在4月初的年报发布会上宣布其保障房业务的毛利润率能达到12.5%，并随后解释是累加了勘测设计、市政配套、投资开发、施工等各产业链环节的结果。

　　陈宝存认为，毛利润率12.5%只是一种理论上的推算，“设计、市政、施工等环节是有稳定利润，但整体的利润率并不能证明开发环节是挣钱的。”陈曾供职于中冶集团旗下某房地产公司。

　　事实上，类似中冶集团这样拥有全产业链优势的央企，也仅有中国建筑、中交股份、中国铁建[简介 最新动态]、中国中铁等少数几家央企，大多数央企参与保障房建设仍以投资开发为主。

即便拥有全产业链优势的中国建筑，其参与保障房的方式也是以承建模式为主，获取施工环节的稳定利润，而投资开发模式的比例较小。

　　万科集团董秘谭华杰在5月初的一次电话会议里，对开发商参与保障房算过一笔账，明确指出目前还不存在经济上可行的模式。“代建模式风险低，但也没什么收益，所以基本上不能构成一个真正业务。”谭华杰假设，即使全国保障房的10%都交由一家公司代建，投资规模大概在1500亿元，代建的管理费用按总成本的1%作为上限，那么收到管理费不超过15亿元，再扣除人员工资、办公费用等成本，基本没什么收益。

　　谭华杰认为，纯粹的投资开发模式，无论是政府回购还是卖给买房人，开发商都很可能亏本。“开发商以20%的资金去撬动项目，整体3%的利润就相当于有5倍的杠杆，也就是说，从投入的资金计算毛利率能达到15%。”最后亏本还是盈利就要看项目做多长时间。假设这20%的资金也是借来的，那么资金回收时间要少于两年才能基本保本，因为7%左右的年化收益与银行借款的利息基本相当。

　　“现在一个保障房项目在两年内收到钱的概率是不高的，所以亏本是个大概率事件。”谭华杰如是说。

　　保利地产董事长宋广菊也对媒体透露，保利地产在北京的两个保障房项目处于亏损状态，原因就是政府方面的销售方案迟迟没有出台，导致该项目所有楼盘不能按时销售。

　　“一些保障房项目开发周期很长，建设过程中又缺乏动态的定价机制，人工成本、建筑材料成本都在涨，就容易造成亏损。”北京住总集团董事长张贵林向财新《新世纪》记者透露，他们开发的翠城[最新消息 价格 户型 点评]经济适用房项目建设超过十年，由于拆迁、建设等成本上涨，账面计算出现21.18亿元的巨亏，导致项目无法继续。

　　央企中的保障房大户——中冶集团，在沈阳也曾遭遇当地政府拖欠建设回款的尴尬，保障房贷款资金投入后一直被套。

　　知情人士透露，在住建部和国资委的相关会议上，几家保障房业务较多的央企，都曾反映规定的保障房利润率太低，要求适当提高利润率。

　　即便如此，保障房项目也不是央企想做就能做的。“比如，经济适用房的用地是划拨方式，相当于政府定向的计划形式，不是谁想做就给谁的。”在中国铁建房地产集团市场发展部部长楼英瑞看来，如果政策到位、操作规范的话，经济适用房项目还是“有搞头的”，一年能回收资金的话，资金回报率能达到10%以上。但这些“有搞头”的项目不是轻易就能拿到的，楼英瑞认为，地方政府想让央企去做的大多是“没搞头”的公租房和廉租房项目。

　　在今年的1000万套保障房计划中，常规意义上的保障房——经济适用房、廉租房、公租房共占比60%，总计约600万套；其中，租赁型保障房又占到60%以上。各省市认领的保障房任务，其中的分项指标也大体遵循这个比例。

　　“今年大量增加了公租房的数量，这部分保障房的最大问题是政策不完善、盈利模式不清晰。”某央企地产公司负责人表示，一般而言，政府没有财力进行大量回购，同时企业缺乏退出机制，回报周期过长，“每年的租金收益微乎其微，甚至连同期的存款利息都不到”。所以，大多数企业仍然不愿参与公租房建设。