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如何在利润和责任间平衡
当前,正值楼市调控关键时期。拥有土地和资金“双优势”的央企将以何种姿态现身房地产市场,也引发了多方关注。
“这实际是一次考验企业如何在利润目标和社会责任间取舍的机会。参建保障性住房利润如何,以及央企是否会借机‘拿地’是外界关注的焦点。”姜炜说。
目前业内对于保障性住房的利润计算仍存在较大争议。国都证券报告认为,保障性住房建设由于管理、施工、运作难度不大,回款有保证,毛利率一般在10%,是优质订单的重要组成部分。
但亦有观点认为,10%的利润是针对拥有“房地产全产业链的企业”而言。对于绝大多数以投资身份入市的企业来说,每个独立环节的利润应该在2%~3%之间。
更有部分企业表示,保障性住房建设实现盈利“很困难”:中远集团相关负责人就曾表示,该集团在之前参与的项目中,并未盈利;保利集团下属的保利地产也曾表示,参建保障性住房“盈利较难”。
“参建企业的确会面临如何把握经济利益的问题,也确实存在部分企业通过商品房盈利弥补保障性住房的损失。但我认为,这一部分房源虽然获利较低,但同时风险也较小,总体而言能实现3%左右的利润。”姜炜说。
以北京地区为例:5月4日,北京市国土局公布的今年第一批计划供应地块数据显示,保障性住房供地量高达首批住宅用地的65%。这意味着保障性住房建设逐渐占据着更为重要的地位。
据了解,位于亦庄中信新城的保障房建设项目,也是该企业在北京地区保障性住房的首次尝试。
“中信地产2007年曾在亦庄项目整体建设中,完成了36万平方米回迁房的建设任务,当时安置了2800多户居民。此次进行的建设项目将提供保障性住房1498套,截至4月初已经完成其中8万平方米的选房工作。”李康说。
“随着政府和企业对这一领域日渐重视,还需要相关部门进行更多的制度探索,将企业的参与变成持续的力量。”姜炜表示。
监管仍需更“给力”
国资委下发的通知中要求五类央企积极参与保障性住房建设,其中包括房地产开发、勘察设计、工程建设、建材和矿区企业。由此引发公众担忧:该规定会否成为非房地产主业央企重回地产市场的“借口”,从而引发房地产调控走形?
对此,国资委规划发展局副局长白英曾公开表示,参与保障房建设不会减缓非房地产主业央企退出地产业务的步伐。除此之外,下半年国资委还将出台文件,规范央企境外资产监管。
“在这一领域,如何落实国家规范房地产健康发展的政策、确保房源的户型设计及工程质量、做好相关配套设施建设,仍需相关部门加大监管力度。”姜炜说。
据了解,此次国资委表态已非常明确:地产开发企业要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会,将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。
政府工作报告和“十二五”规划显示,未来5年,我国土地供应量的50%~70%将用做保障性住房建设。今明两年各建设1000万套,使保障性住房的覆盖率达到20%。
国资委相关工作人员表示,随着越来越多的房企加大保障性住房建设参与度,势必会起到缓解房地产市场困境的作用,央企涉足这一领域也将成为大趋势。
“面对如此巨大的市场,我们仍需进一步建立健全制度,从严限定适用对象。比如借鉴香港等地经验后,就不难看出,保障房的发展过程也是各项法规、制度建立和完善的过程。我认为可以制定不同层次保障房适用对象的经济收入和人均居住面积标准,确保将不同层次房源提供给不同条件的家庭。”李康说。
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