核心提示：全国“两会”《政府工作报告》提出，今年再建保障性住房1000万套、明年再建1000万套、“十二五”期间总计建设3600万套。专家分析，未来随着保障性住房的批量入市，政府可以逐步放开运营权，由开发企业自主后续经营。

　　全国“两会”《政府工作报告》提出，今年再建保障性住房1000万套、明年再建1000万套、“十二五”期间总计建设3600万套。今年中央将向地方补助1030亿元。北京市副市长陈刚说，“未来北京70%的房子将由政府建造”。业内人士预计，未来北京房地产市场，保障性住宅将成为楼市主角，商品住宅企业的生存环境将越来越艰难。

　　SOHO中国董事长潘石屹表示，本次调控的目的是把原来商品房占市场90%以上的格局，调整到保障性住房占到50%以上。未来房地产格局一定大变，50%以上开发商将被淘汰。

　　专家预计，政府本轮保障性住房政策提出的目标、土地、资金、责任都空前明确，堪称前所未有。未来开发保障性住房基本上将成为开发企业的“规定动作”，届时，无力开发的中小企业将首先面临被淘汰的命运。

　　保障地产

　　成房企新战略

　　此背景下，远洋、万科、首创、华远、富力、龙湖等多家大型房企已经开始做出调整。首创置业董事长刘晓光表示，未来保障性住房开发将成为首创置业最重要的开发战略方向之一。万科总裁郁亮近日更是高调表态，“我们向地方政府说建保障房只给我1块钱利润就够了。为什么给1块钱利润？这样就可以对股东说，我们做这个项目没有亏钱”。这虽然不是万科首次表示要大规模投入保障性住房开发，但如此高调表述却还是头一次。万科集团副总裁毛大庆也曾表示，当前，中国房地产行业正面临着深刻的结构性调整，万科集团正在主动寻求新的战略布局，未来将更多投入到保障性住房的开发领域。

　　远洋地产副总裁徐立表示，从政策发展来判断，未来北京的商品房项目中，保障房部分的配建比例可能进一步由目前的30%翻倍达到60%，保障房建设规模化是大势所趋。数据显示，去年北京市土地出让政策出现了一些新变化。一些土地出让以综合评标的形式打破了传统的招拍挂，多数地块以配建保障性住房的“硬性指标”作为企业拿地的前提。此后，以万科为代表的大型地产企业纷纷投入其中，万科联合住总12.8亿元拿下回龙观地块，华远集团联合盛世新业以17.8亿元拿下通州梨园地块，而这些地块均配有保障性住房。其中通州梨园地块是华远地产时隔多年在北京再度拿地，地块总建筑面积31.2万平方米，而配建的保障性住房面积则达15.8万平方米，超过总建筑面积一半，为业界所关注。

　　分析人士认为，在政府主导下，“商品房＋保障房”的双轨制已经获得企业认可。首块“限地价竞政策性租赁面积”成交的顺义张镇地块竞价次数高达117次才最终成交。随着政府保障性住房政策执行态度日趋明朗，众多大型房企已经“领悟”了政府的“意图”与“决心”。保障性住房开发正在成为远洋、万科、首创、富力、龙湖、华远等大型房企的目标。

　　开发与运营模式

　　仍需探索

　　专家提示，在政府保障房规划提上日程、企业加大投入的背景下，保障房的开发和运营模式仍需进一步探索。现阶段，企业开发保障性住房主要是代建为主，一方面开发利润低，企业意愿不高，另一方面，保障性住房的投资建设和后续运营的政策还有不确定性，可持续经营的模式还处于探索的阶段，使得更多期望参与的房企存在观望心态。

　　郁亮认为，保障房的推进主要靠政府，开发商无法计划可以建设多少保障房，如果将来的制度可以让保障房持续运营，万科也会加大参与力度。他表示，未来可以帮政府做一些代建商品房项目，政府负责资金和土地，企业负责建房，收取管理费。

　　专家分析，未来随着保障性住房的批量入市，政府可以逐步放开运营权，由开发企业自主后续经营。一方面可以减少政府的负担，还能给企业带来稳定的收益，在投入项目后期的物业服务方面，使居住者受益，实现多方共赢。