房地产融资“万马齐喑”的背后，保障房已悄然杀出一条血路。

　　4月28日，央行最新公布的数据显示，2011第一季度2.24万亿人民币新增贷款中，房地产开发贷新增1678亿元，余额同比增长17.0%，比上年回落6.5个百分点，其中保障性住房开发贷款新增 651亿元，比年初增长40.1%，保障房新增开发贷款占到房地产开发贷的四成左右。

　　飘红的数据“摧毁”了此前商业银行不热衷保障房融资的面具。

　　4月29日，一位房地产基金合伙人告诉记者，“就我了解，银行方面对保障房非常支持，主要由于其他地产项目基本处于停顿状态，而跟保障房相关的信托和基金项目银行通过率极高，且速度极快。”

　　在某国有大行负责房地产融资的人士看来，年内开工1000万套保障房是个硬任务，四大国有银行更要“身先士卒”。在各种保障房融资模式中，商业银行携手地方政府的模式比较普遍，一季度保障房开发贷款的猛增背后，正是地方政府与银行双重推动的结果。

　　以建行为例，早在2010年11月份，该行北京分行就与北京市住建委签署了相关战略合作协议，分行将给予北京保障性住房建设200亿元意向性授信额度，据本报记者此前了解，目前建行北京分行已下发贷款在20-30亿左右。

　　“保障房当中经济适用房、两限房和棚户区改造项目收益不会太差，因为土地成本便宜，建安成本固定，消费群体庞大，收益是可预见的。”上述房地产基金合伙人告诉记者，他所接触的项目收益大多在10%/年，一般不会高于15%/年。

　　保障房风景独好

　　北京、江苏等省市的保障房甚至拿下新增房地产开发贷的半壁江山。

　　2011年一季度，在全国房地产开发投资一片下挫声中，保障房开发贷款却风景独好，北京、江苏等省市的保障房甚至拿下新增房地产开发贷的半壁江山。

　　27日，央行北京营业管理部披露的数据显示，截至2011年3月末，北京市保障性住房开发贷款余额241.7亿元，比年初增加64亿元，占115.5亿全部房地产开发贷款新增额的55.4%。但这依然无法掩盖房地产开发贷整体疲软态势。一季度，该市房地产开发贷款余额4419.3亿元，同比增长14.3%，增速较上年末下降15.5个百分点。

　　类似的还有江苏。人行南京分行数据显示，1-3月，江苏全省新增房地产开发贷款232.40亿元，同比少增162.18亿元，其中新增保障性住房开发贷款129.83亿元，占全部新增房地产开发贷款的55.86%。

　　而以公共租赁房模式著称的重庆，其一季度保障房贷款余额首次突破了300亿元，达到307.2亿元，单季保障房贷款累计投放24亿元。其中，公共租赁房贷款余额达到18.46亿，一季度该市金融机构发放公租房贷款6.4亿元（不含公积金贷款）。

　　不过，与2011年内“开工1000万套保障房、1.3万亿资金总需求”相比，一季度651亿保障房新增开发贷，可谓杯水车薪。对此，住建部副部长齐骥曾指出，其中8000多亿主要通过社会机构的投入和被保障对象及所在企业筹集，而剩余的5000多亿资金将由中央、省级和市县政府通过各种渠道来筹集。

　　事实上，中央财政仅承担1000多亿，相当大的比例需要地方政府自己想法子，用住建部研究中心副主任秦虹的话来说，400多套的公租房和廉租房其主要融资渠道之一便是银行贷款，长期融资的方式。“这个就取决于各地政府的本事了，你有没有本事和银行达成长期贷款，差别非常大。”

　　1000万套保障房底线将地方政府推向了银行，据上述国有大行人士介绍，年初以来，像国开行、建行具有传统住房金融优势的大型银行成为各地政府“哄抢”的目标，尤其是2011年3月份，国开行掷出年内保障房贷款投放1000亿元的豪言之后，甚至被踏破了门槛。

　　据记者不完全统计，江西、河南、湖北、深圳、山西、江苏等地都获得了贷款或与国开行签定了保障房授信合作协议。3月份，建行也与湖北省住房和城乡建设厅签署合作协议，即双方合作向湖北保障房建设和个人住房消费提供不少于500亿元的融资，其中建行筹措资金不少于300亿元。

　　为此，建行单独安排了保障性住房贷款新增计划，将普通商品住房开发贷款业务与保障性住房开发贷款业务区别开来、差别化对待。

　　一位接近建行的人士透露，目前该行保障性住房项目的资本金比例要求为20%，低于一般房地产项目30%的要求。价格方面，保障性住房项目贷款利率基本执行优惠利率。

　　国开行项目要求也大体相似，据一位接近该行重庆分行的人士介绍，“2010年，保障房贷款利率基本是在基准利率基础上下浮10%，今年能执行到基准利率了。”